Odpowiedź prawnika: Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchmości
Poruszone w pytaniu kwestie regulują przepisy kodeksu cywilnego, kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o własności lokali.
-
Zgodnie z art. 125 §1 k.c. roszczenia stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu przedawnia się z upływem lat dziesięciu.
-
Podstawą do takich roszczeń jest art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W celu dochodzenia takich roszczeń w pierwszej kolejności zwrócić należy się do właścicieli pozostałych lokali. Jeżeli nie przyniesie to rezultatu należy skierować sprawę na drogę sądową.
![Porady prawne]()
Wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości wspólnej powinny zostać w odpowiedni sposób udokumentowane. Dowodami takimi mogą być na przykład faktury lub umowy zawarte z wykonawcami remontu. Wysokość średnich cen może służyć do obliczenia wartości wykonanej pracy własnej.
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali mówi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Sprawy wchodzące w zakres bieżącego zarządu rzeczą, tak jak na przykład problem sprzątania nieruchomości należy do zakresu czynności zwykłego zarządu. Jeżeli brak jest zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności, jeden ze współwłaścicieli (właściciel wyodrębnionego lokalu) może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Oczywiście do pokrycia kosztów dokonania takiej czynności (związanych na przykład z wynajęciem firmy zajmującej się sprzątaniem budynku) zobowiązani są wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali.
Problem ten związany jest z zagadnieniami prawa sąsiedzkiego oraz tzw. immisji. Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.
To czy tak się dzieje należy oceniać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Wydaje się, że trzymanie zwierząt i skrzynek z piachem i odchodami na klatce schodowej zakłóca korzystanie z innych nieruchomości właśnie w taki sposób. Zgodnie z art. 222 §2 k.c. właścicielowi lokalu w takim przypadku przysługuje roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.Odpowiedź na to pytanie znajduje się w punkcie czwartym. Należy w tym przypadku uzyskać zgodę większości współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie czynności nieprzekraczającej zakresu zwykłego zarządu. Chodzi tutaj głównie o wynajęcie firmy zajmującej się sprzątaniem budynku. Właściciele mogą również między sobą ustalić kwestie dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. W grę wchodzi tutaj także uregulowanie spraw związanych ze sprzątaniem. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Tak jak w punkcie czwartym i szóstym - do takiej czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli jej brak, można wystąpić do sądu o upoważnienie.
![Porady prawne]()
