Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchmości

10.1.2005

Pytanie:

"Posiadam lokal wyodrębniony w budynku 4-rodzinnym na wspólnej działce. Zniesienie współwłasności orzeczeniem sądu nastąpiło na wniosek dwóch współwłaścicieli, za który 100% opłat sądowych i skarbową pokryłam sama. Sąd w 1988 r. zasądził na moją rzecz określone kwoty do spłaty przez pozostałych współwłaścicieli (średnio 12 tys zł na lokal) nie wyznaczając terminu wymagalności. Pozostali wspówłaściciele są bliższą lub dalsza rodziną. Bezskuteczne okazały sie próby odzyskania pieniędzy, gdyż zawsze mieli kłopoty finansowe, rodzinne (rozwód) i wiele innych. Kłopotom dłużników nie było końca (brak środków, rozwód, zdrowie, itd.) i obiecywali, że wcześniej czy później zapłacą, a poza tym data nie jest wskazana. Jeden z nich - mój brat - po 5 latach oddał, ale pozostali nie. Jeden z dłużników dokonywał czynności prawnych dotyczących lokalu jako pełnoprawny własciciel (nie wiedziałam o nich), pomimo że mi nadal nie uregulował zobowiązań z tyułu zniesienia współwłasności. Z uwagi na powiązania rodzinne wstyd było mi wystepować do sądu, a poza tym byłoby to równoznaczne z zerwaniem normalnych kontaktów, ale druga strona skrupułów nie miała. Własnie ci korzystali w pełni z nieruchomości (dwoje nie zamieszkiwało i nie wynajmowało lokali) kompletnie nie dbając o nią, nie remontowano budynku, nie konserwowano i tak niszczał. W ubiegłym roku wraz z bratem zdecydowaliśmy się na remont kapitalny mieszkań i wspólnych części budynku, zapraszając do współdziałania pozostałych, gdyż dom eksploatowany 70 lat bez inwestycji straszył swoim wygladem z zewnątrz i wewnątrz, ogrodzenie rozpadło się i okoliczni sąsiedzi zaczęli traktować posesję w nocy jak wysypisko śmieci. Niestety bez rezultatu, bo odpowiedź brzmiała, że nie mają pieniędzy, a im stan budynku nie przeszkadza a jak nam nie odpowiada to możemy remontować ale bez ich udziału finansowego. W konsekwencji zmuszeni byliśmy rozpocząć prace samodzielnie i zdecydowaliśmy wymienić dach, wykonać ocieplenie i elewację, izolację fundamentu, ocieplenie i wytynkowanie naszych piwnic w 1/2 naszej części budynku oraz wspólnej klatki schodowej, wyremontowaliśmy klatkę schodowa wewnatrz i zewnątrz, wymieniając okna, drzwi, zadaszenie, załozyliśmy nowe instalacje, domofony itd., gdyż trudno inaczej mieszkać . Do prac częściowo dołączył trzeci zlecając ocieplenie i elewację 1/4 części budynku, ale o nieco innym wykończeniu podmurówki (z uwagi na koszt klinkeru), a czwarty zlecił wykonanie jedynie ściany od ulicy. Niestety koszty prac dotyczące wspólnych części obciążaja w 100% jedynie nas, a do zrobienia jeszcze pozostało ogrodzenie ok. 300 m i tu znów problem, bo od strony zajmowanej przez "Opornych", części budynku posesja sąsiaduje w ok. 70% z posesjami ogrodzonymi, więc to podobno zwalnia ich z udziału w kosztach, a nawet brakującej części w umownie przyjętym podziale posesji. "Oporni" poza tym w klatce schodowej trzymają koty, co stwarza określone efekty "zapachowe", w mieszkaniu dużego psa, który wracając ze spaceru brudzi świeżo wytynkowane i wymalowane ściany klatki schodowej, a przed budynkiem drugiego, który kopie ogromne dziury itp. Proszę zatem o odpowiedź: 1. Czy roszczenia z trytułu zasądzonych opłat ulegają przedawnieniu? 2. Czy tylko w wyniku skierowania na drogę sadową mozna dochodzić zwrotu poniesionych nakładów proporcjonalnie do udziału we współwłasności? 3. Czy podstawą roszczeń muszą byc faktury, czy kalkulacja wg średnich cen na wykonane prace (co z wkładem własnej pracy w czasie urlopu, niefakturowanycmi usługami zewnętrznymi)? 4. W jaki sposób, przy braku zgody uregulować zarząd nieruchomością? (podatki zaległe zapłaciliśmy, ale tak nie może trwać, co z funduszem remontowym, sprzątaniem etc.) 5. Czy można bez uchybienia prawu skutecznie zabronić trzymania zwierząt i skrzynek z piachem i odchodami na klatce schodowej? 6. Jak wyegzekwować sprzątanie klatki schodowej (np. w naszej części budynku mieszkają 3 osoby, w drugiej 5 plus zwierzęta z tego 4 i zwierzęta na piętrze, a moja mama na parterze to wszystko sprząta parokrotnie w ciągu dnia, a potrzebę opuszczania mieszkania jako 75 letnia osoba ma niewielką, bo z pokoju ma wyjście na taras). 7. Czy można żądać przeniesienia pojemników na śmieci? (zlokalizowane są bezpośrednio przy furtce wewnętrznej, posesji i latem odór przy wejściu jest okropny - posesja ma dwa wjazdy po jednym z każdej strony budynku, proponujemy tam lokalizację)."

Odpowiedź prawnika: Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchmości

Poruszone w pytaniu kwestie regulują przepisy kodeksu cywilnego, kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 125 §1 k.c. roszczenia stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu przedawnia się z upływem lat dziesięciu.
Podstawą do takich roszczeń jest art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W celu dochodzenia takich roszczeń w pierwszej kolejności zwrócić należy się do właścicieli pozostałych lokali. Jeżeli nie przyniesie to rezultatu należy skierować sprawę na drogę sądową.
Wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości wspólnej powinny zostać w odpowiedni sposób udokumentowane. Dowodami takimi mogą być na przykład faktury lub umowy zawarte z wykonawcami remontu. Wysokość średnich cen może służyć do obliczenia wartości wykonanej pracy własnej.
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali mówi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych jest mniejsza niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Sprawy wchodzące w zakres bieżącego zarządu rzeczą, tak jak na przykład problem sprzątania nieruchomości należy do zakresu czynności zwykłego zarządu. Jeżeli brak jest zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności, jeden ze współwłaścicieli (właściciel wyodrębnionego lokalu) może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Oczywiście do pokrycia kosztów dokonania takiej czynności (związanych na przykład z wynajęciem firmy zajmującej się sprzątaniem budynku) zobowiązani są wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali.
Problem ten związany jest z zagadnieniami prawa sąsiedzkiego oraz tzw. immisji. Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.
To czy tak się dzieje należy oceniać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Wydaje się, że trzymanie zwierząt i skrzynek z piachem i odchodami na klatce schodowej zakłóca korzystanie z innych nieruchomości właśnie w taki sposób. Zgodnie z art. 222 §2 k.c. właścicielowi lokalu w takim przypadku przysługuje roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Odpowiedź na to pytanie znajduje się w punkcie czwartym. Należy w tym przypadku uzyskać zgodę większości współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie czynności nieprzekraczającej zakresu zwykłego zarządu. Chodzi tutaj głównie o wynajęcie firmy zajmującej się sprzątaniem budynku. Właściciele mogą również między sobą ustalić kwestie dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. W grę wchodzi tutaj także uregulowanie spraw związanych ze sprzątaniem. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Tak jak w punkcie czwartym i szóstym – do takiej czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli jej brak, można wystąpić do sądu o upoważnienie.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchmości

Komentarze