Skutki uzyskania odrębnego zapisu własności lokalu

Pytanie:

"Jesteśmy współwłaścicielami mieszkania spółdzielczego w WSM w Warszawie. Członkiem spółdzielni jest moja żona. Od jakiegoś czasu mówi się o możliwości wyodrębnienia mieszkania ze spółdzielni. Oznacza to uzyskanie odrębnego zapisu własności mieszkania w księgach wieczystych. Zorientowaliśmy się, że koszt wyodrębnienia wynosi ok. 2000 złotych. Co więcej, być może po wyodrębnieniu będziemy musieli płacić wyższy niż obecnie podatek od użytkowania gruntu. Co zyskamy wyodrębniając nasze mieszkanie ze spółdzielni?"

Odpowiedź prawnika: Skutki uzyskania odrębnego zapisu własności lokalu

Z opisu sytuacji faktycznej wnioskujemy, iż przysługuje Państwu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a nie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Poniższe uwagi będą dotyczyły spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wyodrębnienie lokalu w rozumieniu „uzyskania odrębnego zapisu własności mieszkania w księgach wieczystych” oznacza, innymi słowy, nabycie prawa własności lokalu. Decydując się na takie nabycie staliby się Państwo właścicielami odrębnej nieruchomości lokalowej.

Zgodnie z art. 1714 ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.): Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:  1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, 2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1. 

Generalnie można powiedzieć, iż prawo własności nieruchomości jest prawem „silniejszym”, tzn. korzystającym z silniejszej ochrony prawnej niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które jest jedynie ograniczonym prawem rzeczowym (por. art. 244 § 1 kodeksu cywilnego).

Aby zostać właścicielem nieruchomości lokalowej nie trzeba być członkiem spółdzielni.

Z odrębną własnością lokalu związany jest udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.  Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.  W praktyce oznacza to, iż właściciel lokalu staje się także współwłaścicielem klatki schodowej, murów zewnętrznych budynku, dachu, strychu i piwnicy. Wiąże się z tym obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych, ale także prawo do pobierania pożytków, jakie te części przynoszą. W przypadku członków spółdzielni koszty te są rozliczane w czynszu.

Zwykle jest tak, że po wyodrębnieniu własności lokalu współwłasność nieruchomości wspólnej związanej z lokalem pozostaje pod zarządem spółdzielni. Oznacza to, iż w praktyce codziennego zamieszkiwania zmiana jest niezauważalna. Jednakże na mocy art. 241 u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Oznacza to w praktyce, iż właściciele tych lokali będą mogli sami sprawować zarząd nad nieruchomością wspólną w zakresie przysługujących im praw a także powierzyć zarząd profesjonalnemu zarządcy, innemu niż spółdzielnia.

W kwestii zbywalności należy stwierdzić, iż oba prawa są zbywalne. Jednakże w przypadku prawa własności nie ma już mowy o zbyciu wkładu budowlanego. Kwestie związane z wkładem budowlanym bywają mocno problematyczne w przypadku dziedziczenia lub podziału majątku wspólnego małżonków w skład którego wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Można także powiedzieć, iż co do zasady prawo własności lokalu ma wyższą wartość rynkową niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W kwestiach ewentualnych różnić w wysokości opłat ponoszonych z tytułu utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej nie jesteśmy w stanie przewidzieć czy różnica będzie na Państwa korzyść czy też opłaty wzrosną. Zależy to od Państwa indywidualnej sytuacji. Wydaje się, iż pomocne będzie zasięgnięcie w tej mierze opinii sąsiadów, którzy już lokale wykupili.

Na zakończenie zachęcamy również do zapoznania się z następującymi informacjami prawnymi:

Prawo spółdzielcze własnościowe a własność

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika