Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Spis treści
Podstawowe informacje o użytkowaniu wieczystym
Użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko i wyłącznie na gruntach stanowiących własność:
- Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast lub położonych poza granicami miast, jednakże włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki
- Jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków
Kto może sprzedać grunt?
Ważne rozróżnienie
Sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wieczystego użytkowania może dokonać jedynie jej właściciel, a więc podmiot wymieniony powyżej (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego), a nie użytkownik wieczysty.
Zasady sprzedaży przez właścicieli gruntu
Sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność podmiotów powyżej wymienionych może nastąpić:
Sprzedaż przetargowa
Zasada ogólna - sprzedaż następuje w drodze przetargu publicznego.
Sprzedaż bezprzetargowa
Możliwa w szczególnych przypadkach przewidzianych ustawą, w tym sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.
Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Jeżeli pytającym jest osoba, której przysługuje prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, możliwe jest przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na osobę trzecią.
Kluczowa informacja
Użytkowanie wieczyste może być przez wieczystego użytkownika przeniesione na osobę trzecią. To rozwiązanie pozwala na faktyczną "sprzedaż" uprawnień do nieruchomości.
Wymagania formalne przeniesienia
W celu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego konieczna jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.
Wpis jest czynnością warunkującą przeniesienie prawa użytkowania wieczystego. Bez tego wpisu przeniesienie nie nastąpi.
Przed zawarciem umowy warto uzyskać aktualny wypis z księgi wieczystej danej nieruchomości.
Prawa związane z budynkami
Przeniesienie własności budynków
Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami jest przedmiotem użytkowania wieczystego, wieczystemu użytkownikowi przysługuje prawo własności budynków położonych na tej nieruchomości. W razie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego powinno w związku z tym dojść również do przeniesienia własności budynków.
Co do zasady konieczne jest przy tym uwzględnienie tej kwestii w umowie.
Przy czym Sąd Najwyższy dniu 4 lipca 2014 roku w sprawie II CSK 612/13 stwierdził, iż umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków jest ważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków.
Nowe możliwości wykupu gruntu (aktualne przepisy 2025)
Nowe możliwości prawne
Od sierpnia 2023 roku obowiązują nowe przepisy umożliwiające użytkownikom wieczystym wykup gruntu na własność. To alternatywa dla przeniesienia użytkowania wieczystego.
Podstawowe informacje o wykupie
Użytkownicy wieczyści mogą wystąpić z żądaniem sprzedaży gruntu na ich rzecz:
Grunty mieszkaniowe
Dla gruntów niewykorzystywanych komercyjnie - cena to 20-krotność rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Grunty komercyjne
Dla gruntów wykorzystywanych gospodarczo - cena nie niższa niż 20-krotność opłaty, ale nie więcej niż wartość nieruchomości.
Zabytki
Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków - możliwość obniżenia ceny o 50%.
Praktyczne kroki do podjęcia
W zależności od sytuacji i celów, możliwe są różne scenariusze działania:
Sprawdzenie aktualnego stanu księgi wieczystej i warunków użytkowania wieczystego.
- Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na nabywcę
- Wykup gruntu na własność, a następnie sprzedaż jako właściciel
Sporządzenie odpowiednich umów u notariusza i dokonanie wpisów w księdze wieczystej.
Zalecenia praktyczne
Ze względu na złożoność przepisów i różnorodność możliwych rozwiązań, zaleca się uprzednie skonsultowanie konkretnej sytuacji z prawnikiem.