Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkaniowego
Najem lokali mieszkaniowych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego. Ustawa ta ma na celu zabezpieczenie praw najemcy. Nie jest możliwe mniej korzystne, od wskazanego w ustawie, uregulowanie jego uprawnień. Możliwe zmiany mogą jedynie w lepszy sposób zabezpieczać interesy lokatorów. Jeżeli umowa zostanie zawarta na czas nieokreślony to wynajmujący nie może inaczej niż w ustawie ustalić terminów wypowiedzenia. Jeżeli jednak wynajmujący jedynie przejściowo nie korzysta z lokalu w całości lub w części w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, to niektóre z postanowień dotyczących wypowiedzenia najmu nie mają zastosowania. Sytuacja przejściowego niekorzystania z lokalu mieszkaniowego przez wynajmującego ma miejsce np., gdy wyjeżdża on na określony czas na stypendium lub do pracy zagranicę, z powodu choroby rodziny lub własnej zmuszony jest do przebywania w innym mieście. Wynajmujący może wtedy w inny sposób niż w ustawie ustalić w umowie z najemcą terminy wypowiedzenia.
W przypadku, gdy powyższa sytuacja nie ma miejsca to wynajmujący zmuszony jest ściśle wypełniać uregulowania zawarte w ustawie. Wypowiedzenie musi określać przyczynę wypowiedzenia i być dokonane na piśmie. Jeśli powyższym wymaganiom nie stanie się zadość, to wypowiedzenie jest bezskuteczne. Sytuacje, gdy wynajmujący może wypowiedzieć najem są ściśle wyliczone w ustawie. Najemca może niezależnie od wartości płaconego czynszu, wypowiedzieć najem na jeden miesiąc naprzód:
-
gdy pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (tj. zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców) lub,
-
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
-
gdy jest on w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a został on uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i został mu wyznaczony dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności,
-
gdy wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Poza tym najemca jeśli płacony przez lokatora czynsz jest niższy od 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jeśli powodem jest niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, to może wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a może on używać tego lokalu i lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Najemca również na sześć miesięcy naprzód jest uprawniony do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego:
-
jeśli właściciel zamierza zamieszkać w tym mieszkaniu (oprócz niego mogą to być: pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny). Wypowiedzenie musi wskazywać osobę mającą zamieszkać - inaczej będzie bezskuteczne. Najemcy natomiast przysługuje prawo do innego lokalu o warunkach takich, jakie miałby w lokalu zamiennym albo, gdy właściciel dostarcza mu lokal zamienny
Najem może być również wypowiedziany na 3 lata naprzód, gdy:
-
właściciel zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu (oprócz niego mogą to być osoby wskazane w powyższym punkcie), a najemcy nie przysługuje lokal zamienny, a właściciel nie dostarcza mu takiego lokalu. Jeżeli jednak najemcą jest osobą, której wiek przekroczył 75 lat i która po terminie wypowiedzenia, nie będzie mieć tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mogła zamieszkać, a nie posiada osób zobowiązanych wobec niej do świadczeń alimentacyjnych. to wypowiedzenie staje się skuteczne w chwili śmierci lokatora.
Możliwe jest by lokator zastrzegł miesięczny termin wypowiedzenia. Właściciel jednak zobowiązany jest by określone przez niego terminy wypowiedzenia nie były mniej korzystne od wyżej wymienionych.
