Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu - opinia prawna
Stan faktyczny
Jestem właścicielem kamienicy. Jeden z lokatorów nie płaci czynszu od 4-ch miesięcy. Listu poleconego z ponagleniem zapłaty nie odebrał (przyszedł zwrot). Czy mam szansę uzyskania wyroku o eksmisję przed sądem? W tej chwili nie interesuje mnie ugoda z lokatorem (chcę się go pozbyć ze względu na ciągłe konflikty). Z lokatorem bez meldunku mieszka jego żona (właścicielka innego mieszkania, gdzie prawdopodobnie jest zameldowana) oraz dwoje nieletnich dzieci. Czy lokator mając już sprawę w sądzie może zapłacić zaległości i tym samym sprawa zostałaby oddalona? Zależy mi na pozbyciu się kłopotliwego lokatora. Jak długo muszę być zameldowany w mieszkaniu, w którym mieszka kłopotliwy lokator, decydując się na tzw. wypowiedzenie trzyletnie? Bo chyba nie dożywotnio?

Opinia prawna
Jeżeli, jak w tym wypadku, lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Jak Pan początkowo wskazywał lokator nie płaci czynszu od 4 miesięcy. W związku z tym podstawą wypowiedzenia stosunku najmu może być art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej wyżej ustawy. Zgodnie z nim, jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, może Pan wypowiedzieć umowę. Termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, z tym, że powinno ono nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli więc wypowiedziałby Pan najem 27 września, to umowa wygasa z końcem października.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia – powinien Pan przy tym opisać przyczynę, a nie ograniczyć się do wskazania podstawy prawnej.
Najbardziej istotnym jest to, że warunkiem skorzystania z tej podstawy wypowiedzenia jest skierowanie pisemnego ostrzeżenia do lokatora z wyznaczeniem miesięcznego terminu do zapłaty. Zarówno to pismo, jak i pismo z wypowiedzeniem będą skuteczne dopiero wtedy, gdy dotrą do lokatora w taki sposób, że będzie się mógł z nimi zapoznać.
W wypadku oświadczeń przesłanych listem można uznać, iż pismo dotarło do lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, jeśli doręczono list domownikowi adresata, listonosz pozostawił list w skrzynce na listy lub w skrytce pocztowej albo pozostawił awizo o nadejściu przesyłki na drzwiach mieszkania lub w skrzynce na listy. Z uwagi jednak na fakt, iż do Pana będzie należało udowodnienie, iż Pana oświadczenia dotarły do lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, a poprzednia przesyłka została zwrócona, warto dodatkowo doręczyć pismo lokatorowi osobiście w wynajmowanym mieszkaniu, koniecznie w towarzystwie świadka.
Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, umowa najmu wygaśnie i będzie Pan miał podstawę do wytoczenia pozwu o eksmisję i ta eksmisja zostanie orzeczona. Późniejsze (np. w trakcie postępowania przed sądem) uregulowanie przez lokatora należności nie będzie miało wpływu na skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, na jej wygaśnięcie ani na możliwość eksmisji lokatora z zajmowanego już wtedy bez podstawy prawnej lokalu. Sąd jednak, orzekając o eksmisji, może jednocześnie wstrzymać jej wykonanie do czasu wskazania lokalu zamiennego lub socjalnego - przez gminę.
W opisanym wypadku, zdaniem opiniującej, sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
kobiety w ciąży,
małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, ze zmianami) lub ubezwłasnowolnionego oraz wobec sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
obłożnie chorych,
emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
osoby posiadającej status bezrobotnego,
osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
