Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu - opinia prawna

Opinia prawna 

Jeżeli, jak w tym wypadku, lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.  

Jak Pan początkowo wskazywał lokator nie płaci czynszu od 4 miesięcy. W związku z tym podstawą wypowiedzenia stosunku najmu może być art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej wyżej ustawy. Zgodnie z nim, jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, może Pan wypowiedzieć umowę. Termin wypowiedzenia wynosi miesiąc, z tym, że powinno ono nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli więc wypowiedziałby Pan najem 27 września, to umowa wygasa z końcem października.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia – powinien Pan przy tym opisać przyczynę, a nie ograniczyć się do wskazania podstawy prawnej.

Najbardziej istotnym jest to, że warunkiem skorzystania z tej podstawy wypowiedzenia jest skierowanie pisemnego ostrzeżenia do lokatora z wyznaczeniem miesięcznego terminu do zapłaty. Zarówno to pismo, jak i pismo z wypowiedzeniem będą skuteczne dopiero wtedy, gdy dotrą do lokatora w taki sposób, że będzie się mógł z nimi zapoznać.

W wypadku oświadczeń przesłanych listem można uznać, iż pismo dotarło do lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, jeśli doręczono list domownikowi adresata, listonosz pozostawił  list w skrzynce na listy lub w skrytce pocztowej albo pozostawił awizo o nadejściu przesyłki na drzwiach mieszkania lub w skrzynce na listy. Z uwagi jednak na fakt, iż do Pana będzie należało udowodnienie, iż Pana oświadczenia dotarły do lokatora w taki sposób, że mógł się z nimi zapoznać, a poprzednia przesyłka została zwrócona, warto dodatkowo doręczyć pismo lokatorowi osobiście w wynajmowanym mieszkaniu, koniecznie w towarzystwie świadka.

Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, umowa najmu wygaśnie i będzie Pan miał podstawę do wytoczenia pozwu o eksmisję i ta eksmisja zostanie orzeczona. Późniejsze (np. w trakcie postępowania przed sądem) uregulowanie przez lokatora należności nie będzie miało wpływu na skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, na jej wygaśnięcie ani na możliwość eksmisji lokatora z zajmowanego już wtedy bez podstawy prawnej lokalu. Sąd jednak, orzekając o eksmisji, może jednocześnie wstrzymać jej wykonanie do czasu wskazania lokalu zamiennego lub socjalnego - przez gminę.  

W opisanym wypadku, zdaniem opiniującej, sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:  

1. kobiety w ciąży,  

2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, ze zmianami) lub ubezwłasnowolnionego oraz wobec sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,  

3. obłożnie chorych,  

4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,  

5. osoby posiadającej status bezrobotnego, 

6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały