Hipoteka na użytkowaniu wieczystym a nabycie nieruchomości na własność - opinia prawna

Stan faktyczny

W 1998 r dłużnik A ustanowił na rzecz wierzyciela C hipotekę kaucyjną na nieruchomości, której jest współwłaścicielem w 3/4 nie wydzielonej części z osobą B w 1/4 zęści. Osoba B nie jest dłużnikiem wobec C, ale wyraziła zgodę na dokonanie wpisu. Szczegółowe zapisy aktu notarialnego wyglądają następująco: "Miasto X jako właściciel, a osoba A w 3/4 częściach i osoba B w ¼ części jako wieczyści użytkownicy (...) Przy sporządzaniu tego aktu stawający powołali się na umowę zawartą pomiędzy A i C dotyczącą sprzedaży towarów z odroczona płatnością. Aktem niniejszym A i B w celu zabezpieczenia wszelkich wierzytelności mogących wyniknąć z umów o zakup towarów z odroczona płatnością od C przez A ... ustanawiają na prawie wieczystego użytkowania nieruchomości ... hipotekę kaucyjną do kwoty... na rzecz C." Następnie prawo A i B wieczystego użytkowania zostało zamienione na prawo własności. W chwili obecnej C dysponuje prawomocnym tytułem egzekucyjnym wobec A związanym ze wspomnianą umową. W międzyczasie toczyło się postępowanie egzekucyjne wobec 3/4 części stanowiącej własność A i wierzyciel C przystąpił również do tego postępowania. Postępowanie egzekucyjne było jednak nieskuteczne i z czasem zostało umorzone. Dłużnik/właściciel nieruchomości zawarł umowę najmu lokalu w tej nieruchomości na czas określony. Czy w sytuacji zmiany właściciela nieruchomości w wyniku licytacji z tytułu egzekucji prowadzonej wobec dłużnika/właściciela nieruchomości, umowa najmu ulegnie rozwiązaniu czy też prawa najemcy są chronione i umowa najmu będzie trwała do czasu jej zakończenia (określonego w tej umowie), a obowiązki dotychczasowego właściciela wobec najemcy przejdą na nowego właściciela? Czy wierzyciel C, na którego rzecz ustanowiono hipotekę kaucyjną na prawie wieczystego użytkowania, może wnosić o postępowanie egzekucyjne, wobec całej nieruchomości, a nie tylko do ¾ niewydzielonej części będących własnością dłużnika, w sytuacji gdy współwłaściciel B w ¼ , pomimo wyrażenia zgody na wpis hipoteki, nie jest sam dłużnikiem wobec C, ani nie zawierał żadnej umowy poręczenia za A. Czy fakt, że hipoteka została ustanowiona na prawie wieczystego użytkowania ma jakiekolwiek znaczenie w sytuacji obecnej, czyli czy dotyczy również prawa własności?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami).

W przypadku zbycia w drodze egzekucji sądowej nieruchomości, w której znajduje się najmowany lokal, zgodnie z art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 1002 k.p.c., nabywca tej nieruchomości wstępuje w umowę najmu w miejsce zbywcy z mocy prawa. W przypadku nabycia w drodze egzekucji sądowej następuje to  w momencie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, które to postanowienie przenosi własność na nabywcę nieruchomości. Skutkuje to tym, że choć umowa najmu zawarta była wyłącznie pomiędzy wynajmującym i najemcą, nabywca zostaje z mocy prawa wynajmującym, a zbywca (poprzedni wynajmujący) zostaje zwolniony ze zobowiązania.

Prawa najemcy są chronione w ten sposób, że nabywca nieruchomości wstępuje z mocy prawa w stosunek prawny, także umowa najmu nie wygasa, tylko trwa dalej. Uprawnienia po stronie nabywcy nieruchomości obejmującej dany lokal sprowadzają się do możliwości wypowiedzenia tej umowy niezależnie od czasu na jaki została ona zawarta. W rozpatrywanym przypadku umowa najmu została zawarta na czas określony. Zgodnie z § 2 art. 678 k.c. uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony nie przysługuje wyłącznie w przypadku, gdy dana umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną. Oznacza to, że jeżeli przedmiotowa umowa najmu zawarta została na czas określony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, nabywca nieruchomości nie może wypowiedzieć tej umowy. Czynność prawna jest uznawana za dokonaną  z datą pewną, w razie stwierdzenia zawarcia umowy najmu przez urząd administracji publicznej lub przez notariusza (np. poświadczenie podpisu lub akt notarialny).  W każdym innym przypadku nabywca ma uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów ustawowych, określonych w art. 673 k.c.

W opisanym przez Pana stanie prawnym, doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 241 k.c. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Należy się zastanowić czy nabycie nieruchomości na zasadach ogólnych przez użytkownika wieczystego od właściciela gruntu podlega pod dyspozycję ww. przepisu. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa.