23.1.2019
A.J.
Zespół e-prawnik.pl
Jeżeli jesteś np. deweloperem i sprzedajesz lokale użytkowe, to musisz wiedzieć, jakie wymagania musi spełnić lokal użytkowy, żeby mógł być uznany za samodzielny i aby można uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Wydawanie zaświadczeń o samodzielności dla lokali o innym przeznaczeniu (tzw. lokali użytkowych)
Organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu to starosta.
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali doprecyzowała przepis art. 2 ust. 1a, wskazując, że znajduje on zastosowanie do ustanawiania odrębnej własności samodzielnego lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i o innym przeznaczeniu – użytkowego).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwanej dalej: u.w.l.), ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
W związku z art. 2 ust. 1b u.w.l., w brzmieniu nadanym nowelizacją, obowiązek badania przesłanek zgodności planowanego wydzielenia samodzielnego lokalu z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa:
a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
b) pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem,
c) pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
- nie dotyczy budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
Oznacza to, że obowiązek badania przez starostę przesłanek zgodności planowanego wydzielania lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego) z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa, będzie dotyczył wszystkich budynków, z wyjątkiem budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
Samodzielność warunkiem odrębności
Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (tzw. lokal użytkowy), mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielność stanowi zatem warunek, jaki bezwzględnie musi spełniać lokal, żeby mógł stać się odrębną nieruchomością. Zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności lokalu umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z prawa własności w sposób nieograniczony.
Jaki lokal jest "samodzielny"?
Przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. zawiera definicję „samodzielnego lokalu mieszkalnego”, którym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Przywołany przepis wskazuje jednoznacznie, że kryterium decydującym o możliwości wyodrębnienia lokalu jest jego samodzielność. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali.
Należy ponadto zauważyć, że z definicją samodzielnego lokalu mieszkalnego określoną w art. 2 ust. 2 u.w.l. koresponduje definicja mieszkania zawarta w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanym dalej: „rozporządzenie WT”). Zgodnie z brzmieniem rozporządzenia WT, pod pojęciem mieszkania rozumie się zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Definicja lokalu użytkowego została określona w § 3 pkt 14 rozporządzenia WT, należy przez niego rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Definicje ustanowione w rozporządzeniu WT wypełniają zatem postulat racjonalności ustawodawcy, który tym samym pojęciom w różnych aktach normatywnych przypisuje to samo znaczenie.
Powyższe wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania jako samodzielnego lokalu mieszkalnego lub o przeznaczeniu innym niż mieszkalny. Zatem, poza wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku, lokal samodzielny (izba lub zespół izb) ma mieć cechy korespondujące z jego przeznaczeniem.
Rozporządzenie WT, które stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, określa wymagania, jakie powinny spełniać zarówno mieszkania w budynkach wielorodzinnych, jak również lokale o innym przeznaczeniu. Wobec powyższego każdy lokal w budynku powinien spełniać wymagania rozporządzenia WT, zgodnie z jego przeznaczeniem, które zostało określone w decyzji o pozwoleniu na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniu lub ewentualnie w skutecznie dokonanym zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego część (np. lokalu).
Zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego
Powyższe oznacza, że zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego ma nie tylko potwierdzać samodzielność, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, lecz także spełnianie innych wymogów odpowiadających przeznaczeniu na potrzeby ludzi określone w przepisach techniczno-budowlanych. Wobec tego u.w.l. dopuszcza wydzielenie samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., pod warunkiem, że będzie on spełniać odpowiednie wymagania określone m.in. w rozporządzeniu WT, stosownie do przeznaczenia tego lokalu.
Warunkiem wydania takiego zaświadczenia jest jednak także uzyskanie zgodności planowanego wydzielania samodzielnego lokalu użytkowego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa, o których mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l.
Organ wydający zaświadczenie, czyli starosta, sprawdzi zatem, czy:
- ustanowienie odrębnej własności lokalu jest zgodne z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa oraz
- czy lokal spełnia wymagania techniczno-budowlane zgodne z jego przeznaczeniem, które zostało określone w decyzji o pozwoleniu na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem
Jeśli warunki te będą spełnione, starosta wyda zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego. Zaświadczenie potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość. Zaświadczenie to jest potrzebne do:
- ustanowienia dla lokalu prawa odrębnej własności,
- założenia księgi wieczystej.
Odrębna własność lokalu oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Właściciel może dysponować swoją własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Dodatkowo posiada on udziały w gruncie i części wspólnej budynku, w którym jest jego lokal.
Przedstawione wyżej informacje nie są wiążące dla organów administracji publicznej prowadzących postępowania administracyjne w sprawach indywidualnych.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. poz. 1506);
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716, z późn. zm.);
- rozporządzene Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.).
Na podst. www.miir.gov.pl

Potrzebujesz porady prawnej?
Skutkiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów jest to, że 2,5 mln użytkowników wieczystych stało się właścicielami. 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych (...)
Jak zaktualizować metraż mieszkania w księdze wieczystej - opinia prawna
Stan faktyczny Obrót na rynku nieruchomości jest już od dłuższego czasu bardzo duży. Jego przedmiotem są najczęściej lokale będące przedmiotem odrębnej własności oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu wiąże (...)
Nabywanie nieruchomości, udziałów i akcji przez cudzoziemców
Jakie są zasady nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów i akcji? Nabycie przez cudzoziemca prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów czy akcji w spółkach handlowych z siedzibą (...)
Kiedy lokal może stanowić odrębną własność i jakie prawa są związane z odrębną własnością lokalu?
Co to jest nieruchomość i jakie są jej rodzaje? Według przepisów Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli (...)
Podział lokalu spółdzielczego na dwa lokale – opinia prawna
Stan faktyczny Proszę o wszystkie informacje związane z podziałem lokalu mieszkalnego na dwa odrębne lokale. Lokal mieszkalny, do którego właściciel posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma powierzchnię 141,20 metrów kwadratowych. Właściciel chce podzielić ją na dwa odrębne (...)
Stypendia - jaką pomoc materialną mogą otrzymać studenci i doktoranci w roku akademickim 2018/2019?
Pomoc materialna dla studentów w roku akademickim 2018/2019 Oprócz przepisów powszechnie obowiązujących, przyznawanie pomocy materialnej dla studentów finansowanej z budżetu państwa reguluje także szczegółowy regulamin ustalania wysokości, przyznawania (...)
Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja
Mieszkanie dla Młodych – wznowienie przyjmowania wniosków 8 sierpnia 2017 r. ruszył ponowny nabór wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na zakup mieszkania w programie "Mieszkanie dla Młodych". Wznowienie naboru jest możliwe dzięki nowelizacji ustawy o pomocy państwa (...)
Kupujemy mieszkanie - u notariusza
Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne. Jakie dokumenty trzeba ze sobą wziąć oraz co powinien przedłożyć deweloper? Kupujący (...)
Jakie są sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu?
Odrębna własność lokali nie jest najpopularniejszą formą władania mieszkaniem w Polsce. W miastach najczęściej występują spółdzielnie, które budują mieszkania, przyjmują w poczet swoich członków osoby zainteresowane posiadaniem mieszkania, a następnie przyznają członkom (...)
Zaświadczenie o niekaralności - Jak uzyskać zaświadczenie z Krajowego Rejestru Karnego?
Przedstawiciele niektórych zawodów muszą legitymować się niekaralnością, szczególnie przy przyjmowaniu do pracy. Jak zatem uzyskać informacje z Krajowego Rejestru Karnego, tzw. Zaświadczenie o niekaralności? Gdzie uzyskać informacje z Krajowego Rejestru Karnego? Biuro (...)
Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji (...)
Jak uzyskać zasiłek macierzyński?
Komu przysługuje zasiłek macierzyński? Zasiłek macierzyński przysługuje: pracownikom, członkom rolniczych spółdzielni produkcyjnych i spółdzielni kółek rolniczych, osobom, które wykonują pracę nakładczą (czyli tzw. pracę chałupniczą, która (...)
Przedstawienie problemu Częstym przedmiotem sporu pomiędzy podatnikiem a organami podatkowymi jest kwestia prawidłowego zastosowania stawki podatku od towarów i usług w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży będzie: prawo własności nieruchomości lokalowej w budynku wielorodzinnym (...)
Ustawienie zakazu wjazdu do lokalu przedsiębiorcy w spółdzielni - opinia prawna
Stan faktyczny Posiadam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, w którym prowadzę gastronomię. Lokal znajduje się w patio budynku postawionego na planie litery U. Patio jest podniesione w stosunku do ulicy o pół piętra. Wejście do lokalu jest tylko z wewnątrz patio, nie ma (...)
Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna
Stan faktyczny Posiadam lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej. Ponadto brak też aktu, który ustanawiałby odrębną własność lokalu. W budynku są lokale obciążone hipotecznie przez wierzycieli, co utrudnia załatwienie spraw do pozostałych lokali. (...)
Podstawowe rejestry oraz uczestnicy procedury zakupu mieszkania
Ogólnie o rejestrach związanych z zakupem mieszkania Najważniejszym rejestrem, do którego przy okazji zakupu mieszkania trzeba zajrzeć, niezależnie od tego czy transakcja dotyczyć będzie mieszkania nowego czy mieszkania z rynku wtórnego, są księgi wieczyste prowadzone (...)
Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem mieszkania w kamienicy. Wspólnota mieszkaniowa to, łącznie ze mną, 10 lokali i 3 lokale gminne. Mieszkam na poddaszu i chciałbym powiększyć mieszkanie o część strychu, która do niego przylega. Proszę o określenie kolejnych czynności prawnych (...)
Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?
Wady i zalety kredytu Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne (...)
Charakterystyka najmu lokalu użytkowego Umowa najmu lokalu użytkowego uregulowana jest w Kodeksie cywilnym i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Sam Kodeks nie zawiera definicji (...)
Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Czym jest zezwolenie? Zacznijmy od końca: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, co do zasady wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (dalej: MSWiA) jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister (...)