23.1.2019

A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Jeżeli jesteś np. deweloperem i sprzedajesz lokale użytkowe, to musisz wiedzieć, jakie wymagania musi spełnić lokal użytkowy, żeby mógł być uznany za samodzielny i aby można uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Wydawanie zaświadczeń o samodzielności dla lokali o innym przeznaczeniu (tzw. lokali użytkowych) 

Organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu to starosta. 

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali doprecyzowała przepis art. 2 ust. 1a, wskazując, że znajduje on zastosowanie do ustanawiania odrębnej własności samodzielnego lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i o innym przeznaczeniu – użytkowego).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwanej dalej: u.w.l.), ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W związku z art. 2 ust. 1b u.w.l., w brzmieniu nadanym nowelizacją, obowiązek badania przesłanek zgodności planowanego wydzielenia samodzielnego lokalu z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa:

a)   ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

b)   pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem,

c)   pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

- nie dotyczy budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

Oznacza to, że obowiązek badania przez starostę przesłanek zgodności planowanego wydzielania lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego) z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa, będzie dotyczył wszystkich budynków, z wyjątkiem budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

Samodzielność warunkiem odrębności

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (tzw. lokal użytkowy), mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielność stanowi zatem warunek, jaki bezwzględnie musi spełniać lokal, żeby mógł stać się odrębną nieruchomością. Zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności lokalu umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z prawa własności w sposób nieograniczony.

Jaki lokal jest "samodzielny"?

Przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. zawiera definicję „samodzielnego lokalu mieszkalnego”, którym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Przywołany przepis wskazuje jednoznacznie, że kryterium decydującym o możliwości wyodrębnienia lokalu jest jego samodzielność. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali.

Należy ponadto zauważyć, że z definicją samodzielnego lokalu mieszkalnego określoną w art. 2 ust. 2 u.w.l. koresponduje definicja mieszkania zawarta w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanym dalej: „rozporządzenie WT”). Zgodnie z brzmieniem rozporządzenia WT, pod pojęciem mieszkania rozumie się zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Definicja lokalu użytkowego została określona w § 3 pkt 14 rozporządzenia WT, należy przez niego rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Definicje ustanowione w rozporządzeniu WT wypełniają zatem postulat racjonalności ustawodawcy, który tym samym pojęciom w różnych aktach normatywnych przypisuje to samo znaczenie.

Powyższe wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania jako samodzielnego lokalu mieszkalnego lub o przeznaczeniu innym niż mieszkalny. Zatem, poza wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku, lokal samodzielny (izba lub zespół izb) ma mieć cechy korespondujące z jego przeznaczeniem.

Rozporządzenie WT, które stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, określa wymagania, jakie powinny spełniać zarówno mieszkania w budynkach wielorodzinnych, jak również lokale o innym przeznaczeniu. Wobec powyższego każdy lokal w budynku powinien spełniać wymagania rozporządzenia WT, zgodnie z jego przeznaczeniem, które zostało określone w decyzji o pozwoleniu na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniu lub ewentualnie w skutecznie dokonanym zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego część (np. lokalu).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego

Powyższe oznacza, że zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego ma nie tylko potwierdzać samodzielność, czyli wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, lecz także spełnianie innych wymogów odpowiadających przeznaczeniu na potrzeby ludzi określone w przepisach techniczno-budowlanych. Wobec tego u.w.l. dopuszcza wydzielenie samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., pod warunkiem, że będzie on spełniać odpowiednie wymagania określone m.in. w rozporządzeniu WT, stosownie do przeznaczenia tego lokalu.

Warunkiem wydania takiego zaświadczenia jest jednak także uzyskanie zgodności planowanego wydzielania samodzielnego lokalu użytkowego z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa, o których mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l.

Organ wydający zaświadczenie, czyli starosta, sprawdzi zatem, czy:

• ustanowienie odrębnej własności lokalu jest zgodne z dokumentami z zakresu planowania przestrzennego i budownictwa oraz
• czy lokal spełnia wymagania techniczno-budowlane zgodne z jego przeznaczeniem, które zostało określone w decyzji o pozwoleniu na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem

Jeśli warunki te będą spełnione, starosta wyda zaświadczenie o samodzielności lokalu użytkowego. Zaświadczenie potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość. Zaświadczenie to jest potrzebne do:

• ustanowienia dla lokalu prawa odrębnej własności,
• założenia księgi wieczystej.

Odrębna własność lokalu oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Właściciel może dysponować swoją własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Dodatkowo posiada on udziały w gruncie i części wspólnej budynku, w którym jest jego lokal.

Przedstawione wyżej informacje nie są wiążące dla organów administracji publicznej prowadzących postępowania administracyjne w sprawach indywidualnych.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. poz. 1506);
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716, z późn. zm.);
• rozporządzene Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.).

Na podst. www.miir.gov.pl