9.6.2017
Zespół
e-prawnik.pl
Aby móc przystąpić do licytacji nieruchomości, należy spełnić pewne wymogi zwane warunkami licytacyjnymi. Bez ich realizacji, nie będziemy mogli uczestniczyć w przetargu i ostatecznie kupić po okazyjnej cenie np. mieszkania.
Jakie są warunki licytacyjne?
Podstawowe dwa warunki, to zdolność do uczestniczenia w przetargu i uiszczenie kaucji (rękojmi).
Uczestnikiem aukcji może być każda osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych i, co się z tym wiąże, zdolność procesową. W licytacji nie mogą więc brać udziału osoby małoletnie, a także dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.
Drugim wymogiem jest uiszczenie przez licytanta rękojmi w wysokości jednej dziesiątej (1/10) części sumy oszacowania. Rękojmia spełnia bardzo ważne funkcje. Przede wszystkim stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby uczestnik licytacji, któremu sąd udzielił przybicia, nie spełnił pozostałych warunków licytacyjnych – czyli przykładowo, nie uiścił pozostałej części ceny. W takiej sytuacji rękojmia przepada, a biorąc pod uwagę, że może ona być dość znaczną sumą, stanowi istotny czynnik motywujący do wypełnienia wszystkich warunków licytacji. Z drugiej strony, rękojmia chroni przed przystępowaniem do licytacji osoby nie do końca zainteresowane jej wynikiem. Na zapłatę decydują się bowiem uczestnicy, którzy rzeczywiście chcą nabyć przedmiot licytacji.
Po zakończonej licytacji suma rękojmi podlega zwrotowi tym jej uczestnikom, którym nie udzielono przybicia – nabywającemu nieruchomość rękojmia zaliczana jest zasadniczo na cenę nabycia nieruchomości.
Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, z obowiązku wpłacenia rękojmi zwolniona jest osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem – przykładowo, będzie więc zwolniona osoba, której przysługuje hipoteka umowna, której wartość jest równa bądź wyższa od wartości rękojmi. Gdyby wartość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką była niższa, wysokość rękojmi jest obniżana do kwoty stanowiącej różnicę między równowartością 1/10 wartości nieruchomości a wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.
Nie składa także rękojmi wierzyciel zgłaszający przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej egzekucji, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem. Innymi słowy, jeśli nieruchomość nie zostanie nabyta na drugiej licytacji, wierzyciel ma prawo ją przejąć na własność – w takiej sytuacji nie ma konieczności składania rękojmi, jeśli, przykładowo, jego wierzytelność przekracza sumę rękojmi.
Rękojmię składa się w gotówce bądź w postaci wkładu na książeczce oszczędnościowej albo w inny wskazany przez komornika sposób, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
Uiszczenie ceny nieruchomości
Kolejnym warunkiem licytacyjnym jest uiszczenie ceny nieruchomości przez nabywcę.
Po dokonaniu przybicia komornik wzywa kupującego, aby w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania, uiścił pozostałą część ceny (po odliczeniu wysokości rękojmi) na właściwy rachunek depozytowy. Jeśli okaże się, że termin jest zbyt krótki (a dość często oczekiwanie na zgodę banku na udzielenie kredytu może ulec przedłużeniu) nabywca może wystąpić do komornika o wydłużenie tego okresu. Najdłuższy termin, na jaki można liczyć w tej sytuacji, wynosi tylko miesiąc.
Nieuiszczenie ceny nabycia we wskazanym terminie może być bardzo dotkliwe. Najważniejszą sankcją jest przepadek sumy rękojmi wpłaconej, czy to w formie gotówkowej, czy książeczki oszczędnościowej. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości, może być to dość znaczna suma – przy lokalu wartym 300.000 zł suma rękojmi wynosi przecież aż 30.000 zł.
Należy jednak bardzo wyraźnie podkreślić, iż jeśli niewykonanie warunków jest następstwem okoliczności, za które nabywca nie ponosi odpowiedzialności, nałożenie kary uznaje się za sprzeczne z prawem (tak: aktualne postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 22 września 1966 r. – sygn. III CR 199/66).
Gdyby natomiast nabywca był zwolniony z rękojmi i nie wypełnił dalszych warunków licytacyjnych, jej sumę ściąga się w trybie egzekucji należności sądowych.
Drugim skutkiem jest wygaśnięcie przybicia, powodujące ostatecznie m.in.:
- utratę prawa do przysądzenia własności,
- utratę dla nabywcy prawa do wzięcia udziału w dalszych licytacjach,
- powstanie dla wierzyciela prawa do żądania wyznaczenia ponownej licytacji.
Potencjalny nabywca traci więc ostatecznie możliwość nabycia tej nieruchomości.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r., Nr 43, poz. 296, z późn. zm.).
(pg)
Potrzebujesz porady prawnej?
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja
Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)
Nabycie własności rzeczy od nieuprawnionego do jej rozporządzania (od niewłaściciela)
Do czego służą księgi wieczyste? System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących (...)
Obwieszczenie o licytacji - egzekucja z nieruchomości
Aby móc sprzedać nieruchomość w drodze licytacji, komornik musi powiadomić zainteresowanych o tej okoliczności. Obwieszczenie o licytacji jest instytucją pozwalającą na dotarcie wiadomości o toczącym się postępowaniu do szerszego grona odbiorców. Oczywiście zasady obwieszczania (...)
Krótki poradnik dla kupującego mieszkanie z licytacji komorniczej
Jak kupić mieszkanie z licytacji? Od czego zacząć? Jakie obowiązki spoczywają na kupującym? Nie jest tajemnicą, że zakup mieszkania z licytacji komorniczej może być bardzo opłacalny. Jeśli rzeczywiście znajdziemy odpowiadające nam mieszkanie i uda się je nabyć w cenie zbliżonej (...)
Mieszkanie z licytacji komorniczej – dlaczego warto je kupić?
W ostatnich latach nastąpił wzrost cen mieszkań. Szczególnie w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, cena za metr kwadratowy mieszkania jest bardzo wysoka. I o ile deweloperzy zaczynają kusić atrakcyjnymi promocjami, o tyle cena mieszkań z rynku wtórnego utrzymuje (...)
Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami
Nierzadko zdarza się, że mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona hipoteka dla zabezpieczenia kredytu czy też służebność osobista. Co się dzieje z obciążeniami? (...)
Wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów i jej opodatkowanie VAT-em
Pojęcie wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – warunki dla dostawcy i nabywcy Wewnątrzwspólnotowa dostawę towarów ma miejsce, gdy następuje wywóz towarów z terytorium kraju na terytorium państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju. Przepisy (...)
Wyjaśnienia dotyczące wakacji kredytowych
W związku z pytaniami kierowanymi do Rzecznika Finansowego przez przedstawicieli prasy, jak równie za pośrednictwem infolinii oraz skrzynki mailowej uruchomionej w Biurze Rzecznika Finansowego przestawił on odpowiedzi na najczęściej poruszane kwestie dotyczące „wakacji kredytowych”. Jeśli (...)
Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Czym jest zezwolenie? Zacznijmy od końca: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, co do zasady wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (dalej: MSWiA) jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister (...)
Zabezpieczenie w postępowaniu rozwodowym - opinia prawna
Stan faktyczny W trakcie rozwodu wydano tymczasowe postanowienie sądowe nakazujące mężowi wpłacanie tytułem zabezpieczenia rodziny kwoty 550 zł. Mąż niestety nigdy nic nie wpłacił. Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia zostało wydane 29.11.2004 r., na podstawie art. 443 par. 1 kpc (...)
Mieszkanie z licytacji komorniczej – na co uważać?
Atrakcyjna cena mieszkań z licytacji komorniczych bardzo często jest elementem decydującym przy wyborze tej drogi kupna nieruchomości. Nierzadko jednak z niską ceną wiążą się niebezpieczeństwa, które należy rozważyć przed przystąpieniem do licytacji. Jakie zagrożenia mogą (...)
Składamy wniosek o emeryturę w obniżonym wieku emerytalnym...
Wniosek o emeryturę w obniżonym wieku można już składać Od 1 października 2017 r. wiek emerytalny będzie wynosił 60 lat – dla kobiet i 65 lat – dla mężczyzn. Od 1 września br. można złożyć wniosek o emeryturę w obniżonym wieku emerytalnym (60 lat dla kobiet, 65 lat dla mężczyzn) (...)
Mieszkanie dla Młodych – reaktywacja
Mieszkanie dla Młodych – wznowienie przyjmowania wniosków 8 sierpnia 2017 r. ruszył ponowny nabór wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na zakup mieszkania w programie "Mieszkanie dla Młodych". Wznowienie naboru jest możliwe dzięki nowelizacji ustawy o pomocy państwa (...)
Kto i jakie nieruchomości gminne może nabywać w drodze bezprzetargowej – opinia prawna
Stan faktyczny Mam umowę dzierżawy na nieruchomość (działka z budynkiem Przychodni Lekarskiej). Umowa jest pomiędzy NZOZ (którego jestem właścicielem) a Gminą. Złożyłem wniosek o kupno części niezabudowanej działki z przeznaczeniem na wybudowanie budynku do poszerzenia świadczeń usług (...)
W pewnych przypadkach na polskie emerytury lub renty mogą liczyć osoby pracujące czy zamieszkałe za granicą. Dowiedz się, jak polacy, którzy mieszkają za granicą, mogą nabyć prawo do polskiej emerytury. Jakie są zasady przyznawania emerytur i rent dla osób pracujących (...)
Podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej obejmuje – jak sama nazwa wskazuje – składniki majątkowe, które stanowią majątek wspólny. Punktem wyjścia przy omawianiu zagadnienia podziału majątku jest ustalenie, co w skład (...)
Likwidacja majątku masy upadłości - stan prawny aktualny do dnia 30 września 2003 r.
Prawo upadłościowe prowadzi do jak najkorzystniejszego zaspokojenia wierzycieli upadłego z majątku, który wchodzi do masy upadłości. Po etapie postępowania, w którym mieliśmy do czynienia z ustaleniem majątku masy upadłości (spisanie inwentarza, sporządzenie bilansu przez (...)
Jak nie zostać wakacyjnym przemytnikiem?
Wracając z urlopu, zamiast do pracy, możesz trafić do więzienia! Wystarczy, że zabierzesz ze sobą kawałek rafy koralowej lub muszlę chronionego gatunku. Wbrew pozorom w strefie Schengen nie wszystkie towary można swobodnie przewozić. Uwaga, przemytnicy wykorzystują nieświadomych (...)
Jak przeprowadzić egzekucję z nieruchomości dłużnika - opinia prawna
Stan faktyczny Prowadzę od kilku lat działalność gospodarczą – hurtownię części samochodowych. W czasie prowadzenia działalności nawiązałem stałą współpracę handlową z jednym z klientów. Początkowo mój kontrahent zamawiał nieznaczne ilości towarów, (...)
Jak uzyskać wcześniejszą emeryturę – opinia prawna
Stan faktyczny Urodziłam się w maju 1950 r. W 1968 rozpoczęłam studia, które ukończyłam w 1972 r. Po ukończeniu studiów podjęłam pracę 02.11.1972 r. i pracowałam do 31.07.1991 r. Od 01.08.1991 r. prowadzę działalność gospodarczą do dnia dzisiejszego. Działalność prowadzę w (...)
