czy właściciel miał prawo kazać podpisać mi taką umowę?? - forum prawne

Witam Państwa,

przeprowadzam się teraz do innego miasta i poszukiwałem mieszkania. W końcu udało mi się znaleźć odpowiednie i podpisałem z właścicielem umowę. Teraz jednak naszły mnie wątpliwości - umowa jest na rok i jest tam zastrzeżone, że nie mogę się wyprowadzić przed tym terminem, inaczej będę musiał zapłacić za całość okresu najmu i dodatkowo 3 tys. zł kary. Czy właściciel mógł takie warunki postawić i czy w wypadku złamania umowy ja będę musiał takie pieniądze zapłacić?

Wszystkie umowy najmu na czas określony mają takie warunki, o ile właściciel nie określi możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. To nie jest nic dziwnego...Dziwny jest natomiast zapis o karze w wysokości 3 tysięcy.
To mi zakrawa na wyłudzenie. Co innego kaucja ale nie kara!

[cytat]

Wszystkie umowy najmu na czas określony mają takie warunki, o ile właściciel nie określi możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. To nie jest nic dziwnego...Dziwny jest natomiast zapis o karze w wysokości 3 tysięcy.
To mi zakrawa na wyłudzenie. Co innego kaucja ale nie kara!

[/cytat]

Nie mogę zgodzić się z powyższa odpowiedzią z bardzo prostej przyczyny każda umowa podporządkowana jest ustawie z 2001r., Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Ostatnio wprowadzona aktualizacja: Dz.U. z 2010 roku Nr 3, poz. 13 Zatem jaka by nie była umowa zakreślona na czas od - do czy na czas nie określony obowiązuje w/w ustawa. Właściciel ( wynajmujący ) ma ograniczenia co do określania warunków wypowiedzenia umowy z przyczyn zależnych od najemcy czy zakazu ( sic!) wypowiedzenia umowy przez najemcę.
Wg ustawy o ochronie praw lokatorów, lokalem jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Wg ustawy o ochronie praw lokatorów ? lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Co przez to rozumiemy? Otóż to, że Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera przepisy wspólne dla wszystkich form odpłatnego korzystania z mieszkania. Oto najważniejsze z nich: Podstawą korzystania przez ciebie jako lokatorkę z lokalu mieszkalnego na zasadzie odpłatności jest umowa, którą zawierasz z właścicielem lokalu. Umowa ta może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Poza czynszem lub inną opłatą za używanie lokalu (gdy masz inny tytuł prawny do lokalu niż najem), właściciel może pobierać od ciebie, jako lokatorki, jedynie opłaty niezależne od niego (za dostawę energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości, ale tylko w wypadkach, gdy nie masz zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług).Wg ustawy o ochronie praw lokatorów ? właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Wypowiedzenie przez właściciela: Ustawa o ochronie praw lokatorów chroni ciebie jako lokatorkę, wprowadzając ograniczenia dotyczące swobody wypowiadania umów o odpłatne używanie lokalu przez: wprowadzenie zamkniętego katalogu przyczyn, które uprawniają właściciela do wypowiedzenia stosunku prawnego łączącego go z lokatorem wskazanie obowiązujących właściciela terminów wypowiedzenia. I tak, po pierwsze, właściciel może wypowiedzieć ci ? jako lokatorce ? stosunek prawny ? nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używasz lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbujesz obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczysz urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczasz w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; 2) zalegasz z zapłatą czynszu lub innej opłaty za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia cię przez właściciela na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia ci dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; 3) wynajęłaś, podnajęłaś albo oddałaś do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela; 4) zajmujesz lokal, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takiej sytuacji przysługuje ci prawo do lokalu zamiennego, który musi ci zapewnić właściciel budynku. Właściciel jest ponadto obowiązany pokryć koszty twojej przeprowadzki. Jeżeli jednak do przeprowadzenia koniecznej naprawy wystarczy opuszczenie przez ciebie mieszkania i przeniesienie się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na okres nie dłuższy niż rok, to właściciel nie wypowiada ci umowy, lecz po upływie koniecznego do naprawy okresu powinien udostępnić ci wyremontowane mieszkanie, w ramach wiążącej was umowy. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. UWAGA ! Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie (w razie niezachowania tej formy jest nieważne) oraz określać przyczynę wypowiedzenia! Pamiętaj, że przysługuje ci prawo wystąpienia na drogę sądową w razie, gdy właściciel wypowie ci umowę niezgodnie z prawem. Możesz też bronić się w sądzie, gdy właściciel złoży przeciwko tobie pozew o eksmisję, jeśli nie opuścisz dobrowolnie mieszkania po wypowiedzeniu umowy. Najem lokali mieszkalnych; Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jakie są prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego? Powinnaś wiedzieć, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez ciebie ? jako najemczyni ? kaucji, która ma zabezpieczać pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu, jakie będą przysługiwać wynajmującemu w dniu, gdy będziesz się z tego lokalu wyprowadzać. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Wynajmujący powinien zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń istniejących w budynku tak, aby umożliwić ci korzystanie z wody, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń, które stanowią wyposażenie lokalu i budynku. Ty powinnaś utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, które używasz, we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Masz także obowiązek dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze i otoczenie budynku. Możesz wprowadzić w lokalu ulepszenia, ale tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy z nim. Umowa ta powinna określać sposób, w jaki wynajmujący rozliczy się z tobą z przeprowadzonych ulepszeń. Gdy będziesz opuszczać mieszkanie, wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń, których dokonałaś bez jego zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, o ile nie naruszy to substancji lokalu. Może on jednak ulepszenia zatrzymać i zwrócić ci ich wartość uwzględniającą stopień ich zużycia (według stanu na dzień opróżnienia lokalu).


Źródło i podstawa prawna: Ustawia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).

[cytat]

Wszystkie umowy najmu na czas określony mają takie warunki, o ile właściciel nie określi możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. To nie jest nic dziwnego...Dziwny jest natomiast zapis o karze w wysokości 3 tysięcy.
To mi zakrawa na wyłudzenie. Co innego kaucja ale nie kara!

[/cytat]

Nie mogę zgodzić się z powyższa odpowiedzią z bardzo prostej przyczyny każda umowa podporządkowana jest ustawie z 2001r., Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Ostatnio wprowadzona aktualizacja: Dz.U. z 2010 roku Nr 3, poz. 13 Zatem jaka by nie była umowa zakreślona na czas od - do czy na czas nie określony obowiązuje w/w ustawa. Właściciel ( wynajmujący ) ma ograniczenia co do określania warunków wypowiedzenia umowy z przyczyn zależnych od najemcy czy zakazu ( sic!) wypowiedzenia umowy przez najemcę.
Wg ustawy o ochronie praw lokatorów, lokalem jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Wg ustawy o ochronie praw lokatorów ? lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Co przez to rozumiemy? Otóż to, że Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera przepisy wspólne dla wszystkich form odpłatnego korzystania z mieszkania. Oto najważniejsze z nich: Podstawą korzystania przez ciebie jako lokatorkę z lokalu mieszkalnego na zasadzie odpłatności jest umowa, którą zawierasz z właścicielem lokalu. Umowa ta może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Poza czynszem lub inną opłatą za używanie lokalu (gdy masz inny tytuł prawny do lokalu niż najem), właściciel może pobierać od ciebie, jako lokatorki, jedynie opłaty niezależne od niego (za dostawę energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości, ale tylko w wypadkach, gdy nie masz zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług).Wg ustawy o ochronie praw lokatorów ? właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Wypowiedzenie przez właściciela: Ustawa o ochronie praw lokatorów chroni ciebie jako lokatorkę, wprowadzając ograniczenia dotyczące swobody wypowiadania umów o odpłatne używanie lokalu przez: wprowadzenie zamkniętego katalogu przyczyn, które uprawniają właściciela do wypowiedzenia stosunku prawnego łączącego go z lokatorem wskazanie obowiązujących właściciela terminów wypowiedzenia. I tak, po pierwsze, właściciel może wypowiedzieć ci ? jako lokatorce ? stosunek prawny ? nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używasz lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbujesz obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczysz urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczasz w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; 2) zalegasz z zapłatą czynszu lub innej opłaty za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia cię przez właściciela na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia ci dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; 3) wynajęłaś, podnajęłaś albo oddałaś do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela; 4) zajmujesz lokal, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takiej sytuacji przysługuje ci prawo do lokalu zamiennego, który musi ci zapewnić właściciel budynku. Właściciel jest ponadto obowiązany pokryć koszty twojej przeprowadzki. Jeżeli jednak do przeprowadzenia koniecznej naprawy wystarczy opuszczenie przez ciebie mieszkania i przeniesienie się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na okres nie dłuższy niż rok, to właściciel nie wypowiada ci umowy, lecz po upływie koniecznego do naprawy okresu powinien udostępnić ci wyremontowane mieszkanie, w ramach wiążącej was umowy. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. UWAGA ! Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie (w razie niezachowania tej formy jest nieważne) oraz określać przyczynę wypowiedzenia! Pamiętaj, że przysługuje ci prawo wystąpienia na drogę sądową w razie, gdy właściciel wypowie ci umowę niezgodnie z prawem. Możesz też bronić się w sądzie, gdy właściciel złoży przeciwko tobie pozew o eksmisję, jeśli nie opuścisz dobrowolnie mieszkania po wypowiedzeniu umowy. Najem lokali mieszkalnych; Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jakie są prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego? Powinnaś wiedzieć, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez ciebie ? jako najemczyni ? kaucji, która ma zabezpieczać pokrycie ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu, jakie będą przysługiwać wynajmującemu w dniu, gdy będziesz się z tego lokalu wyprowadzać. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Wynajmujący powinien zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń istniejących w budynku tak, aby umożliwić ci korzystanie z wody, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń, które stanowią wyposażenie lokalu i budynku. Ty powinnaś utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, które używasz, we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Masz także obowiązek dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze i otoczenie budynku. Możesz wprowadzić w lokalu ulepszenia, ale tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy z nim. Umowa ta powinna określać sposób, w jaki wynajmujący rozliczy się z tobą z przeprowadzonych ulepszeń. Gdy będziesz opuszczać mieszkanie, wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń, których dokonałaś bez jego zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, o ile nie naruszy to substancji lokalu. Może on jednak ulepszenia zatrzymać i zwrócić ci ich wartość uwzględniającą stopień ich zużycia (według stanu na dzień opróżnienia lokalu).


Źródło i podstawa prawna: Ustawia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).

Fakt, kara to wyłudzenie!

Z tego co zrozumiałem, to znaczy że w razie ewentualnego zerwania umowy, właściciel nie ma podstaw, żeby żądać ode mnie zapłaty tej kary?

Może zatrzymać kaucję jako formę rekompensaty za niedotrzymanie warunków umowy.


Umowy na czas określony nie można rozwiązać jeżeli strony nie ustalą tego w umowie najmu.


aipi, pieknie przytoczyłeś/aś ustawę, ale nie w temacie.

W umowie jest zapisane, że właściciel pobiera kaucję w wysokości miesięcznego czynszu, a oprócz tego te 3000 zł... Ale czy taka umowa bez szansy jej wcześniejszego zerwania ma podstawy? Przepraszam za tyle pytań, ale chciałbym być dobrze w sytuacji poinformowany.

Ma podstawy.

Jeżeli kwota owych 3 tysięcy widnieje w umowie jako kara, to taki zapis jest niezgodny z prawem, a w związku z tym ten punkt jest nieskuteczny.

Reszta umowy jest zgodna z prawem.

[cytat]


Ma podstawy.

Jeżeli kwota owych 3 tysięcy widnieje w umowie jako kara, to taki zapis jest niezgodny z prawem, a w związku z tym ten punkt jest nieskuteczny.

Reszta umowy jest zgodna z prawem.

[/cytat]

Która część umowy jest zgodna z ustawa która wyżej cytowałem? Kaucja tak, wypowiedzenie umowy tak ( strona wynajmująca z przyczyn tylko określonych w ustawie uol, najemca w chwili gdy wynajmujący nie wywiązuje się z ze swoich obowiązków. Vide ustawa uol.) Mylicie wynajem lokalu mieszkalnego z prawem własności.

Wypowiedzenie przez najemcę bądź wynajmującego jest możliwe dla każdego typu umowy najmu. Niezależnie od tego czy został określony czas. W przypadku braku ram czasowych obowiązują terminy ustawowe. Dla czasu oznaczonego, zarówno najemca jak i wynajmujący mają prawo do wypowiedzenia na warunkach ustalonych w umowie.

Forma wypowiedzenia ma charakter oświadczenia jednostronnego, powodującego wygaśnięcie umowy na czas nieokreślony bądź określony. Dopuszczalna jest każda forma wypowiedzenia, w przypadkach spornych także czynność procesowa poprzez pozew o eksmisję.

Terminy ustawowe wypowiedzenia najmu:
- gdy odstęp terminów opłaty czynszów przekracza 1 miesiąc,
- gdy w wypowiedzeniu uwzględniony został trzymiesięczny okres wypowiedzenia na przód, na koniec kwartału kalendarzowego
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania
W tym szczególnym wypadku należy wziąć pod uwagę fakt, że zasady wypowiedzenia takiej umowy w stosunku do najemcy regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, a także przepisy Kodeksu cywilnego. W stosunku do wynajmującego warunki są regulowane przez postanowienia Kodeksu cywilnego. Przepisy wyżej wspomnianej Ustawy mają na celu zabezpieczenie praw najemcy. Niewielu wynajmujących wie, że istnieje w roku kalendarzowym ?okres ochronny?. To czas od 1 listopada do 31 marca, kiedy nie można nakazać najemcy opuszczenia lokalu mieszkalnego.
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas okreś­lony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ?ważnych przyczyn? mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC.
Uchwała SN z 21.11.2006 r., III CZP 92/06, OSNC Nr 7?8/2007, poz. 102
Zaznaczyć tu należny że dotyczy to lokali mieszkalnych nie użytkowych.

W skrócie napisałam dokładnie to samo.

Sprawa rozbija się o możliwość wypowiedzenia powyższej umowy-odpowiedź brzmi NIE, bo z tego co napisał autor pytania umowa nie przewiduje wczesniejszego rozwiązania.

Wynajmujący ma prawo domagać się zapłaty za cały okres najmu. Natomiast nie rozumiem tej kary i to moim zdaniem jest zapis niezgodny z prawem.

Co do okresu ochronnego, to według prawa obowiązuje on jedynie eksmisji a nie wypowiedzeń umów najmu.

[cytat]

W skrócie napisałam dokładnie to samo.

Sprawa rozbija się o możliwość wypowiedzenia powyższej umowy-odpowiedź brzmi NIE, bo z tego co napisał autor pytania umowa nie przewiduje wczesniejszego rozwiązania.

Wynajmujący ma prawo domagać się zapłaty za cały okres najmu. Natomiast nie rozumiem tej kary i to moim zdaniem jest zapis niezgodny z prawem.

Co do okresu ochronnego, to według prawa obowiązuje on jedynie eksmisji a nie wypowiedzeń umów najmu.

[/cytat]
Dziwi skąd Wy bierzecie owe podstawy do twierdzenia, że najemca NIE MA PRAWA WYPOWIEDZENIA UMOWY na czas określony?Wynajmujący TAK? TAAAK, bo on jest właścicielem. No cóz myślcie sobie co chcecie ja wiem, że umowa na czas określony może byc wypowiedziana be z zakreślania tego w umowie o tym orzekał juz wielokrotnie sad jak nie sady. WAŻNE PRZYCZYNY.

Zgodnie z brzmieniem art. 673 par. 3 Kodeksu cywilnego wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach przewidzianych w umowie.
Jak wynika z tego przepisu możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony musi być przewidziana w umowie.

W umie najmu muszą też być podane przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu. Umowa może być wypowiedziana tylko z przyczyn w umowie przewidzianych nie z żadnych innych.

Gdy umowę zawarto na czas określony trzeba zwrócić uwagę czy przewidziano w niej możliwość wypowiedzenia. Następnie trzeba zobaczyć jakie przyczyny uzasadniają rozwiązanie umowy. W umowie nie może by jednak zastrzeżenia, że umowę można wypowiedzieć z WAŻNYCH PRZYCZYN. Taki zapis w świetle orzeczeń Sądu Najwyższego JEST NIEWAŻNY.

Nikt nikomu nie moze kazac podpisac takiej czy takiej umowy, to pierwsza sprawa. Pan podpisujac te umowe zgodzil sie na warunki w niej zawarte, wiec tak naprawde to Pan ma problem i nie jest to wina wlasciciela!

Ja również korzystałam z prawniknonstop.pl - także polecam, bo mi pomogli w podobnej sprawie :)