Czy wynajmujący nie musi się rozliczać za nadpłatę? - forum prawne

4§

1. Strony niniejszej umowy ustalają wysokość czynszu na kwotę łączną XXXX miesięcznie. Ustalony czynsz najmu jest czynszem stałym na okres oznaczony niniejszą umową. Czynsz będzie płatny z góry na konto bankowe Wynajmującego do 10-go każdego miesiąca.

2. W skład czynszu najmu wchodzi odstępne, czynsz dla spółdzielni (zawierający zaliczkę za wodę oraz opłaty dotyczące wywozu nieczystości, w wysokości XXX) oraz opłaty za zużycie energii elektrycznej (XXX miesięcznie) płatne na konto bankowe Wynajmującego do dnia 10-go każdego miesiąca.

5§

3.Wszelkie niedopłaty wynikające z przekroczenia zużycia względem wpłaconych zaliczek o których mowa w § 4 pkt.2 (energia elektryczna, zużycie wody i odprowadzenie ścieków zawarte w czynszu dla Wspólnoty Mieszkaniowej) Najemca będzie zobowiązany uregulować w terminie wyznaczonym przez Wynajmującego.


Czy jest możliwe że Wynajmujący nie musi się z nami rozliczyć za okres kiedy wynajmowaliśmy mieszkanie? Zaliczki które dostawała na energię były duże ze względu na ogrzewanie elektryczne i bojler elektryczny, ale dużo przebywaliśmy poza mieszkaniem. Po obliczeniach według liczników, które spisywaliśmy na początku najmu wyszła nam nadpłata za prąd ponad 1600 zł. Wynajmująca napisała maila, że ustaliliśmy czynsz stały i się w nim zmieściliśmy i do zwrotu będzie tylko kaucja. A przecież czynsz stały to taki który nie ulega zmianie, a zaliczki to zaliczki i musi się chyba z nich rozliczyć? Nadpłata za wodę też nam wyjdzie, a ona przecież zwrot za wodę i tak dostanie. Czy mamy prawo domagać się tych pieniędzy i zażądać rachunków?

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, dalej u.o.p.l., lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.

W myśl art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. u.o.p.l., wynajmujący oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w przypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług (art. 9 ust. 6 u.o.p.l.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 wskazanej ustawy, opłatami niezależnymi od właściciela są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Opłaty te są więc opłatami, na których wysokość właściciel (wynajmujący) nie ma wpływu.

Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 24 maja 2012 r., I SA/Wr 361/12, ?Z art. 9 ust. 2 u.o.p.l. wynika zakaz pobierania przez właściciela wyższych opłat niezależnych niż wynika to z umów łączących go z dostawcami (aby w ten sposób nie wzbogacił się kosztem lokatora). Lokator zobowiązany jest opłacać te opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia dostaw do lokalu używanego przez lokatora.? Cel regulacji nie budzi wątpliwości ? celem wprowadzenia art. 9 u.o.p.l. jest poniesienie przez najemcę w zakresie innych niż czynsz opłat, jedynie opłat w wysokości rzeczywiście poniesionych kosztów.

Poza tym uwzględnić należy funkcją przepisów u.o.p.l., a jest nią, jak sama nazwa wskazuje, ochrona praw lokatorów, w tym najemców. Z tego względu rozwiązania przewidziane w ustawie u.o.p.l. mają w większości przypadków charakter przepisów bezwzględnie wiążących. Moim zdaniem do takich właśnie należy art. 9 u.o.p.l. Biorąc pod uwagę brzmienie ww. przepisów u.o.p.l. oraz wskazany w orzecznictwie cel regulacji art. 9 ? ochrona przed nieuzasadnionym wzbogaceniem się przez wynajmującego kosztem najemcy ? należałoby opowiedzieć się za poniesieniem przez najemcę kosztów w wysokości rzeczywiście przez wynajmującego poniesionych.

W tym względzie niczego nie zmienia zapis w umowie o czynszu stałym. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 58 § 1 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z ustawą, w tym przypadku z art. 9 ust. 5 u.o.p.l. Jednakże gdy nieważnością dotknięta jest jedynie część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana ? art. 58 § 3 k.c. Moim zdaniem powoływanie się przez wynajmującego na czynsz stały nie jest zasadne o tyle, o ile w jego wysokość wkalkulowane zostały zaliczkowo ustalone koszty opłacania energii elektrycznej i wody. Te ostatnie powinny być bowiem poniesione przez najemcę w wysokości rzeczywiście poniesionych kosztów. W przeciwnym razie, poprzez pobieranie opłat wyższych niż rzeczywiście poniesione, wynajmujący wzbogaciłby się kosztem lokatora, co jak wskazano wyżej nie jest dopuszczalne i czemu art. 9 u.o.p.l. ma przeciwdziałać.

Au mnie wynajmujacy od 3 lat nie poinformował mnie o nadpłatach w czynszu co płace co miesiąc 500 zł,teraz wyszło ze za 1 rok miał zysku ponad 200,za drugi ponad 600 a za 3 rok ponad 800 zł.Czy mogę sie domagac zwrotu tych nadpłat od wynajmującego?Ponad to płace 600 odstępnego a wyn ajmująqcy ma zgłoszone do US tylko kwote odstępnego,czy tu zarabiając na czynszu w jakims stopniu US moze go ukarac za te kwoty,a ja czy moge odzyskąc udokumentowane nadpłaty