Gmina jako dotychczasowy właściciel we wspólnocie

Pytanie:

Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego (zawartej 96 r.) wynajmuję od zarządu budynków komunalnych lokal mieszkalny. Lokal ten należy do zasób gminy i nie jest wyodrębniony. W budynku tym jest kilka mieszkań komunalnych i kilkanaście własnościowych (wspólnota mieszkaniowa). Lokal, który wynajmuje to zaadoptowany na mój koszt strych. Stawka czynszu na najem została ustalona w tejże umowie, zgodnie z zapisem umowy, że najemca będzie płacić wynajmującemu czynsz regulowany w wysokości za m2 powierzchni użytkowej, oprócz czynszu najemca będzie uiszczać opłaty za inne usługi, tj. co, zw, ścieki, śmieci. Zmiany w wysokości czynszu najmu dokonuje się w formie aneksu na podstawie odpowiednich uchwał Rady Gminy. W 11.2006 wspólnota mieszkaniowa podjęta uchwałę w sprawie podwyższenia stawki czynszu za stanowiący pożytek wspólnoty lokal (mój). Zgodnie z treścią tej uchwały wspólnota podjęła decyzję w sprawie podwyższenia stawki (z 4zł/ m2 do 11zł/m2) czynszu za stanowiący pożytek wspólnoty w/w lokal i zobowiązuje zarząd wspólnoty do wykonania tej uchwały z zachowaniem wymagań wynikających z przepisów ustawy z dnia 21.06.2001. Uchwałę tą otrzymałem w dniu 15.01.07 r. W załączeniu do w/w uchwały otrzymałem odrębny dokument - powiadomienie o wysokości opłat z związku z uchwałą. Wystawcą dokumentu jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W tym dokumencie są 3 pozycje: czynsz (rubryka pusta), zaliczka na wywóz śmieci, pobór wody i ścieki (kwota dotychczasowa), wpłata na fundusz remontowy, czynsz (rubryka z kwota zwiększoną do 11zł/m2). Z tego można wnioskować, że ta kwota (11zł/m2) dotyczy wpłat na fundusz remontowy, ale skoro tak to czy to jest także opłata za czynsz? Jaki akt prawny reguluje wysokość opłat na fundusz remontowy? Czy wspólnota może podnieść mi czynsz skoro właścicielem lokalu jest Zarząd Budynków Komunalnych (Gmina)? Czy wspólnota może podnieść stawkę 3-krotnie nie uzasadniając, czym jest spowodowana tak drastyczna podwyżka? Czy mogę się odwołać od tej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jeśli tak do kogo?

Masz inne pytanie do prawnika?

19.1.2007

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Gmina jako dotychczasowy właściciel we wspólnocie

W opisanym przypadku mamy, jak się wydaje, do czynienia z sytuacją bardzo szczególną. Nieruchomość zabudowana budynkiem była do pewnego czasu własnością gminy. W którymś jednak momencie najemcy lokali komunalny zaczęli je wykupywać, stali się ich właścicielami. Takiej właśnie sytuacji dotyczy art. 4 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości (gminie) przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia (ale nie identyczne), jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. 

Porady prawne

Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali. 

Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. 

Jak rozumiem obecnie wspólnota mieszkaniowa chce Pana obciążyć nie tyle większym czynszem, co opłatami na fundusz remontowy.

Pojawia się więc pytanie czy lokal niewyodrębniony jest częścią wspólną nieruchomości wspólnoty, a co za tym idzie czy pożytek (dochód) z najmu należy do wspólnoty czy do gminy i kto może wprowadzać zmiany w umowie najmu.

Otóż zgodnie z wyrokiem SN z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, sygn. OSNC 1999/6/113 współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

Wydaje się w związku z powyższym, iż pożytki z najmu należą się gminie, a nie wspólnocie. I to gmina może wypowiedzieć, zmienić umowę najmu.

Jeśli natomiast udział wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych jest większy niż udział gminy w tej specyficznej współwłasności, to gmina przestała mieć głos decydujący. Gmina ma też obowiązek ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Nie oznacza to jednak naszym zdaniem, choć cała sprawa budzi ogromne kontrowersje w nauce prawa, że po podjęciu uchwały wspólnoty zwiększają się obowiązki najemcy. Naszym zdaniem, skoro w umowie najmu oznaczono, że najemca płaci czynsz regulowany określony uchwałą Rady Gminy wynik, że czynsz dla wynajmującego nie został podzielony na wynagrodzenie dla wynajmującego i zaliczkę na utrzymanie nieruchomości wspólnej (w skład której wchodzą np. opłaty na fundusz remontowy). Oznacza to, że czynsz, jaki płaci najemca, oprócz opłat za tzw., media, nie jest opłatą niezależną od właściciela. Przede wszystkim jednak należałoby uznać, iż to tak naprawdę gmina będzie ponosić większe opłaty, tj. uzupełnić czynsz płacony przez Pana o uchwaloną podwyżkę, dopóki nie wypowie Panu czynszu najmu. Z uwagi jednak na to, że odpowiedź ta nie może być traktowana jako zupełnie jednoznaczna, nakazany jest wcześniejszy kontakt z gminą.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023

Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023

Dowiedz się, na jakie wsparcie mogą liczyć odbiorcy energii elektrycznej w 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej (...)

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności

Skutkiem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów jest to, że 2,5 mln użytkowników wieczystych stało się właścicielami. 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych (...)

Mienie PKP

Mienie PKP

Uchwała NSA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów 26 lutego 2018 r. podjął następującą uchwałę (sygn. I OPS 5/17): "Pozostawanie nieruchomości we władaniu przedsiębiorstwa PKP bez udokumentowanego prawa w sposób określony w art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia (...)

Kto ponosi koszty utrzymania balkonów we wspólnocie?

Kto ponosi koszty utrzymania balkonów we wspólnocie?

Gmina wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nakładającej na członków Wspólnoty obowiązek wniesienia opłat na sfinansowanie kosztu remontu balkonów. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo uchylając sporną uchwałę strony pozwanej. (...)

Sposoby nabywania nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne

Sposoby nabywania nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne

    Częstym zjawiskiem jest, iż grunty przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania publicznego na cele publiczne pozostają własnością osób prywatnych. Nie zawsze jednakże jednostki samorządu terytorialnego posiadają środki na ich wykup. Nierzadkie są też sytuacje, (...)

Podnajem od gminy a ochrona praw lokatorów - opinia prawna

Podnajem od gminy a ochrona praw lokatorów - opinia prawna

Stan faktyczny Zgodnie z uchwałą Rady Gminy nasza rodzina spełniała warunki do przydziału lokalu komunalnego. Gmina nie posiadała jednak wolnego mieszkania. Mieszkanie, które miało być nam przydzielone zostało wynajęte przez gminę od innego właściciela. W tej umowie wyraźnie oznaczono, (...)

Czy może Ci zostać odebrana Twoja nieruchomość, czyli kiedy jest dopuszczalne wywłaszczenie nieruchomości?

Czy może Ci zostać odebrana Twoja nieruchomość, czyli kiedy jest dopuszczalne wywłaszczenie nieruchomości?

  Wywłaszczenie nieruchomości jest najdalej idącą ingerencją władzy wykonawczej w konstytucyjnie chronione prawo własności. Konstytucja RP dopuszcza wywłaszczenie nieruchomości, jeżeli dokonywane jest w „słusznym celu” i za odpowiednim odszkodowaniem. Praktyczne wskazówki (...)

Gruntowne zmiany w gospodarce nieruchomościami

Gruntowne zmiany w gospodarce nieruchomościami

    W zasadzie od 22 października zaczynają obowiązywać znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmienią się m.in. zasady sprzedaży dawnych mieszkań komunalnych. Skorzystać będą mogli na tym nowi właściciele lokali i osoby, które wykupiły je przed (...)

VAT od czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego

VAT od czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego

W interpretacji ogólnej nr PT1.8101.3.2019 Minister Finansów wyjaśnił kwestie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego. Sprawdź, co z niej wynika. ##baner## Czego dotyczy problem prawny? Interpretacja ta (...)

Szkoła w roku szkolnym 2017/2018 - informacje dla rodziców

Szkoła w roku szkolnym 2017/2018 - informacje dla rodziców

Co rodzice powinni wiedzieć w roku szkolnym 2017/2018? Przed nami nowy rok szkolny, w którym MEN wprowadza zaplanowane wcześniej zmiany w polskiej oświacie, oczekiwane przez rodziców, nauczycieli, uczniów i samorządowców. Reforma edukacji to nie tylko zmiana ustroju (...)

Zasady segregowania odpadów komunalnych

Zasady segregowania odpadów komunalnych

Przedstawiamy wskazówki odnośnie do ustalonych w gminach zasad segregowania odpadów komunalnych. Główne cele ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach Główne cele ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach to przede wszystkim upowszechnienie (...)

Świadczenie usług za granicą a VAT

Świadczenie usług za granicą a VAT

Levob z siedzibą w Amersfoort w Holandii zajmował się działalnością ubezpieczeniową. W 1997 r. zawarł on umowę z przedsiębiorstwem Financial Data Planning Corporation (FDP) z siedzibą w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Zgodnie z tą umową FDP zobowiązało (...)

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli? Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli (...)

Uproszczenia w budownictwie

Uproszczenia w budownictwie

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra finansów, inwestycji i rozwoju. Co przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw? Proces (...)

Więcej mieszkań na wynajem

Więcej mieszkań na wynajem

Sejm uchwalił społeczną część pakietu mieszkaniowego Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszu dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe w TBS, możliwość (...)

Więcej mieszkań na wynajem

Więcej mieszkań na wynajem

Ustawa dot. społecznej części pakietu mieszkaniowego Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów dla podnajemców mieszkań, wakacje czynszowe (...)

Więcej tanich mieszkań na wynajem - projekt idzie do Sejmu

Więcej tanich mieszkań na wynajem - projekt idzie do Sejmu

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, przedłożony przez ministra rozwoju. Rząd chce wspierać najemców mieszkań, którzy nie mają pieniędzy na opłacenie czynszu, bo z powodu pandemii COVID-19 (...)

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

  Procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uregulowana została w ustawie z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa). Procedurę tę stosuje się, zgodnie z art. 27 wskazanej ustawy, także do zmiany planu miejscowego. Zmiana (...)

Zatrudnianie cudzoziemców po zmianach

Zatrudnianie cudzoziemców po zmianach

Zmiany w zatrudnianiu cudzoziemców Od 1 stycznia 2018 r. wchodzą w życie nowe przepisy dotyczące dostępu cudzoziemców z państw spoza UE/EOG do polskiego rynku pracy. Zmiany dotyczą głównie pracy krótkoterminowej i sezonowej.  Ustawa ma na celu wdrożenie do polskiego (...)

Ochrona lokatorów i podwyżki czynszów od nowego roku

Ochrona lokatorów i podwyżki czynszów od nowego roku

  Co się zmieniło w zakresie ochrony praw lokatorów? Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego weszła w życie 1 stycznia 2007 roku. Dzięki niej od nowego roku właściciele mieszkań mogą dokonywać (...)

Więcej tanich mieszkań na wynajem

Więcej tanich mieszkań na wynajem

Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach, poprawa warunków mieszkaniowych w już istniejących lokalach, dopłaty do czynszów, wakacje czynszowe w TBS, możliwość dojścia do własności nowo budowanych mieszkaniach społecznych, wsparcie (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Zmiana sposobu ogrzewania lokalu komunalnego

Zmiana sposobu ogrzewania lokalu komunalnego

We wspólnocie mieszkaniowej, w której gmina ma swoje udziały właściciele postanowili dokonać zmiany sposobu ogrzewania lokali. Dotychczasowe ogrzewanie zasilane z sieci miejskiej postanowili zmienić na ogrzewanie etażowe gazowe. Podkreślić tu należy, że wpływ na decyzje właścicieli miały (...)

Czy należy mi się odszkodowanie w przypadku kiedy inwestycja gminy obniża wartość mojej nieruchomości?

Czy należy mi się odszkodowanie w przypadku kiedy inwestycja gminy obniża wartość mojej nieruchomości?

Od moich dziadków dostałem w spadku dom. Zamierzałem go sprzedać, jednakże rok temu wybudowano przed nim farmę wiatrakową. Od tego czasu nie mogę znaleźć nabywcy, wszyscy rezygnują. Powód: bliska odległość fermy wiatrakowej. Czy w takim razie mogę starać się o jakieś odszkodowanie? (...)

Głosowanie udziałami we wspólnocie

Głosowanie udziałami we wspólnocie

Jaką ilością głosów dysponuje deweloper, który jest członkiem wspólnoty? Czy w głosowaniu mogą brać udziały jeszcze nie wybudowanych mieszkań, które zostaną wybudowane w czasie późniejszym? Konkretnie jaką ilością głosów dysponuje właściciel terenu, na którym oddano 1 budynek (...)

Adaptacja strychu we wspólnocie

Adaptacja strychu we wspólnocie

Przed wejściem w życie ustawy o własności lokali gmina wyraziła zgodę na adaptację strychu. Po 1-01-1995 lokal nie posiadał samodzielności tzn. nie było zgody (organów budowlanych dawnej urzędów rejonowych) na użytkowanie, czyli gmina nie może dowieść że lokal stanowił samodzielny (...)

Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?

Jak przygotować się do zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?

Witam serdecznie, chcę zakupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Nie ukrywam że natrafiłem na naprawdę ciekawą ofertę i chciałbym jak najszybciej stać się jej właścicielem. Dlatego pisze do Państwa z prośbą o pomoc w przygotowaniu się na procedury związane z zakupem mieszkania przez (...)

Zgoda na przekształcenie lokalu na użytkowy

Zgoda na przekształcenie lokalu na użytkowy

Jestem właścicielką mieszkania, które chcę przekształcić na lokal użytkowy. Niezbędna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej podjęta w formie uchwały. Członkiem wspólnoty jest również gmina miejska. Zebrałam część podpisów mieszkańców - właścicieli mieszkań pod uchwałą. Gmina (...)

Określenie udziału lokalu w części wspólnej

Określenie udziału lokalu w części wspólnej

Każdy lokal we wspólnocie mieszkaniowej ma do wyłącznego używania przypisaną piwnicę. Obecnie Wspólnota określa udział w części wspólnej danego lokalu tylko poprzez powierzchnię samego lokalu. Ale część właścicieli lokali uważa, że prawidłowym sposobem na określenie udziału w (...)

Zmianau udziałów we wspólnocie mieszkaniowej

Zmianau udziałów we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powstałej z zasobów gminnych, zażądał od gminy jako dotychczasowego właściciela sporządzenia inwentaryzacji budowlanej budynku, gdyż okazało się, że lokale wydzielane były w oparciu o nieścisłe pomiary, co doprowadziło do sytuacji, że udziały nie odnosiły (...)

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Jestem zarządcą wspólnoty, w której przeciwko jednemu z członków wspólnoty toczy się kilka postępowań sądowych o zapłatę, w tym postępowanie egzekucyjne (m. in. licytacja z nieruchomości niestety skutecznie wstrzymana przez pozwanego). Dłużnik będący członkiem wspólnoty złożył (...)

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi bez podania przyczyny?

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi bez podania przyczyny?

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi bez podania przyczyny? Chcę się pozbyć niechcianego lokatora, niestety wcześniej podpisałam z nim umowę najmu na czas nieokreślony z dwu miesięcznym wypowiedzeniem.   Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie przepisów ustawy (...)

Nadwyżki we wspólnocie mieszkaniowej

Nadwyżki we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej otrzymał pismo od jednego z właścicieli lokali, w którym to domaga się on proporcjonalnego co do udziałów zwrotu nadwyżek finansowych z zaliczek wpłaconych na konto wspólnoty przez właścicieli lokali za ub. rok. We wspólnocie zaliczki związane z utrzymaniem (...)

Zarząd przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej

W jakich przypadkach powoływany jest zarząd przymusowy we wspólnocie mieszkaniowej? Podstawą do ustanowienia zarządcy przymusowego jest art. 26 ustawy o własności lokali. Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza (...)

Zrzeczenie sie nieruchomości

Zrzeczenie sie nieruchomości

Czy w obowiązującym stanie prawnym istnieje możliwość skutecznego zrzeczenia się nieruchomości na rzecz gminy? Czy gmina ma możliwość nieprzyjęcia takiej nieruchomości? Możliwość zrzeczenia się własności nieruchomości w obecnym stanie prawnym przewidują przepisy kodeksu cywilnego. (...)

Administrowanie garażem we wspólnocie

Administrowanie garażem we wspólnocie

Od marca 2001 jesteśmy z mężem właścicielami dwóch stanowisk garażowych, znajdujących się pod budynkiem mieszkalnym, z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Garaż jest samodzielnym lokalem użytkowym z 20 miejscami garażowymi o powierzchni 622 m2. Garaż jest wyodrębniony z budynku wielolokalowego, (...)

Własność działek pod drogi po podziale ziemi

Własność działek pod drogi po podziale ziemi

W lipcu tego roku zakupiłem działkę budowlaną (nazwijmy ją "A"). Kupiłem ją od człowieka, który w tym regionie posiadał 2 działki, jedną z nich sprzedawał (jego działkę nazwijmy "B", sprzedał mi "A"). Działka jest położona przy działkach "D1' i "D2", które według informacji otrzymanych (...)