Kiedy można starać się o mieszkanie komunalne?

Co to jest mieszkaniowy zasób gminy?

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań gminy. Gmina powinna zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Dla realizacji tych postulatów gmina wykorzystuje tak zwany mieszkaniowy zasób gminy. Jest nim ta część nieruchomości na terenie gminy, której właścicielem jest sama gmina, komunalne osoby prawne lub spółki prawa handlowego utworzone z udziałem gminy, czyli ta część nieruchomości na terytorium gminy, którą wójt, burmistrz lub prezydent mogą zadysponować w razie potrzeby.

Co to jest lokal socjalny?

Częścią zaś mieszkaniowego zasobu gminy są lokale socjalne. Ustawa określa tym terminem lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m². Lokal ten może mieć obniżony standard.

Kto może się ubiegać o lokal mieszkalny?

Przyczyny nieposiadania własnego mieszkania są różne, nie można obejmować oczywiście wszystkich mających kłopoty z własnym lokum mianem bezdomnych. Termin ten odnosi się do skrajnych przypadków (o najczęściej patologicznym podłożu) nieposiadania własnego mieszkania. Bezdomność (czyli niezajmowanie żadnego lokalu oraz jednocześnie niezameldowanie na stałe w żadnym lokalu) stanowi również przesłankę do rozpatrzenia możliwości przyznania lokalu socjalnego, niemniej problem ten wymaga odrębnego omówienia, o czym niżej.

Zasadniczo o lokal socjalny mogą starać się osoby, gdy:

1.       nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znajdują się w niedostatku. Dochody takiej osoby nie pozwalają jej wynająć lokalu na zasadach ogólnych. Szczegółowe kryteria wyboru osób uprawnionych w pierwszej kolejności do korzystania z zasobów mieszkaniowych gminy określa stosowna uchwała rady gminy, dla każdej gminy z osobna.

2.       obowiązek ten wynika wprost z ustawy bądź z treści orzeczenia sądowego (najczęściej orzeczenia eksmisyjnego) - gmina ma wówczas obowiązek zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego. Sąd bowiem może (ale nie musi) orzec w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu dla strony, do otrzymania lokalu socjalnego. W niektórych przypadkach sąd jest jednak zobligowany orzec o takim uprawnieniu - w przypadku eksmisji:

a) kobiety w ciąży,  
b) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,  
c) obłożnie chorych,  
d) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,  
e) osoby posiadającej status bezrobotnego,
f) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Na przeszkodzie realizacji postulatu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych stoją marne zasoby mieszkaniowe gminy oraz finanse na ich powiększanie i dlatego też nie należy się spodziewać, że po złożeniu wniosku lokal socjalny zostanie nam przyznany.

Poza tym, w przypadku, gdy o taki lokal stara się osoba bezdomna, konieczne jest uprzednie przejście długotrwałego procesu wychodzenia z bezdomności. Bezdomność bowiem to nie tylko brak domu – przyznanie takiej osobie mieszkania może nie rozwiązać problemu, gdyż bezdomność to także społeczna izolacja i wyleczeniu tej przypadłości mają służyć programy wychodzenia z bezdomności.

Co to jest indywidualny program wychodzenia z bezdomności?

Indywidualny program wychodzenia z bezdomności zapewnia osobie bezdomnej wsparcie w procesie wychodzenia z bezdomności. Jego realizacja przez tę osobę jest warunkiem korzystania przez osobę bezdomną ze świadczeń z ubezpieczenia zdrowotnego. Program jest opracowywany przez pracownika socjalnego ośrodka pomocy społecznej wraz z osobą bezdomną i podlega zatwierdzeniu przez kierownika ośrodka. Powinien uwzględniać sytuację osoby bezdomnej oraz zapewniać szczególne wspieranie osobie aktywnie uczestniczącej w wychodzeniu z bezdomności, z wykorzystaniem wszelkich środków pomocy, jakimi dysponuje ośrodek pomocy społecznej realizujący program.

Jakie warunki trzeba spełnić by ubiegać się o lokal komunalny?

Szczegółowe zasady dysponowania swoim zasobem mieszkaniowy pozostawiono gminie. Rada gminy w drodze uchwały, ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w mieszkaniowy zasób gminy. Zasady te powinny określać w szczególności:

- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

- warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

- warunki dokonywania zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,

- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,

- zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,

- kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Czy można wykupić lokal komunalny od gminy?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż w przypadku zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, osobom fizycznym i prawnym, pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, ale tylko, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoby takie zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Gmina może przyznać swoim najemcom bonifikaty przy wykupie zajmowanego lokalu – wysokość tych bonifikat zależy od decyzji radnych. W efekcie mieszkania komunalne mogą być warte np. 5, 10 % swojej rzeczywistej wartości rynkowej. To jednak tylko wierzchołek góry lodowej – rzeczywiste koszty prywatyzacji mieszkania komunalnego znacznie przewyższają tak ustaloną wartość mieszkania (podatki, koszty rzeczoznawcy, taksa notarialna, itd.). Poza tym obowiązują przepisy obostrzające rozporządzanie w ten sposób nabytą własnością (np. nie można zbyć wykupionego mieszkania komunalnego do 5 lat od wykupu, pod rygorem utraty bonifikaty) – dlatego też, po zasięgnięciu wszystkich informacji w urzędzie gminy, trzeba dobrze skalkulować wszystkie za i przeciw, przed podjęciem decyzji o wykupie lokalu komunalnego.

Jak korzystanie z gminnego zasobu mieszkaniowego wygląda w Krakowie?

Dla bliższego zbadania zawartych w ustawie wskazówek dla rady gminy, poniżej przedstawiona jest regulacja, jaka obowiązuje na terenie miasta Krakowa. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków określa Uchwała Nr XXXIV/288/07 Rady Miasta Krakowa z dnia 24 października 2007 r. Jak już wyżej wspominano, wbrew używanej nomenklaturze („dostać” od gminy mieszkanie komunalne), gmina nic nie daje – z gminą podpisuje się umowę najmu.

Uchwała ta reguluje zasady najmu lokali socjalnych, zamiennych, położonych na terenie gminnych placówek oświatowych, wynikających z regulacji tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, niesamodzielnych, w trybie dobrowolnej zamiany, w trybie szczególnym, o powierzchni przekraczającej 80 m², kwestię podnajmu oraz oddania do bezpłatnego używania lokalu, a także zasady weryfikacji i kwalifikowania wniosków i sporządzania list osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu.

Zasada w Krakowie jest taka, że umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony (na czas nie dłuższy niż pięć lat), pozostałe lokale zaś gmina wynajmuje na czas nieoznaczony. Niskie dochody niepozwalające na najem lokali na zasadach ogólnych rozumiane są następująco:

- dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu - średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego, który nie przekracza 150 % najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 125% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym i 100 % najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym;
- dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu z powodu utraty tytułu prawnego do lokalu na skutek wypowiedzenia umowy najmu dokonanego na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 ustawy – średni miesięczny dochód na członka gospodarstwa domowego, który nie przekracza 200% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 175% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym i 150% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym;
- dla osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu z powodu utraty tytułu prawnego do lokalu na skutek wypowiedzenia umowy najmu dokonanego na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 ustawy w trybie konkursu ofert – średni miesięczny dochód na członka gospodarstwa domowego, który nie przekracza 350% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 300% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym i 250 % najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym;
- dla osób ubiegających się o ponowne zawarcie umowy najmu lokalu – średni miesięczny dochód na członka gospodarstwa domowego, który nie przekracza 250 % najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 200% najniższej emerytury w gospodarstwie dwuosobowym oraz 150% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym.

Za dochód uznaje się sumę wszelkich przychodów wnioskodawcy i wszystkich osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania bez względu na tytuł i źródło ich uzyskiwania, pomniejszoną o :

- koszty jej uzyskania,

- obciążenie podatkiem od osób fizycznych,

- składki na ubezpieczenie zdrowotne określone w przepisach o powszechnym ubezpieczeniu w NFZ

- składki na ubezpieczenie społeczne określone w odrębnych przepisach.

Do sumy przychodów nie wlicza się dodatków dla sierot zupełnych, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych, świadczeń w naturze z pomocy społecznej, dodatku z zasiłku rodzinnego z tytułu urodzenia dziecka, dodatku mieszkaniowego i nagród jubileuszowych wynikających ze stosunku pracy.

Z punktu widzenia omawianego tematu istnieją dwa tryby uzyskania od gminy umowy najmu lokalu:

- w drodze najmu lokali socjalnych,

- w drodze najmu lokali z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.

W pierwszej kolejności uprawnionymi do ubiegania się o najem lokalu socjalnego są osoby:

- które utraciły mieszkania w wyniku zdarzeń losowych – w szczególności klęski żywiołowej, katastrofy lub pożaru,

- które nabyły prawo do ubiegania się o najem lokalu socjalnego na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego.

- osoby, ktore posiadałyby uprawnienia do zajmowania lokalu zamiennego na podstawie art. 32 ustawy o ochronie lokatorów, lecz utraciły tytuł prawny do lokali z innych przyczyn niż określone w art. 11 ust. 2 pkt 4 niniejszej ustawy, przed orzeczeniem przez organ nadzoru budowlanego konieczności, z uwagi na zagrożenie życia lub zdrowia, opróżnienia w całości lub w części budynku; uprawnienie to nie dotyczy osób, którym wypowiedziano najem z przyczyn określonych w art. 11 ust. 3  ustawy.

Dopuszcza się ponadto możliwość zawarcia lokalu socjalnego:

- z osobami objętymi ostateczną listą mieszkaniową, z zastrzeżeniami przewidzianymi dalej przez uchwałę

- z właścicielami lokali nabytych od Gminy Miejskiej Kraków, w których organ nadzoru budowlanego stwierdził konieczność opróżnienia w całości lub w części budynku bezpośrednio grożącego zawaleniem.

- z osobami zajmującymi bez tytułu prawnego lokale lub budynki objęte wykwaterowaniem w związku z realizacją inwestycji Gminy Miejskiej Kraków,

- z osobami zobowiązanymi do opróżnienia zajmowanego lokalu, stanowiącego własność gminy, nie posiadającymi w wyroku eksmisyjnym prawa do lokalu socjalnego w przypadkach, gdy wielkość i standard odzyskiwanego lokalu lub względy społeczne uzasadniają dostarczenie lokalu socjalnego z wyłączeniem osób eksmitowanych z lokalu mieszkalnego z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1, art. 13 i 17 ustawy o ochronie lokatorów.

Natomiast uprawnionymi do ubiegania się o najem lokalu z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych są:

- najemcy lokali, które nie spełniają warunków technicznych wymaganych dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (dot. najemców lokali stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków oraz najemców opłacających w dniu wejścia w życie ustawy o zasobie mieszkaniowym gminy czynsz regulowany za najem lokali stanowiących własność osób fizycznych i prawnych),

- osoby, które zamieszkują i są zameldowane na pobyt stały w lokalu o nadmiernym zaludnieniu – za taki uważa się lokal mieszkalny, w którym na jedną osobę zameldowaną na pobyt stały przypada mniej niż 5 m² ogólnej powierzchni pokoi.

- wychowankowie placówek opiekuńczo – wychowawczych, nie mający możliwości powrotu do lokalu, w którym są zameldowani na pobyt stały, jeżeli wniosek o najem lokalu złożyły nie później niż w terminie 2 lat od uzyskania pełnoletności, a w przypadku, gdy po uzyskaniu pełnoletności pozostają nadal w placówkach, jeżeli wniosek złożyły nie później niż w terminie 2 lat od opuszczenia tych placówek,

- osoby pozbawione możliwości zamieszkiwania w lokalu, w którym są zameldowane na pobyt stały, ubiegające się o pomoc mieszkaniową ze względów społecznych.

Uchwała wymaga, aby osoby ubiegające się o najem lokalu z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych udokumentowały co najmniej 5-letni okres posiadania tzw. „centrum życiowego” na terenie Gminy Miejskiej Kraków, czyli co najmniej 5-letniego faktycznego zamieszkiwania na tym terenie. Ponadto udokumentowania wymaga również fakt posiadania przez wnioskodawcę stałego źródła dochodu na terenie Gminy Miejskiej, a w przypadku posiadania dzieci w wieku szkolnym - pobierania przez nie nauki na terenie gminy.

Weryfikacji złożonych wniosków dokonuje się w oparciu o system kwalifikacji punktowej określony przez Prezydenta Miasta. Ocena warunków socjalno – mieszkaniowych dokonywana jest przez pracowników urzędu w oparciu o zebrany materiał (protokoły z wizji lokalnych, wystąpienia różnych wydziałów urzędu, organizacji pozarządowych, Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej, domów pomocy społecznej i innych). W ocenie wniosków mają prawo uczestniczyć przedstawiciele właściwych Rad Dzielnic Miasta Krakowa.

Pamiętaj, że:

• Osoby, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znajdują się w niedostatku mogą ubiegać się o lokal z mieszkaniowego zasobu gminy,

• Gminne lokale socjalne mogą mieć obniżony standard, niemniej jednak powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m²,

• Osoby niezajmujące żadnego lokalu oraz jednocześnie nie zameldowane na stałe w żadnym lokalu, czyli bezdomni, jeżeli chcą uzyskać lokal z zasobów gminy, muszą poddać się indywidualnemu programowi wychodzenia z bezdomności, w którym, oprócz zainteresowanego, uczestniczą m.in. instytucje pomocy społecznej, terapeuci, psychologowie,

• O szczegółowych zasadach najmu lokali osobom o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych decyduje gmina – wystarczy pójść do właściwego wydziału w urzędzie gminy, aby dowiedzieć się o uchwałę regulującą tę kwestię,

• Niestety trzeba również pamiętać o ciężkiej sytuacji materialnej gmin i o tym, że często nie dysponują one lokalami socjalnymi. Dlatego nie należy się spodziewać, że zaraz po złożeniu wniosku taki lokal zostanie przyznany,

• Wykupienie dotychczas zajmowanego, na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony, lokalu, jest możliwe, co więcej, osoby takie mają pierwszeństwo wykupu wynajmowanego lokalu i gmina powinna w pierwszej kolejności zwrócić się z taką ofertą do swoich najemców. W przypadku mieszkańców korzystających z gminnego zasobu mieszkaniowego z przyczyn socjalnych, będzie to oczywiście sytuacja nader rzadka.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. 1998 r., Nr 64, poz. 414 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami),

• Uchwała Rady Miasta Krakowa z dnia 24 października 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków.