Nabycie lokalu w drodze spadkobrania a obowiązek zwrotu bonifikaty
Stan Faktyczny
Pod koniec 2005 roku zmarła moja matka. Spadek po matce obejmował mieszkanie własnościowe, poza nim matka nie miała znaczącego majątku. Rok po śmierci mamy jako jedyny spadkobierca po mamie i właściciel mieszkania sprzedałem je (styczeń 2007 roku) a uzyskane w niniejszy sposób pieniądze zainwestowałem w prowadzoną przeze mnie działalność gospodarczą. Za część uzyskanych pieniędzy kupiłem także nieruchomość gruntową, na której zamierzam wybudować dom moim dzieciom. Jednakże w październiku 2008 roku otrzymałem pismo od gminy, w którym gmina żąda ode mnie zwrotu udzielonej bonifikaty, mama bowiem wykupiła mieszkanie od gminy na początku 2005 roku i uzyskała w związku z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami znaczną bonifikatę. Czy w przedstawionej sytuacji mam obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty gminie?
Opinia prawna
Niniejsza opinia sporządzona została na podstawie:
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Zagadnienia ogólne
Sprzedaż nieruchomości lokalowych z bonifikatą oraz zasady jej udzielania czy też zwrotu regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy dotyczące bonifikaty były wielokrotnie nowelizowane, jednakże na potrzeby niniejszej opinii, będziemy korzystać z wszystkich wersji przepisów w brzmieniu od 2005 roku do dnia dzisiejszego. Zarówno ówcześnie (2005 rok) jak i w dniu dzisiejszym, ustawa przewiduje możliwość wykupienia od gminy lokalu mieszkalnego z bonifikatą. Na przestrzeni kilku lat zmieniały się w szczególności zasady zwrotu bonifikaty jak i poglądy na to, na kim spoczywa taki obowiązek. Kwestia ta, jest przedmiotem niniejszego pytania. Jak bowiem wynika z opisu sytuacji mieszkanie zostało sprzedane nie przez osobę która wykupiła mieszkanie z bonifikatą lecz przez jej następcę prawnego. W związku z tym ostateczną odpowiedzią w niniejszej sytuacji będzie wskazanie, czy na następcy prawnym pod tytułem ogólnym (czyli Panu) spoczywa obowiązek zwrotu bonifikaty.
Zagadnienia szczegółowe
Podstawą prawną zbycia nieruchomości Pana matce jest przepis artykułu 34 ust.
1 pkt. 3 w/w ustawy w brzmieniu z początku 2005 roku. Jak wynika z wspomnianego przepisu, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. W związku z tym, iż Pańskiej matce przysługiwało prawo najmu wykupionego lokalu oraz, iż umowa została zawarta na czas oznaczony mogła ona wykupić mieszkanie. W związku natomiast z tym, iż nieruchomość była zbywana na cele mieszkaniowe, mamie przysługiwało prawo do uzyskania bonifikaty na to mieszkanie (art. 68 ustawy). Bonifikaty udzielało się za zgodą wojewody bądź też rady sejmiku i sięgała ona 50 % wartości mieszkania, choć i ta wysokość mogła podlegać dalszym modyfikacjom.
Obowiązujące w tym czasie przepisy wyraźnie wskazywały, iż jeśli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu dotyczącego zwrotu nie stosowało się w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.
Przepisy powyższe miały analogiczną postać tak w okresie przejścia na Pana prawa własności lokalu z momentem otwarcia spadku jak i z chwilą sprzedaży przez Pana mieszkania na początku 2007 roku. Dopiero ustawa z dnia z dnia 24 sierpnia 2007 roku (która weszła w życie w dniu 22 października 2007 roku) o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadziła znaczące zmiany, które zmieniły zasady zwrotu bonifikaty. Ustawa dopuściła możliwość zbycia nieruchomości nabytej z bonifikata pod warunkiem jednak, iż w ciągu 12 miesięcy od dnia zbycia uzyskane z tej czynności prawnej środki zostaną przeznaczone lub wykorzystane na cele mieszkaniowe. Nadto obowiązek zwrotu nałożono także na osobę bliską nabywcy która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
