Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej i po podziale majątku dorobkowego
Przychody ze zbycia nieruchomości
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach określonych wyżej, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszt sprzedaży.
Dochodów z tego źródła nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Dochody te podlegają zryczałtowanemu opodatkowaniu oczywiście w sytuacji, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia. Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Pojęcie „nieruchomości” jako źródle przychodu obejmuje w tym przypadku tak nieruchomość gruntową, jak i wzniesiony na niej budynek, nawet gdy nie został on wykończony.
nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych bowiem wypadkach określonych w tych przepisach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe.
Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić np. budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.
Zwolnienie od podatku przychodu ze sprzedaży odnosi się więc tylko do przypadków, gdy nastąpiła ona w okresie dłuższym niż 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie czy nabycie (np. w drodze dziedziczenia). Bieg ww. terminu pięciu lat nie może być przy tym liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku stanowiącego jego część składową.
Ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej
Według natomiast zdania pierwszego art. 31 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje pomiędzy małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa)”.
Na skutek wyroku sądowego orzekającego rozwód lub separację wspólność majątkowa małżeńska ustaje, a do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku (art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Jaką datę przyjmuje się za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego?
Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
