9.2.2011

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

Jaki jest cel zawarcia umowy przedwstępnej?

Niekiedy zdarza się, że strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć w danym momencie umowy (np. sprzedaży lub darowizny), ale chcą tego dokonać w przyszłości np. Kowalski nie chce jeszcze sprzedać swojego samochodu Nowakowi, ale chce się zobowiązać, że sprzeda go w późniejszym czasie.

Jeśli strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy definitywnej (np. sprzedaży, darowizny), lecz pragną zobowiązać się do jej zawarcia w przyszłości to mogą wówczas rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej.

Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?

Zasadnicza cecha charakteryzująca umowę przedwstępną to taka, że w umowie tej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy definitywnej - umowy przyrzeczonej).

Porady prawne

W pierwszym w/w przypadku mówimy o umowie jednostronnie zobowiązującej - zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej podejmuje tylko jedna strona, drugiej natomiast przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce zawieranie takich umów należy do rzadkości - częściej stosowane są umowy dwustronnie zobowiązujące. W ich przypadku każda ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jakie umowy może poprzedzić umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może poprzedzić zawarcie każdej umowy prawa cywilnego. Mogą to być umowy zobowiązaniowe (np. umowy: sprzedaży, zamiany, darowizny, najmu), jak i inne umowy (np. zniesienie współwłasności, ustanowienie odrębnej własności lokali, dział spadku, podział" majątku objętego wspólnością ustawową). W praktyce umowy przedwstępne najczęściej poprzedzają: umowy o przeniesienie własności nieruchomości, umowy o przeniesienie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Możliwe jest także zawarcie przedwstępnej umowy o pracę.

Jaka jest konieczna treść umowy przedwstępnej?

Aby można było mówić o umowie przedwstępnej musi ona zawierać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego, od dnia 25 wrzesnia 2003r. w umowie przedwstępnej nie jest już konieczne określanie terminu, w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta.

Zawarcie w umowie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej ma umożliwić sądowi - w razie sporu - ustalenie treści umowy definitywnej. Inaczej mówiąc bez tego określenia nie można byłoby ustalić treści umowy, której zawarcia mogą domagać się strony lub jedna z nich. Z tego wynika konieczność wskazania w umowie przedwstępnej minimalnej treści umowy definitywnej np. jeżeli strony zawierają przedwstępną umowę sprzedaży powinny wskazać co najmniej rzecz i cenę, ewentualnie wskazać podstawę do jej ustalenia; jeżeli zawierają przedwstępną umowę najmu powinny określi co najmniej jego przedmiot i wysokość czynszu.

Choć zawarcie w umowie przedwstępnej terminu, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta nie jest konieczne, strony mogą taki termin określić, aby zapobiec powstaniu bezterminowego, uciążliwego dla dłużnika stanu pozostawania w stałej gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej.

A co w przypadku, gdy termin w umowie jednak nie został oznaczony?

Jeżeli strony w umowie przedwstępnej nie określiły terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta, wyznaczenie tego terminu należy do strony, która może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku strony powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną w wyznaczonym terminie. Wyznaczenie tego terminu powinno nastąpić poprzez oświadczenie woli złożone drugiej stronie umowy przyrzeczonej w taki sposób, aby oświadczenie to do niej dotarło i aby mogła się z nim zapoznać. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Należy podkreślić, że nie wyznaczenie terminu przez żadną ze stron w ciągu 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że żadna ze stron nie ma prawa żądania zawarcia umowy przyrzeczonej ani także nie ma prawa żądania od drugiej strony stosownego odszkodowania z powodu nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy o tym pamiętać, gdyż upływ roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej bez wyznaczenia terminu przez żadną ze stron niweczy w istocie skutki zawarcia umowy przedwstępnej.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

  Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)

Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej?

Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej?

  Czy rozumiesz treść autorskiej umowy licencyjnej? W prawie autorskim rozróżnia się dwa rodzaje praw. Mianowicie wyróżnia się osobiste prawa autorskie i majątkowe prawa autorskie. Zasadą jest, chyba że konkretny przepis stanowi inaczej, iż autorskie prawa majątkowe mogą (...)

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania zawarta z uprawnionymi z prawem pierwokupu – opinia prawna

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania zawarta z uprawnionymi z prawem pierwokupu – opinia prawna

Stan faktyczny Spółdzielnia mieszkaniowa posiada do sprzedaży mieszkanie własnościowe. Najpierw zaoferowała jego kupno swoim oczekującym członkom. Niebawem, jeśli nikt z nich nie zdecyduje się kupić, na mieszkanie zostanie ogłoszony przetarg otwarty. Jestem zainteresowany kupnem tego lokalu, (...)

W jakiej formie należy zawierać umowy?

W jakiej formie należy zawierać umowy?

Podstawową zasadą polskiego prawa jest swoboda wyboru formy umowy. Oznacza to, że strony zawierając umowę mogą zawrzeć ją w formie ustnej, pisemnej, aktu notarialnego itd. Wymagane jest tylko zachowanie, które ujawnia wolę zawarcia umowy stron w sposób dostateczny.   W przypadku (...)

Jak powiększyć skład osobowy spółki jawnej - opinia prawna

Jak powiększyć skład osobowy spółki jawnej - opinia prawna

Stan faktycznyPrzewiduję zawarcie standardowej umowy spółki jawnej, w której będzie dwóch wspólników. Wiemy, że w przyszłości skład osobowy spółki może się powiększyć o trzecią lub nawet czwartą osobę. Jak przewidzieć to w umowie spółki? (...)

Prosta spółka akcyjna – nowa forma prowadzenia działalności gospodarczej

Prosta spółka akcyjna – nowa forma prowadzenia działalności gospodarczej

Od 1 lipca 2021 roku przedsiebiorcy mogą prowadzić działalność w nowej formie - prostej spółki akcyjnej. Kluczową cechą tej spółki jest niski kapitał akcyjny wymagany do jej założenia, wynoszący 1 zł. Przeczytaj, jak założyć prostą spółkę akcyjną i (...)

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)

Umowy o przeniesienie praw autorskich oraz umowy licencyjne

Umowy o przeniesienie praw autorskich oraz umowy licencyjne

    Umowy dotyczące autorskich praw majątkowych Umowa o przeniesienie praw autorskich polega na tym, że przenoszący prawa autorskie wyzbywa się całkowicie władztwa nad tymi prawami na rzecz nabywcy. Umowa taka powinna zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Samo (...)

Umowa najmu lokalu - jak bezpiecznie ją zawrzeć? Podstawowe obowiązki wynajmującego i najemcy

Umowa najmu lokalu - jak bezpiecznie ją zawrzeć? Podstawowe obowiązki wynajmującego i najemcy

Na czym polega umowa najmu lokalu? W umowie najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy lokalu do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca natomiast zobowiązuje się płacić w zamian określony czynsz. Jakie są podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy? Wynajmujący: Wynajmujący (...)

Co zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz?

Co zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz?

Na czym polega konstrukcja "prawa do rzeczy"? Wielu z nas słyszało o skardze pauliańskiej, która stanowi ochronę wierzyciela przed nieuczciwymi działaniami dłużnika, a konkretnie - przed jego niewypłacalnością, do której sam się doprowadza. Co jednak, gdy wierzycielowi chodzi (...)

Młodzież w pracy

Młodzież w pracy

Okres wakacji sprzyja podejmowaniu przez młodzież zatrudnienia. Dla wielu z młodych ludzi jest to okazja nie tylko do zarobienia pieniędzy, ale także do zdobycia doświadczeń zawodowych czy przeżycia czegoś nowego. Młodzi ludzie, wkraczający na rynek pracy, powinni być przy tym świadomi (...)

TSUE o polskich kredytach frankowych

TSUE o polskich kredytach frankowych

Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok dotyczący skutków stosowania postanowień niedozwolonych. Wyrok nie oznacza automatycznego przewalutowania kredytów, jednak ma znaczenie dla postępowań sądowych oraz konsumentów, których umowy zawierają klauzule niedozwolone. Zdaniem (...)

Jesteś niezadowolony z wykupionej wycieczki? Dowiedz się czego możesz żądać od biura podróży.

Jesteś niezadowolony z wykupionej wycieczki? Dowiedz się czego możesz żądać od biura podróży.

Planując wakacyjny wyjazd, niezależnie od tego czy spędzamy wakacje w kraju czy za granicą, mamy określone wyobrażenia i oczekiwania. Chcemy wykorzystać zasłużony urlop na długo wyczekiwany odpoczynek, który pozwoli na zregenerowanie sił oraz oderwie nasze myśli od pracy i problemów (...)

Intercyza - stan prawny obowiązujący od 20 stycznia 2005 r.

Intercyza - stan prawny obowiązujący od 20 stycznia 2005 r.

  Co to jest intercyza i dlaczego decydujemy się na jej zawarcie? Intercyza jest to majątkowa umowa małżeńska, na mocy której małżonkowie dokonują wyboru ustroju majątkowego jaki będzie regulował ich stosunki majątkowe w trakcie trwania małżeństwa. Panujący między małżonkami (...)

Samochód trzeba ubezpieczyć - rodzaje ubezpieczeń dla samochodu firmowego

Samochód trzeba ubezpieczyć - rodzaje ubezpieczeń dla samochodu firmowego

  Ubezpieczenie obowiązkowe Zgodnie z ustawą z dnia 22.05.2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz. U. 2003 r., Nr 124, poz. 1152 ze zm.), obowiązkowym ubezpieczeniem w przypadku samochodów jest (...)

Co to jest spółka cicha i jaki jest jej status w porządku prawnym?

Co to jest spółka cicha i jaki jest jej status w porządku prawnym?

  Co oznacza zasada swobody zawierania umów? Przewidziana kodeksem cywilnym naczelna zasada prawa cywilnego mówi o tym, że strony mogą dowolnie ustalać treść stosunku prawnego, jaki na podstawie zawieranej umowy między nimi zaistnieje (zasada swobody zawierania umów). (...)

Jakie odszkodowanie przy umowie deweloperskiej?

Jakie odszkodowanie przy umowie deweloperskiej?

Pozwany zobowiązał się wobec powoda do do wybudowania i sprzedaży lokali mieszkalnych. Umowy" te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał umowy w terminie, dlatego powód odstąpił od tych umów i wytoczył powództwo o naprawienie szkody (m.in. korzyści utracone (...)

Najem lokali użytkowych

Najem lokali użytkowych

Charakterystyka najmu lokalu użytkowego Umowa najmu lokalu użytkowego uregulowana jest w Kodeksie cywilnym i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Sam Kodeks nie zawiera definicji (...)

Jak zawrzeć dobrą umowę?

Jak zawrzeć dobrą umowę?

Co to jest umowa? Umowa jest czynnością prawną dwustronną. Decydujące znaczenie dla treści umowy ma zgodne oświadczenie woli stron. Mogą one się w niej zobowiązać do czegokolwiek zechcą - stanowi o tym zasada swobody umów. Jednak tą generalną kompetencję do kształtowania przez (...)

Jak zakończyć jednoosobową działalność gospodarczą?

Jak zakończyć jednoosobową działalność gospodarczą?

Wykreślenie z CEIDG, rozwiązanie umów z pracownikami, wyrejestrowanie z ZUS, rozliczenie podatków, zamknięcie księgowości, przechowywanie dokumentów po zamknięciu, inne obowiązki po zakończeniu działalności – o czym trzeba pamiętać? Do zakończenia działalności (...)

Oznaczanie treści reklamowych przez influencerów w mediach społecznościowych

Oznaczanie treści reklamowych przez influencerów w mediach społecznościowych

Rekomendacje Prezesa UOKiK Promujesz telefon w zamian za zniżkę na produkty tej marki? Reklamujesz swoje książki lub testujesz kosmetyki otrzymane w paczce PR? Jesteś influencerem? Czy wiesz, jak prawidłowo oznaczyć wymienione treści? Przeczytaj tezy z rekomendacji Prezesa UOKiK. Rekomendacje (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Umowa przedwstępna z przyszłym spadkobiercą

Umowa przedwstępna z przyszłym spadkobiercą

Chcę kupić mieszkanie własnościowe. Niestety właścicielka (jedyna) zmarła 2 tygodnie temu. Pozostawiła testament - osobą dziedziczącą jest jej wnuk. Pozostałe osoby z rodziny (które dziedziczyłyby (...)

Podział majątku przed rozwodem a hipoteka

Podział majątku przed rozwodem a hipoteka

Wraz z żoną ustaliliśmy, że to ona otrzyma dom, który razem kupiliśmy 5lat temu z kredytu bankowego pod hipotekę. Rozwód będzie za porozumieniem stron i chcemy się podzielić majątkiem wspólnym (...)

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Czy zastrzeżenie stron o zadatku u umowie przedwstępnej stanowi klauzulę umowną? Czy umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej? Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia (...)

Przedwstępna umowa a przeniesienie własności

Przedwstępna umowa a przeniesienie własności

Spółka z o. o. sprzedaje działki na razie rolne nieuzbrojone, a później przekształcone na budowlane i uzbrojone. Czy można przenieść własność działki na nabywcę poprzez przedwstępną umowę (...)

Umowa przyrzeczenia zawarcia umowy sprzedaży

Umowa przyrzeczenia zawarcia umowy sprzedaży

W chwili obecnej chcielibyśmy kupić mieszkanie, jednak ze względu na to, że nastąpiła migracja księgi wieczystej (jest wprowadzana w innym mieście do systemu komputerowego) nie możemy zawrzeć (...)

Moc wiążąca dokumentu nazwanego

Moc wiążąca dokumentu nazwanego "porozumienie"

W lipcu 2005 r. zostało zawarte porozumienie między mną czyli właścicielem lokalu handlowego w Świnoujściu a deweloperem ze Szczecina, który wybudował apartamentowce tuż obok mnie. Wymagana była (...)

Zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Jestem w trakcie negocjacji sprzedaży mieszkania. Potencjalny nabywca chciałby, aby mu udostępnić mieszkanie zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej w celu jak najszybszego przystąpienia do prac (...)

Zmiana umowy przedwstępnej

Zmiana umowy przedwstępnej

Jeżeli strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, to czy w umowie końcowej (przenoszącej prawo własności nieruchomości na kupującego) może jako osoba kupująca "wejść ktoś (...)

Umowa przedwstępna sprzedaży części działki

Umowa przedwstępna sprzedaży części działki

Zamierzam sprzedać działkę i sporządzić umowę przedwstępną. Działka ma 2200 m powierzchni i jeszcze nie jest podzielona na dwie mniejsze po 1100 m. Numer działki i numer księgi wieczystej obejmuje (...)

Nakłady na przedmiot przyszłej darowizny

Nakłady na przedmiot przyszłej darowizny

Mieszkamy u teściów (rodziców żony) w należącym do nich domu jednorodzinnym. Żona ma jeszcze dwoje rodzeństwa. Teściowie obiecują, że ten dom będzie w przyszłości nasz, ale przepisać jeszcze (...)

Treść umowy przedwstępnej

Treść umowy przedwstępnej

Czy umowa przedwstępna kupna nieruchomości musi określać, iż sprzedający zobowiązuje się do nie pobierania opłat za obciążenie jego sąsiedniej nieruchomości służebnościami, aby można taki (...)

Kupno działki obciążonej hipoteką

Kupno działki obciążonej hipoteką

Jak najbezpieczniej kupić działkę, która w księdze wieczystej jest obciążona długiem? Propozycja sprzedającego jest następująca: Sprzedający przedłoży u notariusza w dniu podpisania umowy (...)

Zakaz zbywania nieruchomości

Zakaz zbywania nieruchomości

Jestem pozwanym w sprawie cywilnej. Powód wniósł pozew o unieważnienie udzielonego przez siebie pełnomocnictwa, dla osoby X, w formie aktu notarialnego, do sprzedaży nieruchomości oraz o uznanie (...)

Obowiązek zwrotu zadatku

Obowiązek zwrotu zadatku

Zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania bez formy aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej znajduje się numer księgi wieczystej nieruchomości, w której ujawnieni są jako współwłaściciele (...)

List intencyjny w sprawie pracy

List intencyjny w sprawie pracy

Koleżanka dostała ofertę pracy. W poniedziałek pracodawca ma sporządzić list intencyjny zawierający opis warunków pracy i termin rozpoczęcia pracy. Czy określenie w liście intencyjnym stanowiska (...)

Odstąpienie od umowy sprzedaży na odległość

Odstąpienie od umowy sprzedaży na odległość

Chcę kupić samochód używany (klasa wyższa, wartość pojazdu prawie 80.000 zł). Znalazłem zaufaną firmę, która na zamówienie wyszukuje za granicą samochody (siedziba firmy około 300 km od (...)

FORUM PRAWNE

Umowa zaliczki

Umowa zaliczki Wraz ze wspólnikiem chce otworzyć firmę, w formie spółki jawnej bądź cywilnej. Aktualnie działalność jest jednoosobowa i wiadome jest ze musze wnieść do firmy swój wkład stając (...)

Rozwód kościelny

Rozwód kościelny Czy ktoś może mi udzielić informacji, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać rozwód kościelny? (ada) Prawdę mówiąc jeszcze nie konsultowałem prawa kanonicznego, ale intuicja (...)

Umowa przedwstępna na usługi księgowe

Umowa przedwstępna na usługi księgowe Na początku marca planuję otworzyć biuro rachunkowe. Na rozpoczęcie działalności planuję pozyskanie Funduszy z Powiatowego Urzędu Pracy. Aby udowodnić, (...)

UMOWA PRZEDWSTĘPNA I ZWROT ZADATKU

UMOWA PRZEDWSTĘPNA I ZWROT ZADATKU Spisaliśmy umowę przedwstępną ze sprzedającym, sprzedający podpisał ją, były w nim 2 między innymi dwa punkty: § 3. 1. Sprzedawca oświadcza, że na poczet (...)

windykacja oc

windykacja oc Witam . 10 06 2008 Kupiłem samochód z 1/2 polisy oc . W kilka dni załatwiłem skarbówke i wydział komunikacji(otrzymałem nowe numery) .Nastepnie zadzwoniłem do ubezpieczyciela o przysłanie (...)

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna Witam, przymierzam się do zakupu domu. Podpisałem umowę przedwstępna i wpłaciłem zadatek lecz z warunkiem, że jeżeli nie otrzymam kredytu to zadatek zostanie zwrócony. I tu (...)

Jaka umowa? Jak się rozliczać?

Jaka umowa? Jak się rozliczać? Witam, Temat jest następujący: Mam napisany program (skrypt) do obsługi konta Bankowego. Nie prowadzę jednak działalności gospodarczej, i chciałbym zlecić sprzedaż/marketing (...)

Zerwanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości Pomocy!!!

Zerwanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości Pomocy!!! Witam wszystkich, Chciałem zakupić nieruchomość konkretnie dom z rozpoczęta budową domu jednorodzinnego. Sporządziłem umowę przedwstępna (...)

Problemy z aktem własności mieszkania.

Problemy z aktem własności mieszkania. Witam, mam kilka pytań do Was, mam nadzieje, że znajdę tu odpowiedzi. 22 grudnia 2009 podpisałem przedwstępna umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego. (...)

Urlop macierzyński a umowa o dzieło oraz zasiłki

Urlop macierzyński a umowa o dzieło oraz zasiłki W chwili obecnej przebywam na urlopie macierzyński do 5 marca 2005r.. Pobieram z tego tytułu zasiłek macierzyński (jestem zatrudniona w jednym zakładzie (...)

Umowa o podwyższanie kwalifikacji pracownika

Umowa o podwyższanie kwalifikacji pracownika Opis sytuacji: pracownik ma podpisaną umowę na czas określony, która kończy się 31 grudnia 2006r. Jednocześnie ma podpisaną inną umowę, w której (...)

Porady prawne