wezwanie do wydania nieruchomości - forum prawne

Szanowni Państwo,

Bardzo proszę o pomoc w następującej sprawie.

Wynająłem swoje mieszkanie pewnej Pani. W umowie znajdują się, między innymi, następujące zapisy:

1. Umowa niniejsza zawarta została na czas określony do dnia 31 grudnia 2010 roku i po upływie tego okresu przestaje obowiązywać, bez uprzedniego wypowiedzenia.
2. Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest niezwłocznie zwrócić lokal wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji.
3. W przypadku niewykonania obowiązku, o którym mowa w pkt. 2 niniejszego paragrafu, Najemca zobowiązany będzie do zapłaty Wynajmującemu wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w wysokości podwójnej stawki czynszu określonej w §3 pkt.1 za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego korzystania z lokalu.

Chciałbym też nadmienić, że w mieszkaniu wraz z Panią, z która zawarłem umowę, zamieszkują dwie dodatkowe osoby, tj. jej konkubent i ich czteroletni syn. Osoby te zostały wpisane do umowy najmu w następujący sposób:

"Najemca oświadcza, iż w lokalu mieszkalnym opisanym powyżej będą mieszkać XXXX YYY i ZZZ VVVV, na co Wynajmujący wyraża zgodę."

W ciągu ostatnich kilku miesięcy Pani ta wraz z konkubentem urządzała libacje alkoholowe. W policyjnej kartotece zarejestrowanych jest około 10 interwencji. W związku z powyższym sąsiedzi, wspólnota mieszkaniowa są wściekli i gotowi podjąć kroki prawne nie tylko przeciwko najemcom, ale także przeciwko mnie jako właścicielowi. Kilkakrotnie próbowałem wpłynąć na najemczynie aby przestrzegała zasad dobrego współżycia. Bezskutecznie. W związku z powyższym postanowiłem nie przedłużać z ową Panią umowy najmu, o czy poinformowałem ją telefonicznie na początku grudnia 2010.

W końcu grudnia Pani oznajmiła mi, że w najbliższym czasie nie zamierza się wyprowadzać, bo cytuję "bardzo dobrze jej się tu mieszka". Przez ostatnie tygodnie kontaktowałem się z ową Panią, ale stanowczo odmówiła opuszczenia mieszkania. W połowie stycznie przelała mi nawet na konto część należności za czynsz i wynajem,. Podkreślam, że tylko część "zwykłej" kwoty wynikającej z umowy najmu.

Przechodząc do problemu.
Po pierwsze, czy mimo powyżej cytowanych zapisów umowy, muszę doręczyć tej Pani wezwanie do wydania nieruchomości przed złożeniem dokumentów do sądu? Jeśli tak, to jaki powinienem podać termin wydania nieruchomości? Zakładam także, że Najemczyni nie będzie chciała odbierać przesyłek poleconych ode mnie. Czy zatem odmowa odbioru może z punktu widzenia dalszych kroków procesowych być traktowana jako skutecznie dostarczone pismo? I jak rozumiem, jedynym wyjściem jest wystąpienie do sądu o eksmisję Najemczyni wraz z dzieckiem i konkubentem z mieszkania?

Rzecz druga, to kwestia rozliczeń finansowych. Od którego momentu mogę uznać, że owa Pani zajmuje mieszkanie bezumownie, a co za tym idzie dochodzić podwójnej stawki najmu? Czy czas ten liczy się od momentu wygaśnięcia umowy, czyli od stycznia 2011, czy od daty z wezwania do wydania nieruchomości (jeśli odpowiedź na moje pierwsze pytanie jest twierdząca). Chciałbym wiedzieć co powinienem zrobić z pieniędzmi przekazanymi mi przez tą Panią w styczniu? Czy powinienem je Jej zwrócić, aby nie powstało domniemanie przedłużenia umowy najmu, czy też mogę potraktować to jako częściową płatność należności wynikającej z zapisu o bezumownym korzystaniu z lokalu i pieniądze zatrzymać?
Chciałbym też wiedzieć w jaki sposób powinienem dochodzić swych roszczeń finansowych. Jeśli owa Pani nie wyprowadzi się dobrowolnie zostanie mi wystąpić do sądu o eksmisję. Ale jaką drogą mogę dochodzić zapłaty za media, czynsz i bezumowny zajmowanie lokalu?



Z góry serdecznie dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam,
Robert

PS. Czy ktoś z Państwa ma doświadczenia z procedurami eksmisyjnymi? Jak długo może potrwać ni odzyskam mieszkanie. Chciałbym tu nadmienić, że z uwagi na zmianę sytuacji życiowej chciałbym w tym mieszkaniu zamieszkać