zakup mieszkania od niesprawdzonego dewelopera - forum prawne

Cześć,

planuję kupić mieszkanie od dewelopera, niestety ten który buduje w mojej miejscowości jest raczej mikroskopijny. Boje się wpłacić mu jakiekolwiek pieniądze (konta powiernicze, nowa ustawa deweloperska). Konto powiernicze niewiele mi da, bo jak on się wyłoży na tej budowie i nie da rady spłacić hipoteki do banku, to nic mi po mieszkaniu na którym jest hipoteka w milionach złotych. On, jak postawi budynek, to kasę dostanie za zrealizowane etapy, a ja się boję że nie będzie przeniesienia własności aktem notarialnym gdyż deweloper nie da rady spłacić kredytu. Nie wiem czy dobrze to rozumuję ale właśnie chcę opisać sytuacje i spytać o poradę.

Deweloper ma zadłużoną działkę na którą buduje na parę mln. złotych (widziałem papiery). Generalnie wygląda tak że cała działka gdzie ma stanąć inwestycja jest kupiona chyba na kredyt i bank jest wpisany do hipoteki tej działki. Z tego co wiem to w planach ma, aby odłączyć działkę na której stoi budynek bezobciążeniowo (z wyłączeniem hipoteki, samo miejsce pod fundamenty). Budowę chyba finansuje samemu, lub co gorsza może też mieć na to dodatkowy kredyt, ale tego nie wiem. Tutaj mam pierwsze pytanie:

1. Jeśli kupię od niego to mieszkanie, a on nie spłaci hipoteki z działki na której stoi budynek, to rozumiem że jest klapa i nie ma nawet sensu przenosić własności na siebie, bo bank i tak zabierze wszystko?

2. Czy banki zgadzają się na odłączenie działek bezobciążeniowo i czy mogę taka informację gdzieś sprawdzić?

3. Czy mogę się jakoś zabezpieczyć na wypadek niewypłacalności dewelopera względem hipoteki, np. zawrzeć jakąś umowę z bankiem i ustalić, że jeśli ja wpłacam całą kwotę za mieszkanie, to z mojej części własności będzie automatyczna zdjęta hipoteka? W tej chwili jest lipa, wiem że jak się zdecyduję na zakup to wisi na mieszkaniu hipoteka działki, a koleś nie wygląda na takiego co może spłacić miliny długów w jeden dzień. Moim zdaniem to nie fair, że ja płacę za mieszkanie uczciwą sumę do banku na konto powiernicze, a bank dodatkowo trzyma hipotekę na mojej części? Ja, jako kupujący już przecież za moją część zapłaciłem. Czy tak to właśnie działa? Czy coś zupełnie pomyliłem?

4. Nie boje się ze deweloper nie wybuduje budynku, bo idzie mu dosyć dobrze jak do tej pory, tylko tyle że mieszkania się nie sprzedają wcale i nie będzie miał kasy na to żeby uregulować hipotekę ziemi. Budynek może i powstanie, ale nie będzie miał kto spłacić hipoteki - to jest moja główna obawa. Nie ma kupujących mieszkań, to nie ma kasy na spłatę kredytu(-ów) (z tego co widzę to sprzedaż mieszkań w budowanym obiekcie prawie wcale nie idzie).

Konto powiernicze jest typu otwartego, bez ubezpieczenia i bez gwarancji banku. Czyli o kant pupy mogę sobie rozbić takie zabezpieczenie.

Dodam tylko, że deweloper to sp. zoo i na każdą budowlę ma inną, odrębną spółkę zoo, więc jak padnie to nie mam na co liczyć że coś z niego wyciągnę, bo co najwyżej straci wkład z jednej spółki. Reszta będzie nietknięta.

z góry dzięki za pomoc i sugestie.

update: niestety, hipoteka jest zapisana na jakaś firmę, a nie bank. Nie idzie wy-edytować postu.