Zwrot kaucji za wynajem a pokrycie strat - forum prawne

Dzień dobry,

potrzebna jest mi porada prawna dotycząca najmu lokaku, a w zasadzie rozliczenia kaucji po jego zakończeniu.

Byłem stroną wynajmującą mieszkanie. W dniu zdania lokalu okazało się, że podłoga w pokoju (parkiet) jest uszkodzony, a miejscowa naprawa (przetarty lakier do drewna w jednym miejscu oraz kilkudziesięcio centymentrowe głębokie rysy, które znisczyły klepki) nie wchodzi w grę - konieczna jest ronowacja całości.
Podczas przekazania spisany został protokół zdawczo-odbiory uwzględniający to uszkodzenie, wraz z zapisem, że ja naprawię parkiet w ramach kaucji a jeżeli kwota będzie niższa, to resztę zwrócę na konto najemcy. Nie został jednak określony żaden termin wykonania tej naprawy.

Gdy orietnowałem się, jaki jest koszt naprawy (cyklinowanie, lakierowanie oraz maeriały) koszt był znacznie wyższy niż podbrana kaucja. W związku z tym poinformowałem najemcę, że w takiej sytuacji kwota ta musi pozostać u mnie jako zadośćuczynienie poniesionych strat. Przez ponad miesiąc czasu nie otrzymałem żadnej informacji zwrotnej.

Ponieważ koszt naprawy był znaczny (150% kaucji), a ja nie miałem możliwości finansowych by to zrobić (konieczna dopłata do naprawy) odłożyłem ją w czasie (na przyszły rok). W międzyczasie zgłosił się do mnie kolejny najemca, który wynajął lokal w obecnym stanie, lecz uszkodzenie podłogi jemu "nie przeszkadza".

Poprzedni najemca domaga się ode mnie rozliczenia kaucji, przedstawienia rachunku za naprawę i grozi mi skierowanie sprawy do sądu, jeśli tego nie zrobię. W takiej sytuacji, nie mam rachunku, jendak koszt naprawy jest wyższy niż kaucja. Czy w takiej sytuacji muszę ją zwrócić, czy na podstawie przedstawionych ofert na naprawę parkietu mam prawo do zachowania jej jako zadośćuczynienia za poniesione straty?