Przebudowa wspólnej nieruchomości bez zgody
Pytanie:
"Jestem współwłaścicielem 1/4 części nieruchomości tj. działki i położonego na niej budynku gospodarczego po byłej kotłowni oraz szamba, do którego jesteśmy w czwórkę podłączeni. Nieruchomość ta graniczy z działką jednego ze współwłaścicieli. Po nabyciu tych nieruchomości, budynek gospodarczy, zgodnie drogą losowania, podzieliliśmy na cztery części. Około 1/4 działki graniczącej z działką jednego ze współwłaścicieli została przez niego zagospodarowana wyłącznie na jego użytek (bez naszej zgody). Obecnie jeden ze współwłaścicieli sprzedał mu swój udział. Mając obecnie 50 % udziału, współwłaściciel ten bez naszej (mojej i męża) zgody połowę budynku przeznaczył sobie na garaż zrobił oddzielne wejście. Część działki wspólnej przeznaczył na dojazd do garażu i pozostałą część działki, która była przez nas wybetonowana (służyła jako miejsce postojowe na samochody) i nie wymagała przebudowy zdemontował i modernizuje ją w ten sposób, aby nikt nie mógł z niej korzystać - po prostu robi to pod własny użytek. Wszystko to bez naszej zgody, ponieważ z nami o tym nie rozmawiał. Uważa w dalszym ciągu, że nie musi mieć naszej zgody i ma do tego prawo. Obawiam się, że jeżeli będę chciała korzystać z tej działki zażąda ode mnie pokrycia kosztów przebudowy. Czy w związku z tym mam pisać oświadczenie o nie wyrażeniu zgody i nie uczestniczeniu w kosztach tej zbędnej przebudowy? Czy on ma do tego prawo?"
Odpowiedź prawnika: Przebudowa wspólnej nieruchomości bez zgody
W przedstawionym przez Państwa stanie faktycznym wiele będzie zależało od tego, w jaki sposób dokonaliście Państwo podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania - tzw. podział quoad usum. Podział ten został dokonany na podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami, dlatego też zasadnicze znaczenie będą tu miały postanowienia tejże umowy (choćby była ona umową ustną). Z zasady podział ten uprawnia współwłaściciela do wyłącznego korzystania z wydzielonej mu części nieruchomości - może mieć on jednak różny zasięg. Zakres uprawnień ustalany jest w umowie - to więc, czy współwłaściciel działa zgodnie z prawem, będzie zależało od tego jak Państwo umówiliście się. Umowa może bowiem uprawniać współwłaściciela do tego typu prac, może także ograniczyć wykonywanie pewnych czynności np. przebudowy, budowy nowego obiektu.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego podział do wyłącznego korzystania obejmował wyłącznie budynek gospodarczy. Jeśli wobec tego współwłaściciel korzysta w ustalonym zakresie z budynku gospodarczego, ma do tego prawo - po sprzedaży udziału przysługuje mu 50 % udziału we współwłasności.
Wątpliwości budzi jednak gospodarowanie częścią nieruchomości, stanowiącą współwłasność wszystkich współwłaścicieli nie podzieloną do korzystania. Jeśli dokonuje on czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (w przypadku modernizacji, zmian i przystosowania części nieruchomości do innego użytku niż dotychczasowy, można byłoby uznać takie działania za czynności przekraczające zwykły zarząd) konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nawet dla innych czynności, nie przekraczających tego zakresu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Posiadając 50 % udziałów, współwłaściciel nie spełnia tego wymogu, co oznacza, iż do wszelkich czynności potrzebna jest zgoda współwłaścicieli - przynajmniej posiadających więcej niż 50 % udziałów.
Jeśli wobec tego, współwłaściciel dokonuje pewnych prac wyłącznie na tej części wspólnego gruntu, który nie został mu oddany do wyłącznego korzystania w ramach podziału quoad usum i nie uzyskał na to zgody większości współwłaścicieli, działa niezgodnie z prawem.
Zgodnie z przepisem art. 206 kc, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jeśli wobec tego jesteście Państwo w swoich prawach ograniczeni przez jednego ze współwłaścicieli, przysługuje Państwo ochrona i roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego ze stanem prawnym oraz dopuszczenie do współposiadania nieruchomości wspólnej. W przypadku placu przed budynkiem takie dopuszczenie do posiadania będzie możliwe, jeśli da się określić zakres posiadania właścicieli, np. wydzielić im odpowiednie części do używania.
Ponadto pojawia się pytanie czy współwłaściciel nie dopuścił się samowoli budowlanej. Można więc powiadomić o zaistniałej sytuacji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Samowolnie wykonane prace, na które współwłaściciel poniósł nakłady, nie dają mu podstaw do żądania zwrotu odpowiedniej części kosztów. Nie może też wymuszać tego zwrotu pozbawiając Państwa posiadania. Ponadto, zgodnie z art. 343 kc posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Mogą więc Państwo również sami bronić się przed pozbawieniem posiadania.
Grzegorz Pawelec
Adwokat
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?