27.4.2017
Zespół
e-prawnik.pl
Czym jest najem lokalu mieszkalnego?
Przez najem lokalu mieszkalnego należy rozumieć stosunek prawny, w ramach którego jedna ze stron (wynajmujący) zobowiązuje się do oddania lokalu mieszkalnego do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a druga strona (najemca) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zasadą jest, iż najem powstaje w wyniku zawarcia przez strony umowy, która nie musi być sporządzona w jakiejś szczególnej formie. Umowa najmu może być zawarta także w formie ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Jednkaże umowa najmu nieruchomości" lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.
Kiedy najem powstaje z mocy prawa?
W pewnych wypadkach najem powstaje z mocy prawa (ustawy), bez konieczności dokonywania przez strony jakichkolwiek czynności prawnych, jak również niezależnie od woli wynajmującego i najemcy.
Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej prowadzone jest postępowanie likwidacyjne albo upadłościowe. Z chwilą wykreślenia tej spółdzielni z rejestru po zakończeniu jej likwidacji albo postępowania upadłościowego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu, chyba że następcą prawnym zlikwidowanej albo upadłej spółdzielni jest inna spółdzielnia mieszkaniowa. Z kolei z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje wtedy roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
O podobnych skutkach w postaci powstania z mocy ustawy najmu lokalu mieszkalnego możemy mówić w przypadku osób, które zajmowały ten lokal bez tytułu prawnego przez okres co najmniej 10 lat przed dniem 10 lipca 2001 r. Takie osoby wstąpiły w najem z mocy prawa, jeżeli do dnia 10 lipca 2002 roku właściciel lokalu nie wniósł powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.
Jednakże najczęściej z wstąpieniem w najem z mocy prawa mamy do czynienia w przypadku śmierci najemcy. Wówczas osoby bliskie najemcy, których katalog został szczegółowo wyliczony w przepisach prawa, uznane zostają za nowych najemców. Jedyny warunek, jaki musi zostać spełniony w takiej sytuacji, stanowi fakt stałego zamieszkiwania tych osób ze zmarłym najemcą w chwili jego śmierci.
Kto zalicza się do osób bliskich najemcy?
Do kręgu osób bliskich zmarłego najemcy, które wstępują w jego miejsce w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, zaliczane są: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała z najemcą we wspólnym pożyciu.
Małżonkowie są współnajemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli stosunek najmu powstał w czasie trwania ich małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny - i to niezależnie od sposobu, w jaki małżonkowie uregulowali swoje sprawy majątkowe (podpisali intercyzę - umowę majątkową małżeńską). W sytuacji, gdy jeden z małżonków przed ślubem zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, do którego później wprowadził się drugi współmałżonek, najemcą jest tylko jeden z nich - ten, z którym umowę zawarł wynajmujący.
Uprawnionymi do wstąpienia w najem po śmierci najemcy są dzieci najemcy i jego współmałżonka. Nie muszą to być ich wspólne dzieci. Tak więc uprawnienie to przysługiwać będzie również dzieciom najemcy, jego współmałżonka pochodzącym z innych formalnych lub nieformalnych związków, jak również dzieciom przysposobionym przez jednego z nich.
Osobami, wobec których najemca może być obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, są jego krewni w linii prostej oraz rodzeństwo. Obowiązek alimentacyjny obciąża w pierwszej kolejności zstępnych (dzieci, wnuki itd.). W drugiej kolejności ciąży na wstępnych (rodzice, dziadkowie itd.), a w dalszej - na rodzeństwie. Pamiętać należy, iż obowiązek dalszych krewnych nie powstaje dopóki istnieje choćby jeden z krewnych bliższych stopniem zdolny do wypełniania swojego obowiązku.
Przez osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą rozumieć należy taką osobę, która pozostawała ze zmarłym we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej. Przesłanka współżycia fizycznej nie jest warunkiem obligatoryjnym. Dyskusyjna jest nadal kwestia, czy do kręgu tych osób zaliczyć można obok konkubiny i konkubenta ze związku heteroseksualnego partnerów w związkach homoseksualnych. Dominuje pogląd wyłączający taką możliwość na tle obowiązujących obecnie przepisów.

Co jest warunkiem koniecznym wstąpienia w najem?
Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu z mocy prawa, a więc niezależnie od woli wynajmującego, przez osoby wskazane powyżej jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w chwili jego śmierci. Ustalając, czy dana osoba stale zamieszkiwała ze zmarłym najemcą, bierze się pod uwagę, czy lokal ten stanowił jest „centrum życiowe”. Nie będzie więc takim lokalem mieszkanie, w którym osoba bywa sporadycznie, czasami nocuje, czy też w którym student pozostający na utrzymaniu rodziców zamieszkuje w okresie zajęć na uczelni znajdującej się poza miejscem zamieszkania rodziców. W tym lokalu mieszkalnym musi się skupiać życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Stan faktyczny polegający na zogniskowaniu całej działalności życiowej osoby bliskiej najemcy w lokalu najemcy musi trwać do chwili śmierci najemcy.
Nie należy zapominać również o okoliczności, iż w przedmiotowym lokalu mieszkalnym osoba bliska najemcy ma zamieszkiwać razem z najemcą. Nie będzie mowy o wstąpieniu w stosunek najmu z mocy ustawy, jeżeli lokal przysługujący najemcy do dnia jego śmierci zajmowany był przez osobę mu bliską, ale sam najemca przebywał w tym czasie w zupełnie innym miejscu (pod opieką krewnych, w domu opieki społecznej).
Fakt zameldowania osoby bliskiej najemcy w zajmowanym przez niego lokalu nie jest sam w sobie przesłanką decydującą o spełnieniu warunku wspólnego zamieszkiwania z najemcą. Okoliczność ta może być traktowana tylko posiłkowo przy ustalaniu, kto w rzeczywistości zamieszkiwał w lokalu mieszkalnym najemcy.
Pamiętaj, że:
-
oceny, czy dana osoba wstąpiła w najem lokalu mieszkalnego, dokonuje się na podstawie przepisów obowiązujących w chwili śmierci najemcy;
-
przepisów dotyczących wstąpienia osób bliskich najemcy nie stosuje się, w razie gdy mamy do czynienia ze śmiercią jednego ze współnajemców; a więc niedopuszczalne jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu osób bliskich najemcy w sytuacji, gdy umiera jeden z małżonków będących współnajemcami;
-
jeżeli po śmierci najemcy pozostaje po nim kilka osób bliskich, które wspólnie z nim zamieszkiwały, wówczas każda z nich wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu;
-
żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu;
-
jeżeli w chwili śmierci najemcy brak jest osób bliskich, które razem z nim zamieszkiwały, to stosunek najmu wygasa. Najem nie wchodzi do spadku.
Podstaw prawna:
-
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.);
-
ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 r., Nr 71, poz.733, ze zm.);
-
ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz.U. 2003 r., Nr 119, poz.1116, ze zm.).

Potrzebujesz porady prawnej?
Wstąpienie spadkobiercy w stosunek najmu - opinia prawna
Stan faktyczny Mieszkam z rodziną w mieszkaniu należącym do gminy, którego głównym najemcą jest moja babcia, która już zmarła. U zarządcy budynku dowiedziałem się, że nie należy mi się lokal. Jestem w nim wraz z rodziną zameldowany. Stale mieszkamy w tym (...)
Dopuszczalna nierówność dzieci najemców...
Zróżnicowanie ochrony interesów mieszkaniowych lokatorów w przypadku śmierci jednego ze współnajemców nie narusza Konstytucji Zakwestionowany przepis Kodeksu cywilnego prowadzi w praktyce do różnicowania dzieci jedynego najemcy i dzieci współnajemców. (...)
Wstąpienie w stosunek najmu (stan prawny do 10.07.2001)
Kiedy można wstąpić w stosunek najmu? Może się zdarzyć, że podczas trwania stosunku najmu, wynajmujący zbędzie (np. sprzeda lub daruje) przedmiot tego najmu (np. mieszkanie). Przepisy stanowią, że w takiej sytuacji nabywca rzeczy wstępuje w miejsce zbywcy rzeczy najętej. Tak więc (...)
Wsparcie odbiorców energii elektrycznej w 2023
Dowiedz się, na jakie wsparcie mogą liczyć odbiorcy energii elektrycznej w 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej (...)
Ustawa o ochronie praw lokatorów - krótki komentarz
Uwagi ogólne Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP, władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli (...)
Czy zostanie poszerzony krąg uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym?
W dniu 10 lutego 2009 roku, do pierwszego czytania w Sejmie został skierowany projekt ustawy o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczący wstępowania w stosunek najmu w razie śmierci najemcy. Projekt przygotowała Komisja Nadzwyczajna „Przyjazne Państwo".Art. 691 § 1 „W razie śmierci (...)
Prawo do mieszkania z zasobów WAM po śmierci głównego lokatora - opinia prawna
Stan faktyczny Od ok. 1990 roku mieszkam (bez zameldowania) z moją mamą w lokalu mieszczącym się w budynku należącym do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (WAM) w Warszawie. Na 160 lokali ok. 60 %, zostało już wykupionych przez lokatorów, którzy założyli wspólnotę mieszkaniową. WAM (...)
Właściwość sądu przy ustaleniu wstąpienia w stosunek najmu
Sąd Najwyższy stanął przed zagadnieniem prawnym, w którym musiał udzielić odpowiedzi na pytanie czy sprawa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w miejsce zmarłego najemcy jest sprawą wymienioną w art. 505[1] pkt 1 kpc, to jest sprawą rozpoznawaną w postępowaniu uproszczonym? Sad (...)
10 lipca 2001r. weszła w życie ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001r. nr 71 poz. 733). Ustawa ta zmieniła przepisy kodeksu cywilnego dotyczące wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. (...)
Brat nie wstąpi w stosunek najmu
Powód domagał się ustalenia, że wstąpił, na podstawie art. 691 k.c. w stosunek najmu lokalu, który zajmował od 1985 r. razem z siostrą. Sąd I instancji powództwo oddalił. Sąd II instancji zwrócił się natomiast do Sądu Najwyższego z pytaniem: Czy wskazaną w przepisie (...)
Wydziedziczenie - W jaki sposób dokonać wydziedziczenia?
Na czym polega wydziedziczenie? Potoczna intuicja łączy termin wydziedziczenie z pozbawieniem uprawnionego możliwości spadkobrania poprzez albo powołanie innych spadkobierców, albo sporządzenie testamentu negatywnego (testament negatywny nie powołuje nikogo do spadku, wskazuje natomiast, (...)
Brak odpowiedniej ilości mieszkań w Polsce powoduje, że w przypadku dziedziczenia kwestia lokalowa nierzadko staje się poważnym problemem. O ile w sytuacji, gdy spadkobranie opiera się na ustawie, najbliżsi spadkodawcy zazwyczaj uzyskują po nim lokum, o tyle dziedziczenie testamentowe nie daje (...)
Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?
Niniejszy artykuł w zakresie najmu lokalu dotyczy lokalu użytkowego. Obowiązki wynajmującego Głównymi obowiązkami wynajmującego jest: wydanie rzeczy, utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Poza tym ponosi on odpowiedzialność (...)
Czym jest spadek - czyli co możesz odziedziczyć?
Pod pojęciem spadku kryje się ogół praw i obowiązków zmarłego, które przechodzą na spadkobierców w drodze spadkobrania. Nie należą jednak do spadku praw i obowiązki ściśle związane z osobą zmarłego, jak również prawa, które z chwilą śmierci spadkodawcy (...)
Wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem mieszkania o powierzchni 42 m kw. w kamienicy w Krakowie. Mieszkanie zajmuje lokatorka, która nabyła prawo do jego najmu na podstawie przydziału kwaterunkowego. W trybie art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów skutecznie doręczyłem (...)
UMOWA NAJMU - zmiany wprowadzone specustawą o tarczy antykryzysowej
W dniu 31 marca 2020 r. weszła w życie (z wyjątkiem kilkunastu przepisów) ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych (...)
Co przewiduje ustawa o zarządzie sukcesyjnym w firmach jednoosobowych? Nowe przepisy wychodzą naprzeciw potrzebom tzw. firm jednoosobowych, które stanowią ogromną większość polskich przedsiębiorstw. Dzięki tym rozwiązaniom, w przypadku śmierci przedsiębiorcy, jego firma będzie mogła (...)
Składamy wniosek o emeryturę w obniżonym wieku emerytalnym...
Wniosek o emeryturę w obniżonym wieku można już składać Od 1 października 2017 r. wiek emerytalny będzie wynosił 60 lat – dla kobiet i 65 lat – dla mężczyzn. Od 1 września br. można złożyć wniosek o emeryturę w obniżonym wieku emerytalnym (60 lat dla kobiet, 65 lat dla mężczyzn) (...)
Czy możesz wykupić mieszkanie od swojego zakładu?
Po zmianie systemu pojawił się problem – większość mieszkań zakładowych przejęły - na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe - gminy do swojego zasobu, co w konsekwencji stanowiło przyczynek (...)
Nabycie niektórych rodzajów usług i praw a koszty
Koszty uzyskania przychodów związanych z nabyciem niektórych rodzajów usług i praw Poniższe wyjaśnienie dotyczy nowych przepisów art. 15e ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, które weszły w życie 1 stycznia 2018 (...)