21.3.2011
Zespół
e-prawnik.pl
Do czego służą księgi wieczyste?
System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących w skład nieruchomości, ich wielkości, informacji czy dana nieruchomość jest zabudowana. Poza informacjami pozwalającymi na zidentyfikowanie nieruchomości, do księgi wieczystej wpisuje się również każdoczesnego jej właściciela, a jeżeli jest ich kilku, określa się również udziały jakie każdemu współwłaścicielowi w nieruchomości przysługują. Ponadto, w księdze wieczystej mogą być również ujawnione prawa, które daną nieruchomość obciążają, jak służebności gruntowe, użytkowanie, czy hipoteka. Ogólnie mówiąc, księgi wieczyste prowadzi się w celu ujawnienia stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości, tak, aby każdy kto jest tym zainteresowany mógł z tym stanem się zapoznać. Mając na uwadze to założenie, system ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach, które przesądzają o społecznej i gospodarczej doniosłości tego systemu.
Jakie są podstawowe zasady, o które oparty jest system ksiąg wieczystych?
Do podstawowych zasad funkcjonowania ksiąg wieczystych należą:
-
zasada jawności ksiąg wieczystych, polegająca na tym, że księgi wieczyste udostępnia się do przejrzenia każdemu, kto tego zażąda, czego konsekwencją jest uregulowanie, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, np. osoba, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką, sprzeciwia się prowadzeniu egzekucji z nieruchomości, gdyż twierdzi, że nabywając ją nic o hipotece nie wiedziała, przy czym, rzecz jasna, hipoteka była w księdze ujawniona;
-
zasada prawdziwości wpisu w księdze wieczystej, polegająca na tym, że przyjmuje się, iż to co zostało w księdze wieczystej uwidocznione jest zgodne z rzeczywistością, czyli że osobę wpisana w księdze jako właściciel uważa się istotnie za właściciela nieruchomości, natomiast osobę, która z księgi wieczystej została wykreślona, uważa się za taką, która własność nieruchomości utraciła; jeżeli prawdziwy właściciel nie jest wpisany w księdze, tylko inna osoba, może on zawsze wnieść do sądu powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
-
zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (o czym będzie mowa niżej), chroniąca osoby trzecie, które nabyły własność nieruchomości lub inne prawo rzeczowe (np. użytkowanie) od osoby, która została wpisana do księgi jako właściciel nieruchomości (lub inny uprawniony).
Od kogo można skutecznie nabyć nieruchomość?
Zgodnie z podaną na wstępie zasadą, nieruchomość można skutecznie nabyć jedynie od właściciela. To kto jest właścicielem nieruchomości w danym momencie rozstrzyga księga wieczysta. Oznacza to tyle, że wykluczona jest możliwość nabycia nieruchomości od osoby, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, tak w świetle prawa, jak i faktycznie, gdyż notariusz nie sporządzi umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli zbywca nie wylegitymuje się odpisem z księgi wieczystej, w której będzie ujawniony jako właściciel nieruchomości.
W związku z powyższym, umowa przeniesienia własności nieruchomości (zawsze zawierana w formie aktu notarialnego) może dojść jedynie do skutku, jeżeli zbywca będzie w księdze wieczystej uwidoczniony jako właściciel nieruchomości. Zdarzyć się bowiem mogą jednak takie sytuacje, gdy osoba wpisana jako właściciel, właścicielem tym w istocie nie jest, np. nabywca nieruchomości nie wystąpił do sądu o wpis swojego prawa do księgi wieczystej, w związku z czym jak właściciel dalej figuruje w niej zbywca. W takiej sytuacji mamy do czynienia z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli rzeczywisty właściciel zauważy taką niezgodność, tzn. nie jest wpisany jako właściciel, chociaż nim jest, wówczas powinien niezwłocznie wystąpić do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż inaczej naraża się na możliwość skutecznego zbycia swojej nieruchomości przez de facto osobę nieuprawnioną
Na czym polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Jak już wyżej zaznaczono, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi zasadę, dzięki której nabywca ma pewność, że kupowana nieruchomość faktycznie stanie się jego własnością. Zasada ta jest konsekwencją zasady domniemania prawdziwości wpisu w księdze wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych gwarantuje, że własność nieruchomości, która została zbyta przez osobę wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel, przejdzie na nabywcę, nawet jeżeli zbywca faktycznie właścicielem nie był. Oczywiście jest to reguła ogólna, którą uzupełniają jeszcze przesłanki szczegółowe, o czym jednak niżej. Działanie rękojmi wiary publicznej ujawnia się zatem w sytuacji niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, do czego może dojść np. na skutek zwykłej omyłki we wpisie do księgi wieczystej.
Potrzebujesz porady prawnej?
Na czym polega "rozporządzanie towarem jak właściciel"? Nowa ustawa o VAT wprowadziła z dniem 1 maja 2004 r. do polskiego systemu prawnego pojęcie „rozporządzania towarem jak właściciel”. Występuje ono zarówno przy definiowaniu dostawy towarów, jak również przy (...)
W podatku od spadku i darowizn dla ustalenia obowiązującego stanu prawnego w pierwszej kolejności należy ustalić, kiedy nastąpiło nabycie (tj. śmierć osoby, po której nabywamy określone rzeczy). Poniższe wyjaśnienia odnoszą się do nabycia tytułem dziedziczenia, zapisu zwykłego, (...)
Uchwała NSA Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów 26 lutego 2018 r. podjął następującą uchwałę (sygn. I OPS 5/17): "Pozostawanie nieruchomości we władaniu przedsiębiorstwa PKP bez udokumentowanego prawa w sposób określony w art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia (...)
Zwolnienia z podatku od spadków i darowizn
Zasadniczo podatek się należy Co do zasady podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy (w tym nieruchomości) znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych (np. użytkowania wieczystego, służebności gruntowej, (...)
Nabycie niektórych rodzajów usług i praw a koszty
Koszty uzyskania przychodów związanych z nabyciem niektórych rodzajów usług i praw Poniższe wyjaśnienie dotyczy nowych przepisów art. 15e ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, które weszły w życie 1 stycznia 2018 (...)
Nabycie rzeczy ruchomej od nieuprawnionego
Artykuł 169 § 1 kodeksu cywilnego ustanawia ochronę nabywcy będącego w dobrej wierze, który nabywa rzecz ruchomą od osoby nieuprawnionej do jej rozporządzania. Przepis ten brzmi następująco: "Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, (...)
Zasiedzenie - Kiedy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?
Co to jest zasiedzenie? Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można zasiedzieć także służebność (...)
Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości?
Definicja współwłasności Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)". Oznacza to, że z współwłasnością mamy do czynienia (...)
Podatek od spadku - Co jest opodatkowane? Jak ustalić wysokość opodatkowania?
Fakt dziedziczenia bądź otrzymania zachowku przynosi ze sobą nie tylko potencjalne korzyści w postaci przedmiotów spadkowych, ale także szereg obowiązków. Wśród nich oczywiście jednymi z ważniejszych są obowiązki podatkowe. Czy każdy z nas pamięta, iż w przypadku, gdy (...)
Co to jest zasiedzenie? Zasiedzenie jest obecnie uregulowane przede wszystkim przepisami art. 172-176 Kodeksu cywilnego. Poświęcony jest mu rozdział II działu III (zatytułowanego „nabycie i utrata własności”) Tytułu I („Własność”) księgi drugiej (zatytułowanej „własność (...)
Jak pozbyć się słupa z działki albo jak otrzymać za niego odszkodowanie – opinia prawna
Stan faktyczny W 2000 roku nabyłem od osoby prywatnej działkę budowlaną o powierzchni 4500 m² wraz z istniejącą na niej zabudową energetyczną. Przez działkę tę przechodzą dwie linie energetyczne niskiego napięcia zawieszone na sześciu betonowych słupach. Linie te biegną wzdłuż (...)
Zbycie nieruchomości mieszkalnych a PIT
W niniejszym artykule omówiono zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów (dochodów) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Chodzi (...)
Przewłaszczenie na zabezpieczenie jako sposób zabezpieczenia wierzytelności
Przewłaszczenie na zabezpieczenie mimo pozorów, które wynikają z nazewnictwa jest instytucją dość prostą w swej konstrukcji. Polega na tym, że osoba, która domaga się udzielenia kredytu przez bank jako zabezpieczenie jego spłaty przenosi bankowi własność np. samochodu. (...)
Zasady obrotu skamielinami i innymi minerałami - opinia prawna
Stan faktyczny Proszę o informacje dotyczące praw własności do znalezionych skamielin, minerałów, meteorytów, bursztynu oraz o podanie uwarunkowań prawnych związanych z przetwarzaniem, obrotem, w tym exportem i importem tych przedmiotów w ramach działalności gospodarczej (...)
Podatek od darowizny - Jaki podatek należy zapłacić od darowizny?
Kto podlega podatkowi od darowizny? Podlegają mu osoby otrzymujące darowiznę, której wysokość przekracza kwotę wolną od podatku. Jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio (...)
Co świadczy o dobrej wierze ubiegającego się o stwierdzenie zasiedzenia – opinia prawna
Stan faktyczny Notarialny właściciel nieruchomości, której do końca nie spłacił, sprzedał ją bez zachowania formy notarialnej ponad 50 lat temu. Nowy właściciel nie uregulowawszy spraw do końca za określoną sumę pieniędzy, przekazał jej posiadanie na zasadzie ,,dzierżawy" innemu, a (...)
Jak ustanowić zastaw rejestrowy?
Jakie czynności należy podjąć, aby ustanowić zastaw rejestrowy? W celu ustanowienia zastawu rejestrowego konieczne jest zawarcie umowy - obowiązkowo na piśmie (w przeciwnym wypadku umowa będzie nieważna) oraz wpis do rejestru. Na jej podstawie ustanawia się na określonej ruchomości takie (...)
Jak małżonkowie mogą wpływać na skład majątku wspólnego w trakcie trwania wspólności?
Wszystkie sytuacje opisane w niniejszym artykule nie dotyczą bezpośrednio samego podziału majątku wspólnego. Mimo to, czynności takie, jak zarząd majątkiem wspólnym czy zaciąganie zobowiązań, mogą wpłynąć na kształt tego majątku - zarówno poprzez jego zwiększenie, (...)
Jakie prawa i obowiązki ma znalazca rzeczy
Uporządkowanie regulacji prawnych dotyczących rzeczy znalezionych rozproszonych dotychczas w różnych aktach prawnych oraz dostosowanie regulacji dotyczących rzeczy znalezionych do aktualnych warunków społeczno – gospodarczych – to cel przyjętego przez rząd projektu ustawy o rzeczach (...)
Nabywanie nieruchomości, udziałów i akcji przez cudzoziemców
Jakie są zasady nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów i akcji? Nabycie przez cudzoziemca prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów czy akcji w spółkach handlowych z siedzibą (...)
