Do czego służą księgi wieczyste?
System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących w skład nieruchomości, ich wielkości, informacji czy dana nieruchomość jest zabudowana. Poza informacjami pozwalającymi na zidentyfikowanie nieruchomości, do księgi wieczystej wpisuje się również każdoczesnego jej właściciela, a jeżeli jest ich kilku, określa się również udziały jakie każdemu współwłaścicielowi w nieruchomości przysługują. Ponadto, w księdze wieczystej mogą być również ujawnione prawa, które daną nieruchomość obciążają, jak służebności gruntowe, użytkowanie, czy hipoteka. Ogólnie mówiąc, księgi wieczyste prowadzi się w celu ujawnienia stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości, tak, aby każdy kto jest tym zainteresowany mógł z tym stanem się zapoznać. Mając na uwadze to założenie, system ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach, które przesądzają o społecznej i gospodarczej doniosłości tego systemu.
Jakie są podstawowe zasady, o które oparty jest system ksiąg wieczystych?
Do podstawowych zasad funkcjonowania ksiąg wieczystych należą:
-
zasada jawności ksiąg wieczystych, polegająca na tym, że księgi wieczyste udostępnia się do przejrzenia każdemu, kto tego zażąda, czego konsekwencją jest uregulowanie, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, np. osoba, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką, sprzeciwia się prowadzeniu egzekucji z nieruchomości, gdyż twierdzi, że nabywając ją nic o hipotece nie wiedziała, przy czym, rzecz jasna, hipoteka była w księdze ujawniona;
-
zasada prawdziwości wpisu w księdze wieczystej, polegająca na tym, że przyjmuje się, iż to co zostało w księdze wieczystej uwidocznione jest zgodne z rzeczywistością, czyli że osobę wpisana w księdze jako właściciel uważa się istotnie za właściciela nieruchomości, natomiast osobę, która z księgi wieczystej została wykreślona, uważa się za taką, która własność nieruchomości utraciła; jeżeli prawdziwy właściciel nie jest wpisany w księdze, tylko inna osoba, może on zawsze wnieść do sądu powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
-
zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (o czym będzie mowa niżej), chroniąca osoby trzecie, które nabyły własność nieruchomości lub inne prawo rzeczowe (np. użytkowanie) od osoby, która została wpisana do księgi jako właściciel nieruchomości (lub inny uprawniony).
Od kogo można skutecznie nabyć nieruchomość?
Zgodnie z podaną na wstępie zasadą, nieruchomość można skutecznie nabyć jedynie od właściciela. To kto jest właścicielem nieruchomości w danym momencie rozstrzyga księga wieczysta. Oznacza to tyle, że wykluczona jest możliwość nabycia nieruchomości od osoby, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, tak w świetle prawa, jak i faktycznie, gdyż notariusz nie sporządzi umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli zbywca nie wylegitymuje się odpisem z księgi wieczystej, w której będzie ujawniony jako właściciel nieruchomości.
W związku z powyższym, umowa przeniesienia własności nieruchomości (zawsze zawierana w formie aktu notarialnego) może dojść jedynie do skutku, jeżeli zbywca będzie w księdze wieczystej uwidoczniony jako właściciel nieruchomości. Zdarzyć się bowiem mogą jednak takie sytuacje, gdy osoba wpisana jako właściciel, właścicielem tym w istocie nie jest, np. nabywca nieruchomości nie wystąpił do sądu o wpis swojego prawa do księgi wieczystej, w związku z czym jak właściciel dalej figuruje w niej zbywca. W takiej sytuacji mamy do czynienia z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli rzeczywisty właściciel zauważy taką niezgodność, tzn. nie jest wpisany jako właściciel, chociaż nim jest, wówczas powinien niezwłocznie wystąpić do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż inaczej naraża się na możliwość skutecznego zbycia swojej nieruchomości przez de facto osobę nieuprawnioną
Na czym polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Jak już wyżej zaznaczono, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi zasadę, dzięki której nabywca ma pewność, że kupowana nieruchomość faktycznie stanie się jego własnością. Zasada ta jest konsekwencją zasady domniemania prawdziwości wpisu w księdze wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych gwarantuje, że własność nieruchomości, która została zbyta przez osobę wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel, przejdzie na nabywcę, nawet jeżeli zbywca faktycznie właścicielem nie był. Oczywiście jest to reguła ogólna, którą uzupełniają jeszcze przesłanki szczegółowe, o czym jednak niżej. Działanie rękojmi wiary publicznej ujawnia się zatem w sytuacji niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, do czego może dojść np. na skutek zwykłej omyłki we wpisie do księgi wieczystej.
Czy ten, kto wie, że nabywa nieruchomość od osoby nieuprawnionej może ją skutecznie nabyć w oparciu o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została ustanowiona wyłącznie w interesie osób, które działają w zaufaniu do treści księgi, tzn. widząc ujawniony w księdze wpis prawa własności, przyjmują to za oczywiste, że osoba taka jest właścicielem i mają świadomość, że zawierają umowę z osobą uprawnioną. W wypadkach tych mówi się, że osoby takie są w dobrej wierze. Ma to bardzo doniosłe znaczenie, gdyż jest to warunek nabycia nieruchomości od nieuprawnionego w oparciu o zasadę rękojmi. Przeciwieństwem dobrej wiary jest zła wiara. Ustawodawca wyraźnie wskazuje, że w opisywanych sytuacjach, nie stanie się właścicielem nieruchomości ten nabywca, który był w złej wierze, równocześnie definiując co należy rozumieć pod pojęciem złej wiary. Zatem w złej wierze jest taki nabywca, który wie, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Określenie, iż nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć, oznacza, że nabywca dopuścił się niedbalstwa tak daleko idącego, że nie jest uzasadniona ochrona jego nabycia, skoro sam dopuszcza się tak rażących zaniedbań. To, kiedy będziemy mieli do czynienia z rażącym niedbalstwem, zależy od okoliczności faktycznych każdego przypadku, podlegających ocenie z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego, biorąc pod uwagę wzór przeciętnego, rozsądnie zachowującego się człowieka. Generalnie można powiedzieć, że aby nabywca nie naraził się na zarzut rażącego niedbalstwa powinien co najmniej sprawdzić w czyim posiadaniu znajduje się nieruchomość i czy osoba ta jest tożsama ze sprzedającym, ewentualnie sprawdzić, czy nieruchomość nie należy czasami do majątku wspólnego małżonków. Oczywiście granicą tych poszukiwań będzie „łatwość dowiedzenia się”, co oznacza że prowadzenie szczegółowych poszukiwań i wywiadów, celem rozwiania wszelkich swoich podejrzeń i ewentualnie twierdzeń osób trzecich, przekracza tę granicę.
Czy można nabyć własność darowanej nieruchomości od osoby, która nie jest jej właścicielem?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych. Skoro bowiem nabywca nie poniósł żadnych kosztów nabycia nieruchomości, niesłuszne byłoby pozbawianie własności prawowitego właściciela. W związku z tym należy stwierdzić, że od niewłaściciela wpisanego do księgi wieczystej można nabyć nieruchomość tylko odpłatnie, przy założeniu, że uiszczona przez nabywcę suma nie jest w sposób oczywisty rażąco zaniżona, np. kamienica na rynku w Krakowie nabyta za 5 000 zł.
Darowizna zaś, jako czynność prawna nieodpłatna, nigdy nie będzie podstawą do nabycia własności nieruchomości od nieuprawnionego.
Czy jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość można ją nabyć pomimo tego, że spadkodawca nie był jej właścicielem?
Na to pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Spadkobierca nie będzie korzystał z dobrodziejstwa rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Uzasadnione jest to tym, że nieruchomość od nieuprawnionego można nabyć tylko na podstawie czynności prawnej z nim dokonanej, której przedmiotem jest ta konkretnie nieruchomość, a nie cała masa majątkowa. Tak samo będzie w przypadku nabycia nieruchomości w trybie egzekucyjnej sprzedaży.
Kiedy wiara publiczna ksiąg wieczystych jest w ogóle wyłączona?
Do nabycia nieruchomości od osoby nieuprawnionej, a wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel nie dojdzie również, jeżeli w księdze wieczystej zostały ujawnione:
-
wzmianka wniosku – wskazuje ona bowiem na to, że nie został jeszcze załatwiony wniosek o wpis prawa, który może zmienić treść księgi wieczystej;
-
wzmianka o wniesionej apelacji i kasacji od postanowienia w przedmiocie wpisu lub odmowy wpisu prawa;
-
wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego;
-
ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W jakich sytuacjach może dojść do rozporządzenia rzeczą ruchomą przez osobę do tego nieuprawnioną?
Uprawnionym do rozporządzania rzeczą jest właściciel albo osoba, która działa zgodnie z jego wolą (pełnomocnik) - każdy kto nie jest właścicielem nie ma uprawnienia do rozporządzania. Możliwa jest także sytuacja, że nawet będąc właścicielem nie będziemy mieć uprawnienia do rozporządzania rzeczą - gdy komornik sądowy zajmie rzecz w toku egzekucji i wtedy nie przysługują ma takie prawa jak właścicielowi.
Jednakże prawo musi podjąć się ochrony takiego nabywcy, który na podstawie całokształtu okoliczności transakcji rzeczy ruchomej był przekonany, że transakcja ta jest ze wszechmiar uczciwa. Aby rozróżnić zakres ochrony nabywcy kodeks cywilny reguluje dwa przypadki nabycia rzeczy ruchomej od nieuprawnionego. Może zatem mieć miejsce sytuacja, gdy:
-
rzecz została powierzona przez właściciela jakiejś osobie i ta osoba bezprawnie ją zbyła – chodzi tu o przekroczenie takich umów jak np. leasing, najem, przechowanie, pożyczka czyli gdy uprawnieni do korzystania z rzeczy zachowają się jak właściciele i ją sprzedadzą. Taka sytuacja będzie miała także miejsce, gdy ktoś będzie się zachowywał jak pełnomocnik właściciela, a takiego pełnomocnictwa mieć nie będzie (pełnomocnik bez umocowania) choć istniał stosunek zaufania.
-
rzecz została zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela – czyli wszystkie inne przypadki utraty kontroli nad rzeczą przez właściciela.
W zależności od tego właśnie jaki charakter ma będąca przedmiotem transferu rzecz inna będzie ochrona nabywcy tej rzeczy, co oznacza, że ochrona nabywcy nie jest do końca uzależniona od jego zachowania.
Jakie musza być spełnione przesłanki, żeby można było skutecznie kupić samochód od leasingobiorcy?
Leasingobiorca nie jest uprawniony do sprzedaży samochodu. Jeśli jednak nieuczciwie przekroczy przyznane mu umową leasingu uprawnienia i zdecyduje się sprzedać samochód, wówczas będziemy mieć do czynienia z sytuacją pierwszą w punkcie wskazanym powyżej – rzecz ma charakter rzeczy powierzonej. W takim przypadku nabywca uzyska własność tej rzeczy z chwilą objęcia jej w posiadanie pod jednym warunkiem – że nie działa w złej wierze, czyli nie ma pojęcia o nieuczciwości zbywcy, co zostało poparte dokonaniem szeregu czynności sprawdzających (sprawdzenie nazwiska leasingobiorcy na dowodzie rejestracyjnym, poprzednia umowa kupna – sprzedaży itp.). W takim przypadku miarodajnym do oceny dobrej czy złej wiary nabywcy jest moment wydania rzeczy – późniejsze powzięcie wiadomości, że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania rzeczą nie ma już znaczenia.
Podobnie sytuacja nabywcy wygląda przy okazji każdego nabycia rzeczy powierzonej.
Jakie warunki muszą być spełnione, aby skutecznie nabyć własność rzeczy, która została skradziona?
W tym przypadku jest inaczej niż przy rzeczy powierzonej. Tu bowiem z momentem wydania rzeczy nie następuje przeniesienie jej własności. Nabywca nie staje się właścicielem, ma jednak szansę aby się nim stać: musi nieprzerwanie, przez okres trzech lat pozostawać w dobrej wierze, i dopiero z upływem tych trzech lat od wydania rzeczy nabędzie własność. Właściciel rzeczy może jednak w ciągu tych trzech lat w każdej chwili skutecznie starać się odzyskać utraconą rzecz od nabywcy. W tym przypadku, inaczej niż przy rzeczy powierzonej, miarodajnym momentem badania dobrej wiary nabywcy jest moment uzyskania własności (po 3 latach), a nie wydania rzeczy. W sytuacji gdy rzecz skradziona w ciągu tych trzech lat zmieniała posiadacza, do nabycia tej rzeczy po 3 latach koniecznym jest aby każdy kolejny posiadacz rzeczy pozostawał oczywiście w dobrej wierze.
Te same warunki musi spełniać nabywca w przypadku próby nabycia rzeczy zagubionej lub w inny sposób utraconej przez właściciela.
Kiedy kupujący jest w złej wierze i jaki jest tego skutek?
Zasadniczo dobrą wiarę wyklucza oczywiście sama informacja, że zbywca jest nieuprawniony do rozporządzenia rzeczą, ale nie tylko. Na nabywcy rzeczy zawsze ciąży obowiązek dochowania należytej staranności w stosunkach danego rodzaju, w stopniu zależnym od tego, czy zajmuje się daną działalnością profesjonalnie czy nie – na profesjonaliście bowiem ciąży obowiązek zachowania wyższego stopnia należytej staranności. Zgodnie z wypracowanym orzecznictwem, w przypadkach transferów samochodów (bo w tych przypadkach najczęściej dochodzi do nadużyć), od nabywcy należy oczekiwać przedsięwzięcia szeregu czynności celem upewnienia się (rozeznania) w ramach ogólnego doświadczenia życiowego oraz przeciętnego doświadczenia kierowcy-amatora, co do stanu prawnego nabywanego samochodu. Wymagania nie mogą iść za daleko, gdyż byłoby to dlań obciążenie nadmierne, ani też za blisko, bo wówczas z kolei godziłoby w zasługujący na ochronę interes właściciela.
Ponadto nabywca rzeczy ruchomej będzie uważany za działającego w złej wierze także w sytuacji, gdy wie lub na podstawie towarzyszących transakcji okoliczności powinien wiedzieć, że zbywca przedmiotu należącego do majątku wspólnego małżonków działa wbrew woli drugiego małżonka.
Skutek złej wiary nabywcy jest taki, że nie nabędzie on oczywiście prawa własności rzeczy, a właściciel może przedmiot swojej własności skutecznie windykować przez okres 10 lat licząc od chwili utraty rzeczy.
Czy można nabyć własność samochodu, który otrzymało się w darowiźnie, a który nie należał do darczyńcy?
Przepis kodeksu nie rozróżnia charakteru czynności prawnej, na podstawie której nastąpił transfer ruchomości, czyli czy nabycie od nieuprawnionego miało miejsce pod tytułem darmym czy nie – ochrona nabywcy w dobrej wierze obejmuje zatem nabycie zarówno odpłatne jak i nie. Istnieją jednak przepisy umożliwiające pokrzywdzonemu właścicielowi domaganie się o unieważnienie względem niego takiej umowy darowizny.
Czy w każdym wypadku własność rzeczy, która nie została powierzona przez właściciela zbywcy, nabywa się po upływie 3 – letniego okresu?
Nie w każdym przypadku musi upłynąć okres 3 – letni. Tak samo jak rzecz powierzoną, mimo, iż nie została ona powierzona (pochodzi z kradzieży, została zagubiona bądź w inny sposób utracona przez właściciela), traktuje się również:
-
pieniądze,
-
dokumenty na okaziciela,
-
rzeczy nabyte na urzędowej licytacji publicznej,
-
rzeczy nabyte w toku postępowania egzekucyjnego,
co oznacza, że nabywca uzyska do nich prawo własności, jeżeli w momencie ich wydania będzie w dobrej wierze. Jeżeli zatem ktoś jest świadkiem kradzieży pieniędzy, a następnie sprzedaje za te pieniądze towar – takie pieniądze nie są jego i nie powinny zostać przyjęte.
Pamiętaj, że:
-
nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam posiada, ale ze względu na ochronę nabywcy, zasada ta znajduje w polskim prawie wyjątki,
-
przy nabywaniu nieruchomości od nieuprawnionego nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – jeżeli zbywca jest wpisany w księgę to nabycie jest skuteczne i ewentualnie prawdziwy właściciel będzie miał roszczenie do nieuczciwego zbywcy. Jednakże jeśli nabywca wiedział lub mógł z łatwością się dowiedzieć o nieuczciwości zbywcy – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych go nie chroni,
-
nabycie nieruchomości pod tytułem darmym od nieuprawnionego, nawet mimo wpisu w księdze wieczystej, nie chroni nabywcy,
-
nabyć rzecz ruchomą można z chwilą jej wydania tylko w przypadku gdy rzecz ta została nieuprawnionemu powierzona i nabywca pozostaje w tym momencie w dobrej wierze,
-
zła wiara nabywcy pozbawia go możliwości nabycia rzeczy od nieuprawnionego, niemniej jednak udowodnienie tej złej wiary należy do tego, kto tak twierdzi – domniemuje się bowiem, że ludzie działają w dobrej wierze (czy słusznie?).
-
rzeczy ruchome pochodzące z kradzieży, zagubione, bądź w inny sposób utracone przez właściciela nie zmienią swojego właściciela jeszcze przez okres 3 lat od przekazania rzeczy przez nieuprawnionego nabywcy, nawet jeśli przez ten czas nabywca będzie pozostawał w dobrej wierze. Nie dotyczy to jednak ukradzionych (zagubionych) pieniędzy, papierów wartościowych.
Podstawa prawna:
