6.5.2010

A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie kupić mieszkanie?

Z czym wiąże się zakup mieszkania? 

Zakup mieszkania to wydatek niecodzienny, pochłaniający nie tylko duże środki finansowe, ale i mnóstwo czasu. Mnóstwo jest też osób „towarzyszących”, które oczekują na zyski przy tej okazji – tu gdzie pojawia się osoba fizyczna z kapitałem, tu też wyrasta ze swoją ofertą wiele „obsługujących” podmiotów. Z faktu, iż z punktu widzenia osoby fizycznej jest to duża inwestycja, powodująca, przy okazji zakupu mieszkania na kredyt, wieloletnie zadłużenie, wynikają liczne obostrzenia i obowiązki - wszystko po to, aby transakcja zakupu mieszkania była pewna i od początku do końca przejrzysta. Wbrew nazwie („zakup”) nie można w tym przypadku mówić o zwykłej umowie kupna-sprzedaży, jaka ma miejsce np. przy okazji zakupu samochodu czy innych ruchomości, nie można też skutecznie zakupić mieszkania np. na aukcji elektronicznej. Po pierwsze, nie jest możliwe, aby uczestnikami zdarzenia, jakim jest zakup mieszkania, byli wyłącznie kupujący i sprzedawca; po drugie, umowa sprzedaży mieszkania jest już ostatnim etapem całej procedury, w toku której zawieranych może być jeszcze ”po drodze” kilka niezbędnych umów. Do tego dochodzi jeszcze obowiązek , odróżniający od standardowych umów sprzedaży – czynność zakupu mieszkania winna znaleźć odbicie w oficjalnym dokumencie, jakim są księgi wieczyste

Rynek wtórny czy pierwotny - na co się zdecydować? 

Najważniejszym kryterium dla każdego zainteresowanego kupnem mieszkania byłoby zapewne kryterium estetycznej lokalizacji. Byłoby, gdyby nie ekonomiczne kryterium kosztów – przy mieszkaniach na kredyt to kryterium bierze górę. W pierwszej kolejności trzeba ustalić ile będzie wynosiła miesięczna rata kredytu, a dopiero później spojrzeć na okolicę. Poza tym rozróżnienie na te dwa kryteria, najczęściej przekłada się na wybór pochodzenia mieszkania – czy kupić mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, czy też z rynku wtórnego.

Jakie kryteria wziąć pod uwagę?

Poniższa tabela przedstawia zestawienie tych dwóch rynków pod względem różnych kryteriów, co być może ułatwi wybór przyszłym nabywcom.  

 

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Procedura

Trzeba się uzbroić w cierpliwość – nie tylko deweloper (czy spółdzielnia) może trafić na ”złe warunki atmosferyczne”. W przypadku gdy bank przelewa pieniądze transzami może dopatrzeć się niezrealizowania pewnego etapu (bank wysyła swoich ekspertów na plac budowy, jeśli tak przewiduje umowa przedwstępna i umowa tzw. rachunku powierniczego) i wstrzymać przelew.

Jest  korzystniejsza – decyzję o zdolności kredytowej można obecnie uzyskać b. szybko; dużo czasu zajmuje wprawdzie przeszukiwanie ofert, ale jak się już znajdzie właściwe mieszkanie i zajrzy do ksiąg wieczystych, to można je kupić „od ręki”. Procedura może się skomplikować, jeżeli mieszkanie nie ma urządzonej księgi wieczystej, ale dla banku, żeby uruchomić środki, wystarczające jest np. zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma przeszkód w założeniu księgi wieczystej dla kupowanego mieszkania (i akt notarialny).

Czas trwania

Jeżeli mieszkanie się buduje, to zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego trochę czasu upłynie. Bank wypłaca kredyt na podstawie umowy przedwstępnej i etapowego zdawania inwestycji. Jeżeli mieszkanie jest już gotowe – pozostaje założyć księgę wieczystą i wtedy sprawy potoczą się szybko.

Jest korzystniejszy – bank wypłaca kredyt na podstawie aktu notarialnego, który można podpisać zaraz po wybraniu oferty. Na czas trwania procedury mogą wpływać problemy „wieczystoksiegowe”.

Lokata kapitału

Jest korzystniejsza – nowe mieszkanie jest lepszą lokatą kapitału (choć to jeszcze zależy w jakiej części miasta); stanowi także argument przy negocjacjach kosztów kredytu z bankiem

Z mieszkaniem starszym wiąże się większe ryzyko zużycia i co za tym idzie większe koszty amortyzacji, remontów w przyszłości. Niemniej rekompensatą może być większy potencjał na rynku najmu – rynek wtórny to głównie mieszkania bliżej centrum, a te łatwiej i drożej wynająć.

Koszty

Trzeba się liczyć z większym kosztem takiego mieszkania, nie tylko ze względu na koszt samej inwestycji – również koszty ubezpieczenia kredytu do momentu urządzenia księgi i wpisania do niej hipoteki są większe. Na korzyść wpływa brak pośrednika przy zakupie na tym rynku (choć zdarzają się oferty z rynku pierwotnego u pośredników, ale ponieważ łatwiej jest niż na rynku wtórnym dotrzeć do przedsiębiorcy budującego, nie warto korzystać z ich usług)

Są korzystniejsze. Dla banku sprawa jest bardziej przejrzysta – bank wie, co kredytobiorca kupuje, za ile i zna zasady zabezpieczenia kredytu i dzięki temu daje tańszy kredyt. Jeżeli dodatkowo mieszkanie ma urządzoną księgę wieczystą, tańszy jest koszt przejściowego ubezpieczenia kredytu na czas do wpisania hipoteki do księgi. Poza tym mieszkania starsze są tańsze. Na pewno na niekorzyść wpływają koszty, jakie pociągnie za sobą korzystanie z usług pośrednika, ale i tak koszt mieszkania na rynku wtórnym z reguły jest mniejszy.

Estetyka, lokalizacja

Są korzystniejsze – nowe mieszkania to większa estetyka „wewnętrzna”, czyli nowe wykończenie i zadbane bezpośrednie otoczenie budynków. Zwykle deweloperzy kupują grunty w pobliżu punktów komunikacyjnych, a jeżeli nie jest tak blisko, to najczęściej rekompensuje to ładna, zielona okolica. I jeszcze jedno kryterium, które przemawia na korzyść rynku pierwotnego – bezpieczeństwo – na rynku pierwotnym wszyscy mieszkańcy są „nowi”, nie ma obcych, którzy wzbudzają nierzadko niechęć lokalnej społeczności w przypadku zakupu na rynku wtórnym; ponadto przedsiębiorcy budujący nowe mieszkania dbają o dodatkowe zabezpieczenia nowych bloków (monitoring, bramy wjazdowe)

Z estetyką mieszkań na rynku wtórnym jest różnie – jest to cena, jaką trzeba zapłacić za korzystniejsze finansowo oferty. Natomiast lokalizacja bywa lepsza niż na rynku pierwotnym.

Ponieważ jest dużo więcej ofert sprzedaży, większa jest szansa, że znajdzie się porównywalnie estetyczne mieszkanie jak na rynku pierwotnym, ale w dobrej lokalizacji.

Zabezpieczenia

Nie ma różnicy – w obydwu przypadkach bank docelowo będzie zainteresowany hipoteką na budowanym/kupowanym mieszkaniu oraz innymi dodatkowymi zabezpieczeniami (poręczenie, weksel, oświadczenie o poddaniu się egzekucji - w zależności od oferty banku). W obydwu przypadkach do czasu z wpisania hipoteki do księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić ubezpieczenie kredytu (tyle że w przypadku mieszkania nowego ubezpieczenie będzie dłuższe i kosztowniejsze, ale to inne kryteria oceny). 

Zdolność kredytowa

Droższy kredyt, droższa inwestycja oznacza wyższą poprzeczkę wymaganych przez bank dochodów.

Jest oceniana korzystniej - w związku z tańszym kredytem i poprzeczka zdolności kredytowej jest niższa.

Umowa

Jest bardziej złożona, zawierana wprawdzie bez pośrednika, ale z profesjonalistą - podmiotem silniejszym, bardziej świadomym; dla wyrównania pozycji trzeba zwrócić uwagę na klauzule niedozwolone. Poza tym jest dwuetapowa – najpierw podpisuje się zwykle umowę przedwstępną bez zachowania formy aktu notarialnego, potem dopiero umowę definitywną.

Zawierana jest korzystniej –najczęściej między dwoma równymi sobie podmiotami i jest tylko jedna – akt notarialny. Nie powinno się zawierać umów przedwstępnych – od razu trzeba przejść do umowy definitywnej. Umowa przedwstępna, np. przewidująca zadatek dla sprzedającego, może okazać się pułapką dla kupującego, gdy okaże się, że sprzedający nie jest właścicielem.

Księga wieczysta

Sytuacja pod względem przejrzystości księgi jest lepsza, gdyż dokument taki powstanie za sprawą nabywcy. Nie jest to jednak okoliczność pozytywnie wpływająca na dodatkowe koszty ubezpieczenia kredytu.

Różnie tu bywa, nie zawsze księgi wieczyste są pozakładane np. dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu; a jeśli już są to nie zawsze jednoznacznie wiadomo, kto w jakiej części jest właścicielem, czy są hipoteki (czyli informacje b. istotne). Jeśli jednak wszystko jest przejrzyste sytuacja jest lepsza niż na rynku pierwotnym.

 

Podstawa prawna:

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. (...)

Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. (...)

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej

  Ogólna charakterystyka prawa odstąpienia od umowy Klauzule regulujące prawo odstąpienia od umowy umieszczane są obecnie niemal we wszystkich umowach deweloperskich. Z umowa deweloperska, konsument, deweloper, mieszkanie, rynek pierwotny, lokal mieszkalny, uprawnienie do odstąpienia (...)

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca) umowa deweloperska, deweloper, mieszkanie, lokal mieszkalny, rynek pierwotny, termin zrealizowania inwestycji

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej

  Ogólna charakterystyka prawa odstąpienia od umowy Klauzule regulujące prawo odstąpienia od umowy umieszczane są obecnie niemal we wszystkich umowach deweloperskich. Z umowa deweloperska, konsument, deweloper, mieszkanie, rynek pierwotny, lokal mieszkalny, uprawnienie do odstąpienia (...)

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca) umowa deweloperska, deweloper, mieszkanie, lokal mieszkalny, rynek pierwotny, termin zrealizowania inwestycji

Jak bezpiecznie kupić używany samochód?

Jak bezpiecznie kupić używany samochód?

Dziesięcioletni samochód tanio sprzedam! Stan idealny! Obecny rynek samochodowy jest bardzo konkurencyjny. Sprzedawcy nadal reklamują stare samochody jako garażowane, dobrze utrzymane i bezwypadkowe. Klient, który uwierzy w takie zapewnienia może się srodze rozc samochód, kupno, sprzedaż, (...)

Zakup działki pod budowę domu

Zakup działki pod budowę domu

  Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki na nieruchomość, grunt, działka, budowa, dom jednorodzinny, nabywca, (...)

Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?

Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?

      Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - (...)

Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie przez pośrednika? Na co uważać?

Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie przez pośrednika? Na co uważać?

Uważaj na firmy, które pobierają opłaty za udostępnianie adresów. Upewnij się, że pośrednik zweryfikował stan techniczny i prawny mieszkania. Przeczytaj dokładnie umowę i sprawdź, czy nie ma w niej niedozwolonych klauzul, np. że agentowi należy się prowizja, chociaż (...)

Jak bezpiecznie kupić używany samochód?

Jak bezpiecznie kupić używany samochód?

Dziesięcioletni samochód tanio sprzedam! Stan idealny! Obecny rynek samochodowy jest bardzo konkurencyjny. Sprzedawcy nadal reklamują stare samochody jako garażowane, dobrze utrzymane i bezwypadkowe. Klient, który uwierzy w takie zapewnienia może się srodze rozc samochód, kupno, sprzedaż, (...)

Zakup działki pod budowę domu

Zakup działki pod budowę domu

  Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki na nieruchomość, grunt, działka, budowa, dom jednorodzinny, nabywca, (...)

Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?

Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?

      Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - (...)

Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie przez pośrednika? Na co uważać?

Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie przez pośrednika? Na co uważać?

Uważaj na firmy, które pobierają opłaty za udostępnianie adresów. Upewnij się, że pośrednik zweryfikował stan techniczny i prawny mieszkania. Przeczytaj dokładnie umowę i sprawdź, czy nie ma w niej niedozwolonych klauzul, np. że agentowi należy się prowizja, chociaż (...)

Mieszkanie z licytacji komorniczej – dlaczego warto je kupić?

Mieszkanie z licytacji komorniczej – dlaczego warto je kupić?

W ostatnich latach nastąpił wzrost cen mieszkań. Szczególnie w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, cena za metr kwadratowy mieszkania jest bardzo wysoka. I o ile deweloperzy zaczynają kusić atrakcyjnymi promocjami, o tyle cena mieszkań z rynku wtórnego utrzymuje (...)

Nie zdążysz kupić biletu? MPK może Cię ukarać, ale Ty nie możesz ugryźć kontrolera

Nie zdążysz kupić biletu? MPK może Cię ukarać, ale Ty nie możesz ugryźć kontrolera

Nie zapłacę ani grosza MPK – mówi studentka Ania.  Odwołam się, gdzie będzie potrzeba, nie czuję się winna! To może przydarzyć się Tobie! Pani Ania studiuje w jednym z większych polskich miast. Ostatnio wsiadła do autobusu i chciała kupić bilet w automacie, gdyż skończył (...)

Jak inwestować w akcje lub obligacje?

Jak inwestować w akcje lub obligacje?

Chcesz zainwestować w akcje lub obligacje korporacyjne? W ramach kampanii „Policz i nie przelicz się” UOKiK podpowiedział, na co zwrócić uwagę. Sprawdź kondycję finansową spółki, której papiery zamierzasz kupić. Nie wierz na słowo sprz inwestowanie, (...)

Działalność nierejestrowa

Działalność nierejestrowa

Działalność nierejestrowa jako jedno z nowych ułatwień dla początkujących przedsiębiorców Stawianie pierwszych kroków w biznesie jest często niełatwym wyzwaniem. Początkujący przedsiębiorca musi zaplanować swój biznes, odpowiednio zorganizować działalność, kupić (...)

Jakie warunki należy spełnić, aby nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej?

Jakie warunki należy spełnić, aby nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej?

Aby móc przystąpić do licytacji nieruchomości, należy spełnić pewne wymogi zwane warunkami licytacyjnymi. Bez ich realizacji, nie będziemy mogli uczestniczyć w przetargu i ostatecznie kupić po okazyjnej cenie np. mieszkania. Jakie są warunki licytacyjne? Podstawo warunki, licytacja, (...)

Wakacje 2014: uważaj na dopalacze i pigułki gwałtu

Wakacje 2014: uważaj na dopalacze i pigułki gwałtu

Pigułki gwałtu i dopalacze można z łatwością kupić, np. w sieci. Dlaczego? Czy nie ma regulacji, które zakazywałyby sprzedaży środków, które nie powinny być legalne? Sprzedam pigułki gwałtu To nie do uwierzenia, ale w sieci możliwe jest kupienie pigułek gwałtu czy (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna

Zamierzam kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Jest to mieszkanie tzw. spółdzielcze własnościowe (bez księgi wieczystej). W związku z tym, iż sprzedający chce je przekazać (sprzedać) dopiero za kilka miesięcy ja chcę teraz sporządzić umowę przedwstępną. 20 % wartości transakcji będą (...)

Ulga odsetkowa dla zakupów na rynku wtórnym

Ulga odsetkowa dla zakupów na rynku wtórnym

Przeczytałam w serwisie, kiedy przysługuje mi ulga odsetkowa, ale ponieważ to, co znajduję, mocno mnie rozczarowuje, pozwolę sobie upewnić się jeszcze. Czy przysługuje mi ulga odsetkowa dla zakupionego w listopadzie 2005 roku na rynku wtórnym mieszkania w budynku wybudowanym w 1998 roku, przy (...)

Ulga odsetkowa dla zakupów na rynku wtórnym

Ulga odsetkowa dla zakupów na rynku wtórnym

Przeczytałam w serwisie, kiedy przysługuje mi ulga odsetkowa, ale ponieważ to, co znajduję, mocno mnie rozczarowuje, pozwolę sobie upewnić się jeszcze. Czy przysługuje mi ulga odsetkowa dla zakupionego w listopadzie 2005 roku na rynku wtórnym mieszkania w budynku wybudowanym w 1998 roku, przy (...)

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna

Zamierzam kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Jest to mieszkanie tzw. spółdzielcze własnościowe (bez księgi wieczystej). W związku z tym, iż sprzedający chce je przekazać (sprzedać) dopiero za kilka miesięcy ja chcę teraz sporządzić umowę przedwstępną. 20 % wartości transakcji będą (...)

Przepisanie pozwolenia na budowę na inny podmiot

Przepisanie pozwolenia na budowę na inny podmiot

Jak powinien wyglądać wniosek o przepisanie pozwolenia na budowę, gdy inwestor ogłosił upadłość, a jest chęć pewnej spółdzielni mieszkaniowej na prowadzenie budowy, lecz pierwotny inwestor nie chce ani przekazać ani odsprzedać pozwolenia na budowę danego budynku mieszkalnego, a architektura (...)

Przepisanie pozwolenia na budowę na inny podmiot

Przepisanie pozwolenia na budowę na inny podmiot

Jak powinien wyglądać wniosek o przepisanie pozwolenia na budowę, gdy inwestor ogłosił upadłość, a jest chęć pewnej spółdzielni mieszkaniowej na prowadzenie budowy, lecz pierwotny inwestor nie chce ani przekazać ani odsprzedać pozwolenia na budowę danego budynku mieszkalnego, a architektura (...)

Wypowiedzenie umowy firmie windykacyjnej

Wypowiedzenie umowy firmie windykacyjnej

Jestem dłużnikiem. Mój dług został przekazany firmie windykacyjnej która zawarła umowę na okres 2 miesięcy z terminem wypowiedzenia 2 tygodnie z firmą której jestem dłużny pieniądze. Dwa miesiące już minęły a ja w międzyczasie porozumiałem się z firmą której jestem dłużny pieniądze (...)

Zakup działki obciążonej prawem dożywocia

Zakup działki obciążonej prawem dożywocia

Mam zamiar kupić działkę która jest (była ) obciążona prawem dożywocia. Mam do wglądu księgę wieczystą w której wpisane jest kilka działek (ta którą chce kupić również) .Do księgi wieczystej wpisane jest również dożywocie. Jestem w posiadaniu aktu notarialnego (wrzesień 2008) (...)

Sprzedaż udziałów a zmiana umowy spółki

Sprzedaż udziałów a zmiana umowy spółki

Wspólnik sprzedał udziały w spółce z o.o. Razem z nowym wspólnikiem planujemy zmianę umowy spółki. Czy podczas wprowadzania zmian do umowy należy w nowej umowie wpisać nowego wspólnika a poprzedniego wykreślić? Zgodnie z art. 157 § 1 pkt 1 k.s.h. umowa spółki z o.o. powinna zawierać (...)

Własność dokumentacji geologicznej

Własność dokumentacji geologicznej

W sierpniu 1995 r. została zatwierdzona uproszona dokumentacja geologiczna złoża piasku. Firma która starła się o zatwierdzenie dokumentacji (firma mojej mamy) przekazała mi dokumentację w formie darowizny. Ja uzyskałem koncesje na wydobycie kopaliny w 1997 roku. W roku 2008 koncesja na wydobycie (...)

Cofnięcie pozwu po sprzeciwie

Cofnięcie pozwu po sprzeciwie

Przejąłem dochodzenie wierzytelności od wierzyciela na zasadzie powierniczego przelewu wierzytelności. Uzyskałem nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, ale dłużnik wniósł sprzeciw. Dostałem niedawno z sądu kopię jego sprzeciwu oraz informację, że 1 czerwca b.r. odbędzie się w tej (...)