6.5.2010
A.J.
Zespół e-prawnik.pl
Z czym wiąże się zakup mieszkania?
Zakup mieszkania to wydatek niecodzienny, pochłaniający nie tylko duże środki finansowe, ale i mnóstwo czasu. Mnóstwo jest też osób „towarzyszących”, które oczekują na zyski przy tej okazji – tu gdzie pojawia się osoba fizyczna z kapitałem, tu też wyrasta ze swoją ofertą wiele „obsługujących” podmiotów. Z faktu, iż z punktu widzenia osoby fizycznej jest to duża inwestycja, powodująca, przy okazji zakupu mieszkania na kredyt, wieloletnie zadłużenie, wynikają liczne obostrzenia i obowiązki - wszystko po to, aby transakcja zakupu mieszkania była pewna i od początku do końca przejrzysta. Wbrew nazwie („zakup”) nie można w tym przypadku mówić o zwykłej umowie kupna-sprzedaży, jaka ma miejsce np. przy okazji zakupu samochodu czy innych ruchomości, nie można też skutecznie zakupić mieszkania np. na aukcji elektronicznej. Po pierwsze, nie jest możliwe, aby uczestnikami zdarzenia, jakim jest zakup mieszkania, byli wyłącznie kupujący i sprzedawca; po drugie, umowa sprzedaży mieszkania jest już ostatnim etapem całej procedury, w toku której zawieranych może być jeszcze ”po drodze” kilka niezbędnych umów. Do tego dochodzi jeszcze obowiązek , odróżniający od standardowych umów sprzedaży – czynność zakupu mieszkania winna znaleźć odbicie w oficjalnym dokumencie, jakim są księgi wieczyste.
Rynek wtórny czy pierwotny - na co się zdecydować?
Najważniejszym kryterium dla każdego zainteresowanego kupnem mieszkania byłoby zapewne kryterium estetycznej lokalizacji. Byłoby, gdyby nie ekonomiczne kryterium kosztów – przy mieszkaniach na kredyt to kryterium bierze górę. W pierwszej kolejności trzeba ustalić ile będzie wynosiła miesięczna rata kredytu, a dopiero później spojrzeć na okolicę. Poza tym rozróżnienie na te dwa kryteria, najczęściej przekłada się na wybór pochodzenia mieszkania – czy kupić mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego, czy też z rynku wtórnego.
Jakie kryteria wziąć pod uwagę?
Poniższa tabela przedstawia zestawienie tych dwóch rynków pod względem różnych kryteriów, co być może ułatwi wybór przyszłym nabywcom.
| Rynek pierwotny | Rynek wtórny | |
Procedura | Trzeba się uzbroić w cierpliwość – nie tylko deweloper (czy spółdzielnia) może trafić na ”złe warunki atmosferyczne”. W przypadku gdy bank przelewa pieniądze transzami może dopatrzeć się niezrealizowania pewnego etapu (bank wysyła swoich ekspertów na plac budowy, jeśli tak przewiduje umowa przedwstępna i umowa tzw. rachunku powierniczego) i wstrzymać przelew. | Jest korzystniejsza – decyzję o zdolności kredytowej można obecnie uzyskać b. szybko; dużo czasu zajmuje wprawdzie przeszukiwanie ofert, ale jak się już znajdzie właściwe mieszkanie i zajrzy do ksiąg wieczystych, to można je kupić „od ręki”. Procedura może się skomplikować, jeżeli mieszkanie nie ma urządzonej księgi wieczystej, ale dla banku, żeby uruchomić środki, wystarczające jest np. zaświadczenie ze spółdzielni, że nie ma przeszkód w założeniu księgi wieczystej dla kupowanego mieszkania (i akt notarialny). | |
Czas trwania | Jeżeli mieszkanie się buduje, to zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego trochę czasu upłynie. Bank wypłaca kredyt na podstawie umowy przedwstępnej i etapowego zdawania inwestycji. Jeżeli mieszkanie jest już gotowe – pozostaje założyć księgę wieczystą i wtedy sprawy potoczą się szybko. | Jest korzystniejszy – bank wypłaca kredyt na podstawie aktu notarialnego, który można podpisać zaraz po wybraniu oferty. Na czas trwania procedury mogą wpływać problemy „wieczystoksiegowe”. | |
Lokata kapitału | Jest korzystniejsza – nowe mieszkanie jest lepszą lokatą kapitału (choć to jeszcze zależy w jakiej części miasta); stanowi także argument przy negocjacjach kosztów kredytu z bankiem | Z mieszkaniem starszym wiąże się większe ryzyko zużycia i co za tym idzie większe koszty amortyzacji, remontów w przyszłości. Niemniej rekompensatą może być większy potencjał na rynku najmu – rynek wtórny to głównie mieszkania bliżej centrum, a te łatwiej i drożej wynająć. | |
Koszty | Trzeba się liczyć z większym kosztem takiego mieszkania, nie tylko ze względu na koszt samej inwestycji – również koszty ubezpieczenia kredytu do momentu urządzenia księgi i wpisania do niej hipoteki są większe. Na korzyść wpływa brak pośrednika przy zakupie na tym rynku (choć zdarzają się oferty z rynku pierwotnego u pośredników, ale ponieważ łatwiej jest niż na rynku wtórnym dotrzeć do przedsiębiorcy budującego, nie warto korzystać z ich usług) | Są korzystniejsze. Dla banku sprawa jest bardziej przejrzysta – bank wie, co kredytobiorca kupuje, za ile i zna zasady zabezpieczenia kredytu i dzięki temu daje tańszy kredyt. Jeżeli dodatkowo mieszkanie ma urządzoną księgę wieczystą, tańszy jest koszt przejściowego ubezpieczenia kredytu na czas do wpisania hipoteki do księgi. Poza tym mieszkania starsze są tańsze. Na pewno na niekorzyść wpływają koszty, jakie pociągnie za sobą korzystanie z usług pośrednika, ale i tak koszt mieszkania na rynku wtórnym z reguły jest mniejszy. | |
Estetyka, lokalizacja | Są korzystniejsze – nowe mieszkania to większa estetyka „wewnętrzna”, czyli nowe wykończenie i zadbane bezpośrednie otoczenie budynków. Zwykle deweloperzy kupują grunty w pobliżu punktów komunikacyjnych, a jeżeli nie jest tak blisko, to najczęściej rekompensuje to ładna, zielona okolica. I jeszcze jedno kryterium, które przemawia na korzyść rynku pierwotnego – bezpieczeństwo – na rynku pierwotnym wszyscy mieszkańcy są „nowi”, nie ma obcych, którzy wzbudzają nierzadko niechęć lokalnej społeczności w przypadku zakupu na rynku wtórnym; ponadto przedsiębiorcy budujący nowe mieszkania dbają o dodatkowe zabezpieczenia nowych bloków (monitoring, bramy wjazdowe) | Z estetyką mieszkań na rynku wtórnym jest różnie – jest to cena, jaką trzeba zapłacić za korzystniejsze finansowo oferty. Natomiast lokalizacja bywa lepsza niż na rynku pierwotnym. Ponieważ jest dużo więcej ofert sprzedaży, większa jest szansa, że znajdzie się porównywalnie estetyczne mieszkanie jak na rynku pierwotnym, ale w dobrej lokalizacji. | |
Zabezpieczenia | Nie ma różnicy – w obydwu przypadkach bank docelowo będzie zainteresowany hipoteką na budowanym/kupowanym mieszkaniu oraz innymi dodatkowymi zabezpieczeniami (poręczenie, weksel, oświadczenie o poddaniu się egzekucji - w zależności od oferty banku). W obydwu przypadkach do czasu z wpisania hipoteki do księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić ubezpieczenie kredytu (tyle że w przypadku mieszkania nowego ubezpieczenie będzie dłuższe i kosztowniejsze, ale to inne kryteria oceny). | ||
Zdolność kredytowa | Droższy kredyt, droższa inwestycja oznacza wyższą poprzeczkę wymaganych przez bank dochodów. | Jest oceniana korzystniej - w związku z tańszym kredytem i poprzeczka zdolności kredytowej jest niższa. | |
Umowa | Jest bardziej złożona, zawierana wprawdzie bez pośrednika, ale z profesjonalistą - podmiotem silniejszym, bardziej świadomym; dla wyrównania pozycji trzeba zwrócić uwagę na klauzule niedozwolone. Poza tym jest dwuetapowa – najpierw podpisuje się zwykle umowę przedwstępną bez zachowania formy aktu notarialnego, potem dopiero umowę definitywną. | Zawierana jest korzystniej –najczęściej między dwoma równymi sobie podmiotami i jest tylko jedna – akt notarialny. Nie powinno się zawierać umów przedwstępnych – od razu trzeba przejść do umowy definitywnej. Umowa przedwstępna, np. przewidująca zadatek dla sprzedającego, może okazać się pułapką dla kupującego, gdy okaże się, że sprzedający nie jest właścicielem. | |
Księga wieczysta | Sytuacja pod względem przejrzystości księgi jest lepsza, gdyż dokument taki powstanie za sprawą nabywcy. Nie jest to jednak okoliczność pozytywnie wpływająca na dodatkowe koszty ubezpieczenia kredytu. | Różnie tu bywa, nie zawsze księgi wieczyste są pozakładane np. dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu; a jeśli już są to nie zawsze jednoznacznie wiadomo, kto w jakiej części jest właścicielem, czy są hipoteki (czyli informacje b. istotne). Jeśli jednak wszystko jest przejrzyste sytuacja jest lepsza niż na rynku pierwotnym. |
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.)

Potrzebujesz porady prawnej?
Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?
Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. (...)
Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?
Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. (...)
Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej
Ogólna charakterystyka prawa odstąpienia od umowy Klauzule regulujące prawo odstąpienia od umowy umieszczane są obecnie niemal we wszystkich umowach deweloperskich. Z umowa deweloperska, konsument, deweloper, mieszkanie, rynek pierwotny, lokal mieszkalny, uprawnienie do odstąpienia (...)
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca) umowa deweloperska, deweloper, mieszkanie, lokal mieszkalny, rynek pierwotny, termin zrealizowania inwestycji
Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej
Ogólna charakterystyka prawa odstąpienia od umowy Klauzule regulujące prawo odstąpienia od umowy umieszczane są obecnie niemal we wszystkich umowach deweloperskich. Z umowa deweloperska, konsument, deweloper, mieszkanie, rynek pierwotny, lokal mieszkalny, uprawnienie do odstąpienia (...)
Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej
Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca) umowa deweloperska, deweloper, mieszkanie, lokal mieszkalny, rynek pierwotny, termin zrealizowania inwestycji
Jak bezpiecznie kupić używany samochód?
Dziesięcioletni samochód tanio sprzedam! Stan idealny! Obecny rynek samochodowy jest bardzo konkurencyjny. Sprzedawcy nadal reklamują stare samochody jako garażowane, dobrze utrzymane i bezwypadkowe. Klient, który uwierzy w takie zapewnienia może się srodze rozc samochód, kupno, sprzedaż, (...)
Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki na nieruchomość, grunt, działka, budowa, dom jednorodzinny, nabywca, (...)
Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?
Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - (...)
Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie przez pośrednika? Na co uważać?
Uważaj na firmy, które pobierają opłaty za udostępnianie adresów. Upewnij się, że pośrednik zweryfikował stan techniczny i prawny mieszkania. Przeczytaj dokładnie umowę i sprawdź, czy nie ma w niej niedozwolonych klauzul, np. że agentowi należy się prowizja, chociaż (...)
Jak bezpiecznie kupić używany samochód?
Dziesięcioletni samochód tanio sprzedam! Stan idealny! Obecny rynek samochodowy jest bardzo konkurencyjny. Sprzedawcy nadal reklamują stare samochody jako garażowane, dobrze utrzymane i bezwypadkowe. Klient, który uwierzy w takie zapewnienia może się srodze rozc samochód, kupno, sprzedaż, (...)
Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki na nieruchomość, grunt, działka, budowa, dom jednorodzinny, nabywca, (...)
Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?
Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - (...)
Chcesz kupić, sprzedać, wynająć mieszkanie przez pośrednika? Na co uważać?
Uważaj na firmy, które pobierają opłaty za udostępnianie adresów. Upewnij się, że pośrednik zweryfikował stan techniczny i prawny mieszkania. Przeczytaj dokładnie umowę i sprawdź, czy nie ma w niej niedozwolonych klauzul, np. że agentowi należy się prowizja, chociaż (...)
Mieszkanie z licytacji komorniczej – dlaczego warto je kupić?
W ostatnich latach nastąpił wzrost cen mieszkań. Szczególnie w dużych miastach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, cena za metr kwadratowy mieszkania jest bardzo wysoka. I o ile deweloperzy zaczynają kusić atrakcyjnymi promocjami, o tyle cena mieszkań z rynku wtórnego utrzymuje (...)
Nie zdążysz kupić biletu? MPK może Cię ukarać, ale Ty nie możesz ugryźć kontrolera
Nie zapłacę ani grosza MPK – mówi studentka Ania. Odwołam się, gdzie będzie potrzeba, nie czuję się winna! To może przydarzyć się Tobie! Pani Ania studiuje w jednym z większych polskich miast. Ostatnio wsiadła do autobusu i chciała kupić bilet w automacie, gdyż skończył (...)
Jak inwestować w akcje lub obligacje?
Chcesz zainwestować w akcje lub obligacje korporacyjne? W ramach kampanii „Policz i nie przelicz się” UOKiK podpowiedział, na co zwrócić uwagę. Sprawdź kondycję finansową spółki, której papiery zamierzasz kupić. Nie wierz na słowo sprz inwestowanie, (...)
Działalność nierejestrowa jako jedno z nowych ułatwień dla początkujących przedsiębiorców Stawianie pierwszych kroków w biznesie jest często niełatwym wyzwaniem. Początkujący przedsiębiorca musi zaplanować swój biznes, odpowiednio zorganizować działalność, kupić (...)
Jakie warunki należy spełnić, aby nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej?
Aby móc przystąpić do licytacji nieruchomości, należy spełnić pewne wymogi zwane warunkami licytacyjnymi. Bez ich realizacji, nie będziemy mogli uczestniczyć w przetargu i ostatecznie kupić po okazyjnej cenie np. mieszkania. Jakie są warunki licytacyjne? Podstawo warunki, licytacja, (...)
Wakacje 2014: uważaj na dopalacze i pigułki gwałtu
Pigułki gwałtu i dopalacze można z łatwością kupić, np. w sieci. Dlaczego? Czy nie ma regulacji, które zakazywałyby sprzedaży środków, które nie powinny być legalne? Sprzedam pigułki gwałtu To nie do uwierzenia, ale w sieci możliwe jest kupienie pigułek gwałtu czy (...)