Zwrot nadpłaty za ogrzewanie dla najmującego - forum prawne

Dzień dobry.
Poniżej ma pan odpowiedzi co zrobić. Niestety moja wypowiedz jest długa ale mam nadzieję że pomogę.

Świetnie pan opisuje sprawę dobrze i ma pan sporo mocnych argumentów. Poniżej odpowiem konkretnie na Twoje pytania, dodam praktyczne kroki (co wysłać, komu, w jakiej kolejności) i krótki wzór pisma, które może pan wysłać teraz (ew. jako list polecony / e-mail + potwierdzenie przeczytania). Podstawy prawne i źródła piszę przy najważniejszych twierdzeniach.

1) Czy nadpłata za ogrzewanie należy się Tobie, mimo że w umowie nie ma zapisu o zwrotach?

Tak ? jeżeli to Ty faktycznie ponosiłeś ciężar zapłaty (przelewałeś pieniądze poprzez wynajmującego na rzecz spółdzielni/administracji), to kwoty nadpłaty, które wynikły z rozliczeń spółdzielni, zasadniczo należą do tej osoby, która je zapłaciła. Ewentualnie wchodzi tutaj roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia / świadczenia nienależnego ? czyli prawo do wydania korzyści majątkowej, którą ktoś uzyskał kosztem drugiej osoby bez podstawy prawnej. To nie wymaga aneksu do umowy ? wystarczy wykazać, że Ty zapłaciłeś nadmiar i że właściciel dysponuje zwrotem.
Dodatkowo spółdzielnia/właściciel ma obowiązek rzetelnie rozliczać koszty ciepła i rozdzielać je na lokale; jeśli powstaną nadpłaty, zgodnie z praktyką zwroty trafiają do właściciela (bo to on jest stroną wobec spółdzielni), ale jeżeli właściciel otrzymał taką nadpłatę z Twoich pieniędzy ? masz roszczenie przeciw niemu.
2) Na jakie przepisy się powołać, jeżeli wynajmujący nie przedstawi pism/kwot zwrotów?
Najważniejsze przepisy/zasady, które warto powołać w wezwaniu (i później w ewentualnym pozwie):
? Art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego ? regulacja o bezpodstawnym wzbogaceniu (prawo do zwrotu korzyści uzyskanych kosztem innej osoby).
? Art. 410 §1 KC (świadczenie nienależne) ? stosuje się do zwrotów otrzymanych bez podstawy prawnej.
? Przepisy dotyczące rozliczania ciepła (Prawo energetyczne ? art.45a) ? wskazują obowiązek prawidłowego rozliczania kosztów ciepła przez właścicieli/zarządców; przydatne, jeśli będziesz domagać się od spółdzielni kopii rozliczeń.
W wezwaniu warto napisać, że żądasz przekazania kopii rozliczeń (spółdzielni/właściciela) za wskazany okres oraz zwrotu nadpłat wynikających z tych rozliczeń ? powołać art.405 KC + wskazać dowody (potwierdzenia przelewów, e-maile, potwierdzenia płatności czynszu itp.).

3) Na jakie przepisy się powołać, jeżeli będę żądać rozliczenia nadpłat?

Przy żądaniu rozliczenia i wydania nadpłaty przydatne będą:
? Prawo energetyczne (art.45a) ? jeżeli potrzebujesz wykazać zakres i prawidłowość rozliczeń spółdzielni/wspólnoty oraz żądać kopii rozliczeń.
? Przepisy o umowie najmu w Kodeksie cywilnym (np. art. 662 ? obowiązki wynajmującego utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku; art. 669 ? obowiązek najemcy uiszczać czynsz; art. 673 ? zasady wypowiedzenia) ? warto je znać, bo wyjaśniają, kto ponosi opłaty jeśli strony się tak umówiły.
? Art. 405 i 410 KC ? do żądania zwrotu.
Praktycznie: żądaj kopii rozliczeń spółdzielni za dany okres (sezony grzewcze) oraz zestawienia wpłat, które Ty przekazywałeś (daty/kwoty). Jeśli właściciel odmówi, możesz wystąpić z pozwem o zapłatę (roszczenie pieniężne) powołując się powyżej.

4) Czy wynajmujący może wypowiedzieć Ci umowę przed końcem, bo ?przysłowiowo zajdziesz mu za skórę??

Generalnie: nie ma prawa wypowiedzieć umowy bez przyczyny, jeśli umowa jest na czas określony i nie przewiduje takich powodów ? wypowiedzenie przed terminem jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w umowie lub wprost w przepisach (art. 673 §3 KC). Jeśli umowa jest na czas nieokreślony, wynajmujący może ją wypowiedzieć, ale obowiązują terminy wypowiedzenia (umowne/ustawowe). Wypowiedzenie z powodu zgłaszania roszczeń o rozliczenie (uzasadnione żądanie zwrotu pieniędzy) nie daje wynajmującemu automatycznie prawa do natychmiastowego rozwiązania umowy ? ewentualne wypowiedzenie pozbawione podstaw może być przez Ciebie zakwestionowane w sądzie.
Uwaga praktyczna: właściciel może spróbować znaleźć pretekst (np. drobne uchybienia) ? stąd ważne:
? zachowuj pisemną korespondencję, potwierdzenia płatności i wezwania;
? nie reaguj agresywnie, dokumentuj wszystko;
? jeśli otrzymasz wypowiedzenie ? pokaż jego treść prawnikowi / zrób z nim fotokopię i sprawdź, czy spełnia warunki prawne.
5) Inne ważne rzeczy, o których powinieneś wiedzieć (praktyka krok po kroku)
? Zbierz dowody ? wszystkie przelewy/kwity za czynsz i media, e-maile/SMSy z wynajmującym, kopie umowy najmu. To podstawa.
? Zażądaj pisemnie (wezwaniem) rozliczenia i zwrotu ? najlepiej e-mailem + list polecony z potwierdzeniem odbioru. W wezwaniu poproś o:
? kopie rozliczeń spółdzielni/wspólnoty za okres od marca 2020 do dziś,
? wskazanie kwot zwrotów za ogrzewanie i informację, czy środki zostały Tobie zwrócone, zatrzymane przez właściciela lub spożytkowane w inny sposób,
? zwrot nadpłat lub propozycję potrącenia z przyszłymi płatnościami ? z terminem np. 14 dni (to standardowy termin wezwań).
? Kontakt ze spółdzielnią ? możesz poprosić spółdzielnię (administrację) o kopię rozliczeń za lokal ? spółdzielnia ma obowiązek rozliczyć koszty i wystawić dokumenty właścicielowi; nie zawsze udostępni je najemcy, ale warto pytać (czasem udostępniają szczegóły po wyjaśnieniu, że chodzi o rozliczenia i chodzi o Twoje wpłaty na rachunki). Wskazuj art.45a Prawa energetycznego jako podstawę żądania rozliczeń.
? Termin przedawnienia ? roszczenia wynikające z bezpodstawnego wzbogacenia dochodzą zwykle według terminów ogólnych (do 6 lat), ale dobrze nie zostawiać sprawy zbyt długo.
? Jeśli właściciel nie odpowie ? wyślij drugie wezwanie z ostrzeżeniem o skierowaniu sprawy do sądu (wezwanie do zapłaty). Jeżeli to nie pomoże, możesz złożyć pozew o zapłatę (sąd rejonowy) ? powództwo o zwrot nadpłaty / bezpodstawne wzbogacenie. W sprawach do pewnej kwoty możesz skorzystać z uproszczonego postępowania (uproszczony elektroniczny proces w sądzie) ? warto skonsultować się z prawnikiem lub skorzystać z pomocy prawnej.
? Mediacja / negocjacje ? często działa szybciej: zaoferuj rozliczenie salda (np. zwrot jednej wpłaty lub potrącenie z przyszłych rachunków) jeśli zależy Ci na zachowaniu dobrych relacji. Jeśli chcesz ?twardo? odzyskać wszystko ? idź drogą pisemną i sądową.

Krótki wzór WEZWANIA (może pan wkleić w e-mail lub wysłać listem poleconym)

[Twoje imię i nazwisko]
[adres]
[e-mail, tel]
[Data]
[Imię i nazwisko/ adres wynajmującego]
Wezwanie do rozliczenia i zwrotu nadpłaty za ogrzewanie
Na podstawie umowy najmu z dnia [data], od [marzec 2020] uiszczam comiesięcznie opłaty za czynsz i media, w tym zaliczkę na ogrzewanie przekazaną przez właściciela/spółdzielnię. W związku z informacjami od mieszkańców/spółdzielni wynika, że w poszczególnych sezonach grzewczych powstały nadpłaty za ogrzewanie, które zostały wypłacone właścicielowi/zarządowi budynku.
Wzywam Pana/Panią do:
? Przekazania kopii rozliczeń spółdzielni/wspólnoty dotyczących kosztów ogrzewania za okres [marzec 2020 ? obecnie];
? Wskazania, jakie kwoty zwrotów z rozliczeń ogrzewania otrzymał(a) Pan(i) za wskazany okres;
? Zwrotu mi należnej nadpłaty wynikającej z tych rozliczeń w terminie 14 dni od doręczenia niniejszego wezwania (lub zaproponowania rozliczenia pomiędzy stronami).
W razie braku odpowiedzi w powyższym terminie będę zmuszony(-a) dochodzić należnych kwot na drodze prawnej (powództwo o bezpodstawne wzbogacenie / zapłatę). Jednocześnie informuję, że zachowuję wszelkie dowody wpłat oraz korespondencji w tej sprawie.
Z poważaniem,
[podpis]
Co jeszcze zrobiłbym na pana miejscu teraz
? Wyślij powyższe wezwanie (e-mail + list polecony) i zachowaj dowody doręczenia.
? Równolegle spróbuj skontaktować się ze spółdzielnią z prośbą o kopię rozliczeń (wyjaśnij, że chodzi o rozliczenia ciepła i że masz potwierdzenia wpłat). Powołaj się na art.45a Prawa energetycznego przy prośbie o wyjaśnienie sposobu rozliczeń.
? Jeśli brak reakcji ? drugie wezwanie i potem pozew o zapłatę / bezpodstawne wzbogacenie.
?
Źródła
? Kodeks cywilny ? bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 i nast.), świadczenie nienależne (art. 410).
? Prawo energetyczne ? obowiązki właścicieli/zarządców i zasady rozliczania kosztów ciepła (art.45a i wykładnia praktyczna).
? Kodeks cywilny ? przepisy dotyczące najmu (art. 662, art. 669, art. 673 ? obowiązki stron, płatności, wypowiedzenie).
? Informacje praktyczne o przedawnieniu i dochodzeniu roszczeń z bezpodstawnego wzbogacenia.

Pan by musiał

? przygotować gotowy plik PDF z wezwaniem sformatowanym i podpisanym ? do wydruku/poleconego;
? przygotować krótki e-mail gotowy do wysłania;
? albo przygotować gotowy szablon pozwu (jeśli chcesz iść od razu do sądu).

Serdecznie pozdrawiam i życzę powodzenia????