24.12.2004
Zespół
e-prawnik.pl
Stan faktyczny
We wrześniu 2003 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyłem lokal mieszkalny od developera prowadzącego działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji. W oparciu o tę umowę i wymaganych przez bank dokumentów (m.in. wypisu z KW), bank udzielił mi kredytu i dokonał przelewu na konto developera w listopadzie 2003 r. Akt notarialny podpisałem w marcu br. W akcie notarialnym developer oświadczył, że "nieruchomość nie jest obciążona długami, innymi prawami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu", zaś notariusz, z którym developer stale współpracuje, a więc - choć nie ma na to dowodów - z pewnością orientował się w sprawie, nie powołał się w akcie na aktualny wypis z księgi wieczystej i poprzestał na oświadczeniu developera. Teraz okazuje się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką przymusową kaucyjną do wys. 80 000 zł, która została nałożona na nieruchomość w styczniu br. Developer, podpisując akt notarialny i oświadczając w nim, że "nieruchomość nie jest obciążona długami, innymi prawami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu" już wiedział o nałożonej hipotece, ponieważ w lutym br. wysłał do sądu pismo "Skarga na wpis hipoteki w kwocie 80 000 zł", w którym odwołuje się od decyzji sądu. Dysponuję kserokopią tego pisma. W jaki sposób znieść istniejące obciążenie z mojej nieruchomości?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
-
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (teks jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),
-
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
-
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),
-
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (teks jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).
Hipoteka
Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 244 § 1 kodeksu cywilnego. Jednakże regulacja prawna hipoteki znajduje się nie w kodeksie cywilnym, a w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z art. 65 ust. 1 tej ustawy, hipoteka to prawo obciążające nieruchomość (a także inne przedmioty, o czym poniżej), na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu hipoteki bez względu na to, czyją własnością stał się przedmiot hipoteki oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami właściciela przedmiotu hipoteki.
Charakterystyczną cechą hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności jest więc to, że zabezpieczenie to „idzie” za prawem, na którym jest ustanowione. Jeżeli więc hipoteka obciążała nieruchomość, której właścicielem był developer, a nieruchomość ta przeszła na rzecz osoby trzeciej (w analizowanym przypadku - na Pana), zabezpieczenie obciąża Pana udział w nieruchomości.
Przedmiot hipoteki
Podstawowym przedmiotem hipoteki jest nieruchomość. Jednakże zgodnie z art. 65 ust. 3 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste, a także
-
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
-
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
-
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
-
wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Odpowiadając więc na pytanie, czy lokal może być obciążony hipoteką, należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Warto jednak doprecyzować, że w przypadku lokalu, przedmiotem hipoteki jest określone prawo. Jeżeli przysługuje Pani własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przedmiotem hipoteki jest właśnie to ograniczone prawo rzeczowe. Jeżeli natomiast jest Pan właścicielem lokalu stanowiącego odrębną własność, z którą związany jest udział w gruncie, na którym posadowiony jest budynek, w skład którego wchodzi lokal, hipoteka obciąża nieruchomość (czyli lokal wraz z odpowiednią częścią gruntu).
Ponieważ w przedstawionym stanie faktycznym brak bliższego wskazania, jakie prawo do lokalu Panu przysługuje, jednakże mowa jest o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, uznać należy że przysługuje Panu odrębna własność tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości.
W tym ostatnim przypadku warto wspomnieć o zasadzie, zgodnie z którą hipoteka może obciążać także ułamkową część nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela. Ponieważ z odrębną własnością lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości, na której położony jest budynek, w skład którego wchodzi lokal mieszkalny, ustanowienie hipoteki na takiej części nieruchomości jest dopuszczalne.
Potrzebujesz porady prawnej?
Obciążenie hipoteczne nieruchomości - opinia prawna
Stan faktyczny Mam wpis do hipoteki na kilku nieruchomościach, gdzie wierzycielem jest ZUS oraz firma prywatna. W/w nieruchomości sprzedałem w styczniu razem z zadłużeniem na tych nieruchomościach teściowi. Teraz doszła jeszcze jedna firma, u której mam zadłużenie i prawdopodobnie komornik (...)
Budowa na zajętej nieruchomości - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem użytkownikiem wieczystym nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę gospodarczą (przemysłową), obciążonej hipoteką na rzecz banku z tytułu kredytu inwestycyjnego. Grunty te miały być przeznaczone na dalszy rozwój mojej działalności gospodarczej, niestety (...)
Czy należy bać się hipoteki (jakie niesie zagrożenia) – opinia prawna
Stan faktyczny Potrzebuję kredytu hipotecznego na rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego. Mój bank z reguły udziela kredytu na dokończenie budowy, jednak znalazł wyjście i zgodził się udzielić kredytu formalnie na sfinansowanie całej budowy, który zostanie wykorzystany jedynie w części. (...)
Zabezpieczenie w postępowaniu rozwodowym - opinia prawna
Stan faktyczny W trakcie rozwodu wydano tymczasowe postanowienie sądowe nakazujące mężowi wpłacanie tytułem zabezpieczenia rodziny kwoty 550 zł. Mąż niestety nigdy nic nie wpłacił. Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia zostało wydane 29.11.2004 r., na podstawie art. 443 par. 1 kpc (...)
Ochrona najmu na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja – opinia prawna
Stan faktyczny Brak wpisu w księdze wieczystej z powodu nieuiszczenia zapłaty za ten wpis, akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości zawarty w 2001 r. w kancelarii notarialnej, obecnie prowadzona egzekucja w stosunku do poprzedniego właściciela i wpis do hipoteki zobowiązań poprzedniego właściciela (...)
Hipoteka na użytkowaniu wieczystym a nabycie nieruchomości na własność - opinia prawna
Stan faktyczny W 1998 r dłużnik A ustanowił na rzecz wierzyciela C hipotekę kaucyjną na nieruchomości, której jest współwłaścicielem w 3/4 nie wydzielonej części z osobą B w 1/4 zęści. Osoba B nie jest dłużnikiem wobec C, ale wyraziła zgodę na dokonanie wpisu. (...)
Sprzedaż nieruchomości zabezpieczającej kredyt dla spółki w upadłości - opinia prawna
Opis problemu Jestem prezesem zarządu spółki z o.o.. Spółka jest postawiona w stan upadłości likwidacyjnej. Czy istnieje ryzyko (jeśli tak, to jakie), że syndyk w swym postępowaniu uniemożliwi mi sprzedaż należących do mnie nieruchomości? Dodam, że na nieruchomości jest zabezpieczony (...)
Pozwolenie wodnoprawne a prawa właścicieli sąsiednich działek - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem elektrowni wodnej. Teren, na którym ułożony jest rurociąg, należy do innego właściciela. Rurociąg jest ułożony w ten sposób, że część jest zakopana a część jest na powierzchni ziemi. Na terenie jednej działki zmieniłem trasę biegu rury, ale (...)
Jak pozbyć się słupa z działki albo jak otrzymać za niego odszkodowanie – opinia prawna
Stan faktyczny W 2000 roku nabyłem od osoby prywatnej działkę budowlaną o powierzchni 4500 m² wraz z istniejącą na niej zabudową energetyczną. Przez działkę tę przechodzą dwie linie energetyczne niskiego napięcia zawieszone na sześciu betonowych słupach. Linie te biegną wzdłuż (...)
Kiedy ustanawiana jest hipoteka przymusowa?
Cel hipoteki przymusowej Jest to jeden z rodzajów hipoteki. Właściwie jest jej szczególną odmianą, która została odrębnie uregulowana. Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika (właściciela (...)
Negatywne skutki niezawarcia umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego – opinia prawna
Stan faktyczny W 1974 r. zakupiłem za pisemną umową od dwóch rożnych osób bez zachowania aktu notarialnego dwie działki (nr 229 i 228) o szerokości 4,50m każda (pow. działki 4,5ara). Działka nr 229 przylega bezpośrednio do mojej działki nr 230. W 1975 r. otrzymałem pozwolenie na budowę (...)
Zobowiązanie wobec banku a zmiana właściciela zabezpieczającej kredyt nieruchomości - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem dłużnikiem banku, w którym zaciągnąłem kredyt na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej, nie zakończonej odbiorem technicznym i nie ujawnionej w księdze wieczystej. Pieniądze uzyskane z kredytu zostały mi ukradzione. Właściciel tej nieruchomości, który wyraził (...)
Dwie hipoteki na jednej nieruchomości – opinia prawna
Stan faktyczny W marcu 2003 roku zaciągnąłem kredyt hipoteczny na 25 lat na mieszkanie w wysokości 51.000 CHF (około 150.000 PLN) i została ustanowiona hipoteka kaucyjna do wysokości 300.000 PLN. W czerwcu 2004 roku na tej samej nieruchomości ustanowiono hipotekę przymusową. Obecnie toczy się (...)
Co to jest hipoteka i jak ją ustanowić?
Hipoteka jest tzw. rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na niektórych prawach. Jaki jest cel ustanowienia hipoteki? Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie (...)
Jak założyć księgę wieczystą dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – opinia prawna
Stan faktyczny Problem dotyczy założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa do lokalu i wpis hipoteki. Sąd oddalił nasz wniosek, ponieważ z rejestru gruntów wynika, że wieczystym użytkownikiem gruntów jest Nauczycielska S.B.M. Jednak w rejestrze gruntów budynek, w którym znajduje (...)
Konsekwencje naruszenia cudzego gruntu – opinia prawna
Stan faktyczny Sąsiad, działając prawdopodobnie w dobrej wierze, przeprowadził drogę do swojej działki, zajmując niewielką część zabudowanej nieruchomości sąsiedniej. Naruszenie to nie wpłynęło na spadek użyteczności tej nieruchomości. Jakie kroki można przedsięwziąć celem uregulowania (...)
Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja
Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika (...)
Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna
Stan faktyczny Jestem właścicielem mieszkania w kamienicy. Wspólnota mieszkaniowa to, łącznie ze mną, 10 lokali i 3 lokale gminne. Mieszkam na poddaszu i chciałbym powiększyć mieszkanie o część strychu, która do niego przylega. Proszę o określenie kolejnych czynności prawnych (...)
Stan faktyczny Jestem dłużnikiem i z tego co wiem zaspokojenie tylko niektórych wierzycieli jest działaniem na niekorzyść pozostałych wierzycieli i jest przestępstwem. Czy zaspokojenie w pierwszej kolejności wierzycieli hipotecznych (mających wpis na hipotekę nieruchomości, której (...)
Zmiana zagospodarowania przestrzennego a decyzja o rencie planistycznej - opinia prawna
Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe (PPU) od 1993 roku posiadało dwie działki na prawach wieczystego użytkowania. Uchwałą z dnia listopada 2001 roku radni na wniosek PPH dokonali zmiany planu zagospodarowania przestrzennego z funkcji usług podstawowych na funkcję mieszkalną, usługową, (...)
