Zwolnienie nieruchomości spod hipoteki przez właściciela nieruchomości – opinia prawna

Stan faktyczny

We wrześniu 2003 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyłem lokal mieszkalny od developera prowadzącego działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji.  W oparciu o tę umowę i wymaganych przez bank dokumentów (m.in. wypisu z KW), bank udzielił mi kredytu i dokonał przelewu na konto developera w listopadzie 2003 r.  Akt notarialny podpisałem w marcu br. W akcie notarialnym developer oświadczył, że "nieruchomość nie jest obciążona długami, innymi prawami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu", zaś notariusz, z którym developer stale współpracuje, a więc - choć nie ma na to dowodów - z pewnością orientował się w sprawie, nie powołał się w akcie na aktualny wypis z księgi wieczystej i poprzestał na oświadczeniu developera. Teraz okazuje się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką przymusową kaucyjną do wys. 80 000 zł, która została nałożona na nieruchomość w styczniu br.  Developer, podpisując akt notarialny i oświadczając w nim, że "nieruchomość nie jest obciążona długami, innymi prawami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu" już wiedział o nałożonej hipotece, ponieważ w lutym br. wysłał do sądu pismo "Skarga na wpis hipoteki w kwocie 80 000 zł", w którym odwołuje się od decyzji sądu. Dysponuję kserokopią tego pisma. W jaki sposób znieść istniejące obciążenie z mojej nieruchomości?

Porady prawne

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Hipoteka

Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 244 § 1 kodeksu cywilnego. Jednakże regulacja prawna hipoteki znajduje się nie w kodeksie cywilnym, a w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 tej ustawy, hipoteka to prawo obciążające nieruchomość (a także inne przedmioty, o czym poniżej), na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu hipoteki bez względu na to, czyją własnością stał się przedmiot hipoteki oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami właściciela przedmiotu hipoteki.

Charakterystyczną cechą hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności jest więc to, że zabezpieczenie to „idzie” za prawem, na którym jest ustanowione. Jeżeli więc hipoteka obciążała nieruchomość, której właścicielem był developer, a nieruchomość ta przeszła na rzecz osoby trzeciej (w analizowanym przypadku - na Pana), zabezpieczenie obciąża Pana udział w nieruchomości.

Przedmiot hipoteki

Podstawowym przedmiotem hipoteki jest nieruchomość. Jednakże zgodnie z art. 65 ust. 3 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste, a także

  1. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

  2. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

  3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  4. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Odpowiadając więc na pytanie, czy lokal może być obciążony hipoteką, należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Warto jednak doprecyzować, że w przypadku lokalu, przedmiotem hipoteki jest określone prawo. Jeżeli przysługuje Pani własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przedmiotem hipoteki jest właśnie to ograniczone prawo rzeczowe. Jeżeli natomiast jest Pan właścicielem lokalu stanowiącego odrębną własność, z którą związany jest udział w gruncie, na którym posadowiony jest budynek, w skład którego wchodzi lokal, hipoteka obciąża nieruchomość (czyli lokal wraz z odpowiednią częścią gruntu).

Ponieważ w przedstawionym stanie faktycznym brak bliższego wskazania, jakie prawo do lokalu Panu przysługuje, jednakże mowa jest o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, uznać należy że przysługuje Panu odrębna własność tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości.

W tym ostatnim przypadku warto wspomnieć o zasadzie, zgodnie z którą hipoteka może obciążać także ułamkową część nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela. Ponieważ z odrębną własnością lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości, na której położony jest budynek, w skład którego wchodzi lokal mieszkalny, ustanowienie hipoteki na takiej części nieruchomości jest dopuszczalne.

Możliwość zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipoteką

Możliwość zwolnienia nieruchomości (tu: udziału w nieruchomości) od obciążenia hipoteką przez samego właściciela udziału w nieruchomości jest znikoma. Wynika to z faktu, że uprawnionym z zabezpieczenia jest wierzyciel (choć nie jest on Pana wierzycielem osobistym, jest wierzycielem rzeczowym - może zaspokoić się z przedmiotu hipoteki) i bez zgody wierzyciela nie można uszczuplić jego praw.

Ponadto, zgodnie z art. 248 § 1 kodeksu cywilnego, do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi. Konieczne byłoby więc porozumienie pomiędzy Panem, a wierzycielem, o zmianę sposobu zabezpieczenia, ewentualnie o wykreślenie wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Ponieważ jednak hipoteka jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności, niezależnie od tego, kto jest właścicielem przedmiotu hipoteki, dobrowolna rezygnacja wierzyciela z tego zabezpieczenia jest mało prawdopodobna.

Istotnym założeniem przy analizie przedstawionego stanu faktycznego jest jednak zasada, zgodnie z którą wierzyciel zainteresowany jest jak najlepszym zabezpieczeniem swej wierzytelności. W takim przypadku jednym z możliwych rozwiązań jest wskazanie przez Pana innej nieruchomości developera, która przedstawia większą wartość niż Pana odrębna własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości. Wskazanie takiej innej, bardziej wartościowej nieruchomości, może skłonić wierzyciela do przeniesienia hipoteki na tą inną nieruchomość i zwolnienie Pańskiej nieruchomości z obciążenia hipoteką. Należy jednak podkreślić, że wskazanie przez Pana innej nieruchomości developera, która mogłaby stanowić lepsze zabezpieczenie dla wierzyciela, w żaden sposób nie obliguje go do przeniesienia hipoteki. Pozostaje to w wyłącznej dyspozycji wierzyciela, który może sam decydować, jaka nieruchomość będzie stanowić najlepsze zabezpieczenie dla jego wierzytelności.

W przedstawionej sytuacji istnieje jednak inna możliwość zniesienia hipoteki z Pańskiej nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że hipoteka obciążająca nieruchomość została wpisana w styczniu 2004 roku, natomiast akt notarialny, na mocy którego nabył Pan własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej podpisany został w marcu 2004 roku. Oznacza to, że wpis zabezpieczenia nastąpił przed zmianą stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie w postaci hipoteki.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i powinna określać w szczególności:

  1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

  2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (art. 8 ustawy o własności lokali).

Do ustanowienie odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten jest konstytutywny, tzn. tworzący prawo. Oznacza to, że bez wpisu do księgi wieczystej nie jest możliwe powstanie odrębnej własności lokalu oraz własności udziału w nieruchomości wspólnej.

Jak już wspomniano, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu sprzedawca musi określić wielkość udziałów przypadających nabywcy odrębnego prawa własności lokalu. Oznacza to, że w akcie ustanawiającym odrębną własność lokalu zbywca dzieli nieruchomość obciążoną już hipoteką poprzez zbycie jej części ułamkowej.

Zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Zgodnie z poglądem nauki prawa, przepis art. 76 ust. 1 ma zastosowanie do podziału fizycznego nieruchomości (S. Rudnicki Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Warszawa 2004. Wydanie 3, str. 235 i n.) Z przepisem tym koresponduje art. 90 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

W związku z powyższym, przysługuje Panu roszczenie o zwolnienie z obciążenia hipoteką Pana udziału w nieruchomości wspólnej.

W tym celu musi Pan wystąpić z wnioskiem o zwolnienie udziału w nieruchomości z obciążenia hipoteką do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Uczestnikiem postępowania - prócz Pana - musi być także wierzyciel, gdyż to jego prawa ma dotyczyć zwolnienie.

We wniosku musi Pan udowodnić, że wartość Pana udziału w nieruchomości wspólnej jest stosunkowo nieznaczna, w odniesieniu do wartości obciążenia oraz że wartość pozostałej części nieruchomości zapewni wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Ponieważ jednak hipoteka obciążająca całą nieruchomość po dokonanym podziale obciąża Pański udział w nieruchomości oraz odrębną własność lokalu (co oznacza, że wartość Pańskiej nieruchomości wraz z lokalem jest większa niż obciążenie hipoteką) zniesienie zabezpieczenia w ten sposób może okazać się niezwykle trudne.

Należy również wskazać, że możliwość podziału hipoteki w przypadku podziału nieruchomości, na której hipoteka jest ustanowiona, uzależniona jest również od wierzytelności, którą hipoteka zabezpiecza. Zgodnie bowiem z at. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zasada ustawowego podziału hipoteki wraz z podziałem nieruchomości (o którym mowa w ust. 1 tego artykułu) nie ma zastosowania, jeżeli hipoteka zabezpiecza wierzytelność z tytułu kredytu na budowę domów mieszkalnych. W takim przypadku obciążenie nieruchomości utworzonych przez podział określa umowa kredytowa. Zastosowanie art. 76 ust. 1 jest więc uzależnione od rodzaju wierzytelności, którą zabezpiecza ustanowiona hipoteka. W tym celu należy dokonać odpowiednich ustaleń faktycznych (tj. na czyją rzecz ustanowiona została hipoteka).

Podsumowując stwierdzić należy, że możliwość zniesienia obciążenia hipoteką z Pańskiej nieruchomości jest bardzo ograniczona. W każdym przedstawionym powyżej rozwiązaniu należy wskazać wierzycielowi nieruchomość developera, która w lepszy sposób zabezpieczy jego wierzytelność i skłonić go do przeniesienia hipoteki na tę nieruchomość.

Trzeba jednak podkreślić, że Pana sytuacja nie jest beznadziejna, ponieważ przysługuje Panu roszczenie do developera, który sprzedał nieruchomość obciążoną hipoteką.

Naszym zdaniem, postępowanie developera można także kwalifikować jako przestępstwo z art. 286 Kodeksu Karnego „Kto w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego wykonania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.”

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne