Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy najmu
Art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi jedynie o „zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności"
W literaturze prawniczej proponuje się następujące rozumienie tego przepisu: „.
..zaległość musi odpowiadać sumie wszystkich świadczeń ciążących na lokatorze, w tym opłat niezależnych od właściciela (wynajmującego). Jeżeli (...) czynszu został ustalony na poziomie 500 zł. miesięcznie, opłaty niezależne od właściciela na 400 zł., wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia możliwe stanie się dopiero w chwili zalegania przez najemcę z kwotą 2.700 zł." (tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna „Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz" Warszawa 2002 r. s. 141).
Zatem w tym przypadku, który został przedstawiony w pytaniu, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu dopiero w chwili, jeśli zaległość najemcy w stosunku do wynajmującego przekroczy wysokość kwoty należności za trzy miesiące z tytułu wszystkich opłat jakie jest zobowiązany ponosić najemca za korzystania z lokalu (czyli zarówno czynsz dla Pana jak i opłaty dla spółdzielni). Czyli zaległość musi przekroczyć (w podanym przez Pana przykładzie) 2550 zł. (3 x 850 zł.). Przy czym przyjmuje się, że dla skuteczności wypowiedzenia nie jest konieczne, aby najemca w ogóle nie płacił się 3 okresy płatności, do wypowiedzenia uprawnia także częściowe niepokrywanie opłat, pod warunkiem że „uzbiera się" z tych częściowych zaległości suma odpowiadająca należności za 3 okresy płatności (w przykładzie podanym wyżej: jeśli przez 4 miesiące najemca będzie płacił tylko 100 zł opłat, zamiast 850, to wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia mu umowy, bo zaległości przekroczą sumę 2550 zł.).
Pamiętać należy także o tym, że skuteczne wypowiedzenie może nastąpić tylko na piśmie, przed złożeniem takiego oświadczenia konieczne jest wezwanie najemcy do zapłaty czynszu (z wskazaniem, iż w przeciwnym wypadku wypowie Pan stosunek najmu) połączone z wyznaczeniem mu dodatkowego co najmniej miesięcznego terminu na pokrycie zaległości i zapłatę bieżących opłat.
Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się również do umów zawartych na czas określony.
