Wypowiedzenie umowy najmu

Pytanie:

Zawarłem umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego jestem właścicielem. Okres trwania umowy określono jako : \"na dwa lata , z możliwością przedłużenia do pięciu lat\". Jak należy interpretować zapis że mogę wypowiedzieć umowę najmu jeżeli lokator zalega z płatnością co najmniej przez 3 pełne okresy płatności. Jeżeli przykładowo w umowie zapisano , że lokator wnosi opłaty w wysokości : 350,- zł : czynsz dla sp-ni mieszkaniowej plus 500,-zł opłata za wynajem. A więc z wypowiedzeniem muszę czekać aż kwota zaległości urośnie do 3 x 500,- zł czy 3 x 850 zł , czy też liczy się ilośc okresów rozliczeniowych / miesięcy ( lokator już od początku płaci tylko zaliczki stanowiące około 50% umówionej kwoty. a właśnie mija 4 okres rozliczeniowy za jaki nie zapłacił w ogóle).

Masz inne pytanie do prawnika?

28.5.2009

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy najmu

Art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi jedynie o „zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności"

W literaturze prawniczej proponuje się następujące rozumienie tego przepisu: .

..zaległość musi odpowiadać sumie wszystkich świadczeń ciążących na lokatorze, w tym opłat niezależnych od właściciela (wynajmującego). Jeżeli (...) czynszu został ustalony na poziomie 500 zł. miesięcznie, opłaty niezależne od właściciela na 400 zł., wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia możliwe stanie się dopiero w chwili zalegania przez najemcę z kwotą 2.700 zł." (tak F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna „Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz" Warszawa 2002 r. s. 141).

Zatem w tym przypadku, który został przedstawiony w pytaniu, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu dopiero w chwili, jeśli zaległość najemcy w stosunku do wynajmującego przekroczy wysokość kwoty należności za trzy miesiące z tytułu wszystkich opłat jakie jest zobowiązany ponosić najemca za korzystania z lokalu (czyli zarówno czynsz dla Pana jak i opłaty dla spółdzielni). Czyli zaległość musi przekroczyć (w podanym przez Pana przykładzie) 2550 zł. (3 x 850 zł.). Przy czym przyjmuje się, że dla skuteczności wypowiedzenia nie jest konieczne, aby najemca w ogóle nie płacił się 3 okresy płatności, do wypowiedzenia uprawnia także częściowe niepokrywanie opłat, pod warunkiem że „uzbiera się" z tych częściowych zaległości suma odpowiadająca należności za 3 okresy płatności (w przykładzie podanym wyżej: jeśli przez 4 miesiące najemca będzie płacił tylko 100 zł opłat, zamiast 850, to wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia mu umowy, bo zaległości przekroczą sumę 2550 zł.).

Pamiętać należy także o tym, że skuteczne wypowiedzenie może nastąpić tylko na piśmie, przed złożeniem takiego oświadczenia konieczne jest wezwanie najemcy do zapłaty czynszu (z wskazaniem, iż w przeciwnym wypadku wypowie Pan stosunek najmu) połączone z wyznaczeniem mu dodatkowego co najmniej miesięcznego terminu na pokrycie zaległości i zapłatę bieżących opłat.

Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się również do umów zawartych na czas określony.

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO: