22.3.2017

A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli?

Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli". Treść art. 206 k.c. wskazuje więc, iż każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie całą rzecz posiadać, a także z całej rzeczy korzystać. Takie sformułowanie może wydawać się na pierwszy rzut oka wewnętrznie sprzeczne, ale przecież wspólne korzystanie czy posiadanie rzeczy nie musi oznaczać pozbawienia tych praw innych osób. Zob.: A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?

Przykład:

• Dla zgodnego współposiadania i korzystania ze wspólnej drogi wystarczające jest nie przeszkadzanie innym współwłaścicielom w użytkowaniu drogi. W takiej sytuacji współposiadanie przejawia się w prawie do korzystania z takiej drogi.

Ponadto, będąc współwłaścicielem, trzeba sobie zawsze zdawać sprawę z tego, że identyczne uprawnienia, jakie przysługują nam, przysługują również pozostałym współwłaścicielom. Naszemu prawu posiadania rzeczy odpowiada analogiczne prawo innych współwłaścicieli i taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku prawa do korzystania z rzeczy. Uzyskanie prawa do korzystania i posiadania  rzeczy nie jest równoznaczne z pozbawieniem tego prawa innych osób.

Przepisy kodeksu cywilnego, oprócz przyznania praw, nakładają także obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli.

Wobec tego, że takie samo prawo przysługuje innym współwłaścicielom, korzystanie z rzeczy wspólnej jest ograniczone w ten sposób, iż współwłaściciel może realizować to prawo, o ile nie przeszkadza w korzystaniu pozostałym współwłaścicielom. Dlatego też należy pamiętać, że z ustawowej regulacji współwłasności wyłania się prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli, przy czym żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do określonej części. Każdy może korzystać i posiadać całość.    

Czy wielkość udziału współwłaściciela wpływa na sposób korzystania?

Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie ma żadnego wpływu na prawo do korzystania i posiadania takiej nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. To istota współwłasności, polegająca na jedności przedmiotu, w pierwszym rzędzie rozstrzyga o korzystaniu ze współwłasności bez względu na wielkość udziałów. Opisana w poprzednim rozdziale zasada jedności określa, że wielkość udziału we współwłasności nie przekłada się na prawo do korzystania czy też posiadania wydzielonej fizycznie części nieruchomości, której wielkość wprost proporcjonalnie odpowiadałaby wielkości przysługujących udziałów poszczególnym współwłaścicielom. Każdy ze współwłaścicieli - bez względu, jaki jest jego udział we współwłasności - będzie mógł korzystać z całego przedmiotu objętego współwłasnością. Takie samo prawo do posiadania i korzystania z rzeczy będzie miała osoba, która posiada udział w wysokości 1/20, jak i osoba posiadająca udział w 1/2.

Przykład:

• Nieruchomość gruntowa została podzielona na pięć działek. Cztery działki z wydzielonych stanowią własność właścicieli A, B, C i D, natomiast piąta działka jest drogą wewnętrzną zapewniającą połączenie z drogą publiczną i własność tej działki stanowi współwłasność właścicieli poszczególnych działek. Przy tym każdy ze współwłaścicieli ma różny udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną, a udział ten jest uzależniony od wielkości poszczególnych działek. I tak udział A=9/35, B=5/35, C=14/35 i D=7/35. W takiej sytuacji każdy ze współwłaścicieli może korzystać z drogi wewnętrznej i żaden z pozostałych współwłaścicieli nie może czynić przeszkód innym w korzystaniu z tej nieruchomości wspólnej.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie ogranicza tego samego prawa u innych współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału.

Żaden ze współwłaścicieli nie może być pozbawiony swojego prawa do korzystania z rzeczy wspólnej. Jego prawo podlega ochronie i można dochodzić swoich uprawnień na drodze sądowej. Każdy współwłaściciel, co do zasady, ma prawo korzystać z takich samych roszczeń, jak pojedynczy właściciel.

W sytuacji, w której współwłaściciel nie może wykonywać swojego prawa własności, czyli korzystać z nieruchomości wspólnej, może on wystąpić z odpowiednim roszczeniem do sądu cywilnego. Jednak nie sposób pominąć tego, że na treść takiego roszczenia wpływa charakter stosunku współwłasności. Trzeba zawsze mieć na uwadze to, że roszczenie związane z dopuszczeniem do posiadania rzeczy wspólnej nie może prowadzić do pozbawienia analogicznych praw pozostałych współwłaścicieli. Dlatego też, ze względu na istotę instytucji współwłasności, współwłaściciel może domagać się przywrócenia, bądź dopuszczenia go do współposiadania całego przedmiotu współwłasności tylko i wyłącznie wówczas, gdy do korzystania z rzeczy wspólnej nie jest wymagane wspólne i zgodne działanie wszystkich współwłaścicieli. Roszczenie zgłaszane przez współwłaściciela musi się nadawać do egzekucji. Przecież żaden wyrok sądu nie może zobowiązać współwłaścicieli zgodnego wspólnego korzystania. Oznacza to, że roszczenie o dopuszczenie do posiadania nieruchomości wspólnej ma sens prawny wtedy tylko, jeżeli każdy ze współwłaścicieli może korzystać z rzeczy wspólnej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Przykładem takich roszczeń są żądania związane z dopuszczeniem do korzystania ze wspólnej drogi, pastwiska stanowiącego współwłasność, czyli z takich obiektów, w przypadku których każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, z tym że korzysta niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Przykład:

• Jan Nowak, Andrzej Juszczak oraz Piotr Kowal są współwłaścicielami działki gruntu o nr 65/5, która jest drogą wewnętrzną. Każdy z nich jest właścicielem w udziale do 1/3. Droga ta stanowi dojazd do pól stanowiących własność Jana Nowaka, Andrzeja Juszczaka a także Piotra Kowala. Piotr Kowal na wysokości 1/3 wspólnej drogi ustawił płot, którym odciął dojazd do pola Jana Nowaka. Jan Nowak wystąpił z pozwem do sądu rejonowego o dopuszczenie do współposiadania drogi, poprzez przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, poprzez rozebranie płotu. Sąd wyrokiem zobowiązał pozwanego Jana K. usunięcia przeszkody uniemożliwiającej powodowi korzystanie z działki 65/5 poprzez rozebrania płotu.  

Jak i gdzie złożyć pozew o dopuszczenie do posiadania?

Sprawy z zakresu naruszenia posiadania należą do właściwości sądów rejonowych, dlatego też do sądów tego szczebla należy kierować takie pozwy." Natomiast ze względu na cywilny charakter sporu właściwym będzie zawsze wydział cywilny danego sądu rejonowego.

Oczywiście nie bez znaczenia jest też to, do którego sądu rejonowego skierujemy pozew. W przypadku roszczeń związanych z prawami dotyczącymi nieruchomości wybór właściwego sądu rejonowego reguluje art. 38 § 1 k.p.c., zgodnie z którym pozew należy złożyć przed sądem właściwym ze względu na miejsce położenia spornej nieruchomości. To położenie nieruchomości decyduje, który sąd będzie właściwy; żadnego znaczenia nie ma tu miejsce zamieszkania ani powoda, ani też pozwanego.

Niestety powództwo o ochronę naruszonego posiadania nie należy do najtańszych i powód składając pozew musi się liczyć z wydatkiem 200 zł, gdyż tyle wynosi wpis od spraw tego typu. Jest to opłata stała i nie ma na nią wpływu wartość przedmiotu sporu. Wygrany proces pozwoli jednak odzyskać koszty postępowania powodowi, gdyż jedną z zasad postępowania cywilnego jest to, że koszt procesu ponosi przegrany. W przypadku zwycięstwa sąd zobowiąże pozwanego do zwrotu kosztów procesu.

Powód, składając pozew, jest również zobowiązany do podania wartość przedmiotu sporu. Sposób określenia wartości przedmiotu w powyższej sytuacji wynika z art. 23² k.p.c., zgodnie z którym wartość ta będzie wynosiła tyle, ile wynosi trzymiesięczny czynsz najmu lub dzierżawy należny od danego rodzaju nieruchomości. Wysokość taką określa się w sposób szacunkowy.

Pozew musi także odpowiadać wymogom formalnym. W pozwie muszą się znaleźć takie dane jak:

• sąd, do jakiego się kieruje wniosek (odpowiedni sąd rejonowy),

• dane pozwanych (imię nazwisko oraz adres),

• żądania powoda,

• uzasadnienie żądań wraz z dowodami na ich poparcie.

Ponadto powód musi pamiętać, aby własnoręcznie podpisać pozew.   

Powód pozwem, oprócz dochodzenia zasadniczych roszczeń, może zgłosić również dodatkowe żądania. Na przykład może zwrócić się do sądu o nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności. Z żądaniem takim może powód wystąpić wówczas, gdyby w wyniku naruszeń pozwanego mógłby być narażony na znaczną szkodę. Chcąc skorzystać z dobrodziejstwa rygoru natychmiastowej wykonalności powód musi przedstawić dowody, zdarzenia lub inne okoliczności, z których będzie wynikać groźba szkody.

Uzyskanie wyroku z rygorem natychmiastowej wykonalności stworzy powodowi możliwość przymusowej egzekucji wyroku, w drodze postępowania egzekucyjnego, i to jeszcze przed jego uprawomocnieniem, czyli nawet w trakcie trwania postępowania odwoławczego.

Roszczenia dopuszczenia do korzystania z nieruchomości wspólnych najczęściej wiążą się z wezwaniem pozostałych współwłaścicieli do zaniechania utrudnień w korzystaniu ze wspólnych przedmiotów, a więc usunięcia płotów, czy też innych przeszkód fizycznych, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Określone w taki sposób obowiązki pozostałych współwłaścicieli mogą być egzekwowane w drodze egzekucji sądowej.

Takie same zasady obowiązują w odniesieniu do mieszkań czy domów i ich części służących do wspólnego użytku.

  Każdy ze współwłaścicieli może również na drodze sądowej dochodzić praw do korzystania na przykład ze wspólnego przedpokoju, jeżeli jest to część mieszkania przeznaczona do korzystania przez wszystkich właścicieli mieszkania, lub klatki schodowej, czy też wejścia na strych lub do piwnicy, które na ogół stanowią część wspólną. Osoba pozbawiona dostępu do takiego pomieszczenia może się w pozwie domagać wydania kluczy, czy też usunięcia innych przeszkód uniemożliwiających jej korzystanie z ze wspólnych pomieszczeń (post. SN I CZ 189/01). 

Przykład:

• Janina K. i Piotr K. mieszkają we wspólnym mieszkaniu. Każde z nich jest współwłaścicielem mieszkania w udziale po 1/2. Na podstawie umowy dokonali podziału mieszkania do użytkowania ustalając, że każdy z nich ma do wyłącznego użytku pokój natomiast łazienka, wc, korytarza, kuchni oraz piwnicy są przeznaczone do wspólnego korzystania. Piotr K., korzystając z nieobecności Janiny K., wymienił zamki w drzwiach do wspólnej piwnicy i uniemożliwił korzystania z niej przez Janinę K. Janina K., powołując się na umowę dotyczącą podziału rzeczy do korzystania oraz prawo współwłasności, złożyła do sądu pozew o zaniechanie utrudnień w korzystaniu z części wspólnych budynku i dopuszczenie do posiadania wspólnej piwnicy. Sąd zobowiązał pozwanego Piotra K. do wydania powódce kluczy do wspólnej piwnicy.

Każdy z małżonków może także domagać się dopuszczenia do współposiadania przedmiotów wchodzących w skład wspólności majątkowej.

Sytuacja jednak ulega znaczącej zmianie, gdy ze względu na charakter i przeznaczenie nieruchomości wspólnej, prawo korzystania z niej może być tylko wykonywane przy zgodnym współdziałaniu wszystkich współwłaścicieli. Trudno sobie wyobrazić, żeby współwłaściciele mieszkania, którzy są ze sobą w konflikcie mogli zgodnie korzystać z całego mieszkania. Żadnym wyrokiem sądu nie można nikogo zobowiązać do zgodnego współżycia. Jednym ze sposobów na przecięcie takiego sporu, jest dokonanie podziału nieruchomości quoad usum. Podział taki jest stosunkowo prosty i nie nastręcza wielu formalnych kłopotów współwłaścicielom.

Co to jest podział quoad usum?

„Podział quoad usum" jest jedną z form korzystania z rzeczy, która polega na podziale rzeczy wspólnej do korzystania. Stosowanie jest tylko wobec rzeczy podzielnej w takim sensie, że możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej. Na podstawie takiej umowy przedmiot współwłasności jest dzielony, a poszczególne części przypadają określonym współwłaścicielom do wyłącznego użytku. Powyższa forma ułożenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej ze względu na swoją prostotę jest bardzo często stosowana w odniesieniu do nieruchomości. Szczególnego znaczenia podział do użytkowania nabiera w sytuacji, gdy nie możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział; wówczas podział quoad usum staje się jedyną metodą do ustalenia w miarę zgodnego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Podział quoad usum można zastosować praktycznie wobec każdej nieruchomości wspólnej; nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń prawnych. Jedynym ograniczeniem, z jakim możemy mieć do czynienia, jest wola stron i uwarunkowania techniczne decydujące o sposobie korzystania z nieruchomości. Istotną zaletą takiego podziału jest, że przyznanie części nieruchomości współwłaścicielom do wyłącznego użytku może doprowadzić do rozwiązania, a na pewno już do złagodzenia sporów, jakie powstały pomiędzy współwłaścicielami. Podział quoad usum nie rozwiązuje wszystkich problemów, które wynikają z istoty współwłasności, ale niewątpliwie przyczynia się do lepszego wykorzystania nieruchomości wspólnej.

W efekcie podziału każdy ze współwłaścicieli będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Oczywiście sposób korzystania z wydzielonych części nie może być sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, nie może powodować obniżenia jej wartości lub prowadzić do jej uszkodzenia. Jednak, pomimo tych obostrzeń, współwłaściciel w ramach swojej części nieruchomości zyskuje znaczną swobodę korzystania.

Podział quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy). Od chwili dokonania podziału do używania na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości. Obowiązek ten podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa wyłącznego użytkowania.

Ponadto brak zmian w sferze praw rzeczowych oznacza, że pomimo dokonanego podziału rzeczy każdy ze współwłaścicieli jest nadal współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie tylko wydzielonej części. Udział każdego ze współwłaścicieli pozostaje bez zmian, każdy ze współwłaścicieli pozostanie właścicielem nieruchomości dokładnie w takiej samej części, w jakiej był przed podziałem. Współwłaściciele po dokonaniu podziału rzeczy do użytkowania nadal pozostają w stosunku współwłasności. Podział quoad usum nie znosi współwłasności. Do wydzielonych części współwłaścicielom nie przysługują żadne prawa rzeczowe, nie stają się oni wyłącznymi właścicielami wydzielonych części. Nie mogą samodzielnie i odrębnie zbywać, czy też obciążać hipoteką lub innym prawem przysługujących im części. To, co zyskują współwłaściciele, to prawo użytkowania przysługujących im po podziale części nieruchomości. 

Jedną z zalet podziału quoad usum jest łatwość w jego stosowaniu. Podział ten nie wymaga żadnych specjalnych form. W praktyce do dokonania takiego podziału wystarczy porozumienie pomiędzy współwłaścicielami. Sama umowa wystarczy już do dokonania podziału. 

Brak porozumienia pomiędzy stronami, nie wyklucza możliwości zastosowania podziału nieruchomości do użytkowania. W przypadku braku zgody każda ze stron może bowiem wystąpić do sądu ze stosownym żądaniem i domagać się podziału nieruchomości do użytkowania.

Najmniej skomplikowanym i najwygodniejszym sposobem dokonania podziału rzeczy do używania jest jednak tryb umowny.