Spółdzielnia

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo do gruntu

W dniu 24 maja 2013 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów rozpatrywał przedstawione mu przez Prokuratora Generalnego zagadnienie: Czy dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste? W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

Sąd Najwyższy dokonał szczegółowego przeglądu dotychczasowych orzeczeń, w których prezentowano sprzeczne poglądy. Ostatecznie Sąd Najwyższy uznał jednak, że tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie nieprzysługiwania spółdzielni mieszkaniowej własności (współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego jest niedopuszczalne. Dotyczy to zarówno bezpośredniego utworzenia tego prawa (przez umowę członka ze spółdzielnią, tzw. przydział), jak i przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sąd Najwyższy powołał się tu m.in. na konstytucyjną ochronę prawa własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Doszłoby bowiem do ustanowienia takiego prawa bez udziału właściciela nieruchomości gruntowej. Pojawiałoby się także realnie zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, gdyż obrót takim prawem - także ujawnionym w księdze wieczystej - nie byłby powiązany ze statusem własnościowym gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki mieszkaniowe i dokonała - w jej przekonaniu i przekonaniu członka - skutecznych "rozporządzeń rzeczowych".

Sąd Najwyższy dopuścił jednocześnie możliwość powstania "ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu". O ekspektatywie mówimy wtedy, gdy dana osoba dopiero oczekuje na powstanie prawa definitywnego, ale stan tego oczekiwania zasługuje już w pełni na ochronę prawną. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstaje po złożeniu wniosku przez uprawnionego i zawarciu umowy o przekształcenie. Uzyskanie przez spółdzielnię tytułu prawnego do nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, to ostatni etap, który umożliwia definitywne powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Taka sama konstrukcja ekspektatywy znajdzie zastosowanie również w przypadku umowy (przydziału), zawartej poza procedurą przekształcenia.

Co istotne, uzyskana ekspektatywa jest zbywalna i dziedziczna. Nie jest natomiast możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, sygn. akt III CZP 104/12, www.sn.pl

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

NA SKÓTY