Forma zawarcia umowy deweloperskiej

Pytanie:

W jakiej formie powinna być zawarta umowa deweloperska, o której mowa w ustawie o własności lokali?

Masz inne pytanie do prawnika?

26.1.2011

Zespół<br />e-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Forma zawarcia umowy deweloperskiej

Kwestia wymagań co do formy w tym przypadku była przedmiotem wielu kontrowersji w doktrynie i orzecznictwie. Przepisy ustawy o własności lokali nie wymagają dla ważności umowy deweloperskiej żadnej szczególnej formy. Zatem wydawałoby się, iż wystarczy zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej. Należy jednakże zwrócić uwagę, iż umowa deweloperska zwiera zobowiązanie dewelopera do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Zatem wymusza to zastosowanie art. 158 k.c., który stanowi, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W konsekwencji brak zachowania formy aktu notarialnego skutkowałby nieważnością całej umowy – por. art. 73 k.c. Powstał zatem doniosły problem skutków zawarcia umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej. Problem ten staje się niezwykle doniosły w związku z rozpowszechnioną wśród deweloperów praktyką zawierania tego typu umów w zwykłej formie pisemnej. Problem jest o tyle istotny, iż jego rozstrzygnięcie decyduje o tym, czy nabywca lokalu ma prawo do żądania przeniesienia na jego rzecz prawa własności nieruchomości w drodze orzeczenia sądowego na podstawie art. 64 k.c. a także w jakim zakresie może żądać odszkodowania z powodu niewykonania zobowiązania. Część doktryny wskazywała, iż w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej należy stosować przepisy o umowie przedwstępnej. Konsekwencją takiego stanowiska jest przyznanie drugiej stronie umowy możliwości dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w zakresie negatywnego interesu umowy, chyba że umowa stanowiła co innego. Sąd Najwyższy zanegował stanowczo zasadność takiego stanowiska orzekając, iż tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 kc). SN wskazał również w uzasadnieniu: Umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 ustawy o własności lokali. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Z kolei w dalszych wywodach SN znalazło się stwierdzenie, iż odmienność pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną jest tak znaczna, iż w zakresie odszkodowania nie należy stosować przepisów o umowie przedwstępnej. W konsekwencji SN wskazał na art. 471 k.c. jako właściwą podstawę żądania odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej zawartej w formie pisemnej. Takie stanowisko otwiera drogę do żądania pełnego odszkodowania w zakresie straty majątkowej oraz utraconych korzyści z tego powodu, iż deweloper nie wykonał lub wykonał nienależycie umowę deweloperską a nie tylko w zakresie negatywnego interesu umownego. W komentowanym wyżej orzeczeniu SN nie odniósł się do kwestii możliwości żądania przeniesienia prawa własności lokalu w oparciu o art. 64 k.c. Kwestia była jednak również przedmiotem orzecznictwa. Zdaniem składów orzekających zawarcie umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l. bez zachowania formy aktu notarialnego powoduje bezzasadność żądania przeniesienia prawa własności lokalu na drodze sądowej. Skoro bowiem jednym z zobowiązań dewelopera jest zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu, a dla takiego zobowiązania ustawa wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności to niezachowanie wymogów formalnych skutkuje tym, iż zobowiązanie dewelopera w ogóle nie powstaje.

W orzecznictwie powstał jednak wyłom w zaprezentowanym wyżej ugruntowanym stanowisku. Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem10 przyznał bowiem, iż pomimo nie zachowania formy aktu notarialnego stronie umowy z deweloperem przysługuje żądanie przeniesienia prawa własności lokalu. Sąd uznał w tym orzeczeniu, iż brak formy aktu notarialnego był okolicznością niezawinioną przez kupującego i nie pozbawia go możliwości żądania od dewelopera przeniesienia własności lokalu. Z kolei deweloperowi zarzucono naruszenie zasad współżycia społecznego – art. 5 k.c. Należy wskazać, iż stanowisko to jest odosobnione i należy je raczej traktować jako wyjątek potwierdzający regułę. Niemniej uznaliśmy za zasadne wskazanie również takiego stanowiska.

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


FORUM POMOCY PRAWNEJ

Polisolokaty

15.9.2020 przez: sprytnyzurek

jakie konto wybrać ?

24.2.2018 przez: lolita2

Prosze o szybka pimoc. Bardzo pulne

12.3.2017 przez: paulina.penkala