Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?

Pytanie:

Witam, w sierpniu 2013 roku podpisałam umowę najmu lokalu użytkowego na rok czasu, później w sierpniu 2014 roku ta umowa została przedłużona na kolejne 4 lata. Jak wypowiedzieć najemcy umowę cywilną najmu w takiej sytuacji?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

 

Niniejsza opinia prawna zawiera analizę sytuacji oraz odpowiedzi na zadane
pytania w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny
(Dz. U. 1964 r., nr 16, poz. 93, dalej k.c.), poglądy doktryny oraz aktualne
orzecznictwo sądów polskich.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że przedmiotowa umowa ma
charakter umowy na czas określony. Została ona pierwotnie zawarta na okres od 11
sierpnia 2013 roku do 10 sierpnia 2014 roku. Zgodnie jednak z pkt 2 umowy, jak
zakładamy została przedłużona w wyniku dalszego użytkowania na 4 lat a więc do 10
sierpnia 2018 roku na dotychczasowych warunkach. Zasadniczo umowa najmu na
czas określony nie podlega wypowiedzeniu, chyba że strony w umowie wskażą
możliwość wcześniejszego rozwiązania i wymienią przesłanki wypowiedzenia przed
upływem terminu zakończenia umowy. Zgodnie bowiem z art. 672 § 3 k.c.:
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą
wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Przyjmuje się, że dla skuteczności zastrzeżenia klauzuli umożliwiającej
dokonanie wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony konieczne jest 
dokładne wskazanie tych przesłanek w umowie, a nie zastrzeżenie ogólnego
zastrzeżenia do wypowiedzenia umowy. Wynika to bowiem z charakteru umowy
najmu zawartej na czas oznaczony. Skoro strony zdecydowały o czasie trwania
najmu, to jedynie konkretne przyczyny, o których obydwie wiedzą, mogą
spowodować wcześniejsze zakończenie umowy. W przedmiotowej umowie mamy
do czynienia ze sprzecznością w zakresie wypowiedzenia – zgodnie z pkt 2 umowy,
wyraźnie wyłączono możliwość jej wypowiedzenia. Natomiast zgodnie z pkt 19 lit.
d) umowy wskazano na treść powołanego wyżej art. 672 k.c. i na szczególną
procedurę wypowiedzenia w „przypadkach nadzwyczajnych”. Mając na uwadze
wyżej poczynione tez, należy uznać, że w przedmiotowej umowie nie zastrzeżono
skutecznie możliwości wypowiedzenie przed upływem terminu na jaki została ona
zawarta. Tym samym pozostają jedynie następujące możliwości wcześniejszego
rozwiązania umowy:

1. Zwłoka w zapłacie czynszu - jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z
zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący
zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia,
powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego
terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.);
2. Wykroczenie przez najemcę w sposób uporczywy lub rażący przeciwko
obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe
zachowanie czyni on korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym – w
takim wypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania
terminów wypowiedzenia (art. 685 k.c.).
W przypadku umowy lokalu zawartej na czas nieoznaczony, zgodnie z
jednoznaczną treścią art. 688 k.c. jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można
wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego. Przedmiotowa umowa nie ma jednak charakteru zawartej na czas
nieoznaczony.

 

Tagi: 

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY